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王石:现在的房子质次价高 建议三四年后再买房


2007-12-25 10:40:21         华夏经纬网


  最近关于楼市(楼市博客|楼市新闻)拐点的问题成为各界最关注的焦点,经济半小时栏目前不久曾报道过深圳和广州房价下跌的情况,引发了楼市拐点的讨论,其中万科董事局主席王石(王石博客|王石新闻)在接受媒体采访时表示,深圳楼市确实出现拐点,万科同时下调了自己在深圳和广州的楼盘售价,降价幅度最高达到15%,那么深圳和广州所出现的这种拐点是暂时的还是代表着一种趋势?这种降价的趋势有可能在全国的其他城市比如北京上海出现吗?今天我们就来关注这个话题。

  “中产阶级买不起房,这个房市有问题”

  今年上半年全国房价行情逐月走高,涨幅呈加快趋势。然而进入7月份,深圳楼市率先突变,成交量和成交均价明显下滑,本是销售旺季的九、十俩个月更是交易惨淡,随着年底的临近,深圳楼市已无力翻身。

  在深圳房价下跌的同时,其他一些城市也陷入了量缩价跌的僵局。10月份,毗邻的广州成交量低迷,房价更是每平米猛跌千元大关,降幅近10%。北京、上海紧随其后,北京11月份出现打折开盘,新盘的开盘均价跌破15000元/平方米,这是半年以来的首次下降。上海楼市成交量已是连续五个月下降,并在11月跌至年内最低点。

  那么像深圳、广州、北京、上海的率先领跌是否意味着楼市的拐点已经来临?假如拐点出现,又将是区域性还是全国性的?

  赵赫:“王总我知道在前不久一个会议上,你曾经表达了你的观点,说现在中国楼市已经出现拐点,你具体是指什么?”

  王石:“当时这是一次公益活动在回答记者提问的时候,记者第一个就提出了和此次活动没有关系的问题,问题问的很长,大意思是广州的房价下降,深圳房价下降,王石作为万科的董事会主席,你是不是认为现在楼市出现拐点?我指的拐点第一个是出现了一个转折,这个转折不是像股票市场这样大升大跌,是从一种市转到另外一种市,可能是带有这种盲目的亢奋的预期的房地产增值情况下,一种盲目的带有推进性的追风,已经是一种理性的回归,显然这是指理性的回归,是指广州、深圳,也是一种理性回归,这种理性回归用于全国也可以这样说,因为最近中央连续的加息,连续对于房地产的调控政策,再加上提高银行的准备金,可以预期准备金还会继续调,显然房市的需求、正常消费都有很大的影响,实际上从万科掌握的资料来讲,就深圳、广州、东莞、上海、杭州、北京、天津这么几个城市来比较,今年10月份和去年10月份同期差别是非常大的,比如说深圳和去年同期10月份相比,他楼市萎缩的82%,萎缩的是非常厉害的,这个有两个因素,一个是供应量有限,第二个需求量也受到很大的抑制,广州萎缩了44%,在广州、深圳中间的东莞却上升了27%,北京和去年相比是有所下降,按照我们掌握的资料是下降9.2%,但是旁边的天津是在上升,上海是下降15%,但是杭州上涨20%几,我们从这几个城市来看,他们在一起但是表现也不一样,所以我觉得像中国房地产市场这么大,已经是不同城市东南西北中比较大,更不要说西部和东部城市之间的差别就更大了,不能一概而论,确实现在从一种盲目的带有亢奋的,追求担心不买价格会更贵这样的趋势趋于理性。”

  赵赫:“确实当初大家都纷纷指责房价过高的时候,房价还在不管不顾的上涨,现在确实出现了一些新的情况,像你说的珠三角地区已经出现房价下跌的情况,还有一些城市出现了有价无市的状况,对于市场如果出现持续的调整,对开发商意味着什么?”

  王石:“房价这样的上涨,已经上涨到中产阶层,就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层,他们已经感觉到买房子非常吃力的时候,这个房市快要出问题了,所以在现在疯涨的情况下,再不抑制住是一定会出问题的,而且感觉到和东南亚的泡沫经济、和日本泡沫经济某个阶段是蛮相似的,所以说这种对他抑制消费,我觉得尽管是行政手段社会上有很多不同反映,我个人认为是非常有必要的。”

  赵赫:“前不久万科在深圳和广州有新盘低开的现象,这是对市场的回应吗?”

  王石:“这个是从两个方面的回应,第一个我们应该有一个理性的思维,当中产阶层感觉到房子买不起的时候,你就要警惕了,因为这个市场可能要出问题,你要采取一些对策,这是要发展商本身自己要来反映的;第二个是现在宏观大政策形式一定要看清楚,实际上我们消费的类型是有一种二八现象,就是更多财富聚集在20%人手上,他们可能买第二套房、第三套房、第四套房,他们是投资行为,他们本身的住房已经解决了,宏观调控本身是抑制二次购房的时候,按揭准备金的提高、利率的提高会抑制他们购房的,再一个银行也受国家政策影响要开始压缩信贷规模,这个要看到,再一个要有自身风险的思考和市场的判断,就是市场第二次购房、第三次购房作为投资性的,一定是受到很大的抑制,这个时候如果没有对市场的判断,自身会有问题的,本身应该说万科价格的调整,一个是自己的反思,再一个是对宏观调控政策最直接的回应。”

  “我觉得这次调整是不同的”

  赵赫:“你刚才说的这些是对开发商的良好建议,还是对手中已经握有房子的人士的良言?”

  王石:“我觉得对同行更准确一些,因为同行现在还有很多不同看法,很多人认为中国大的层面需求还是非常硬性的,所谓这种调整马上会反弹,因为确实这两年国家政策有这样的情况,调整一次价格上升一次,我觉得这次是不同的,要清醒认识,这个是两方面原因,一个方面是消费者已经承受不住了,这个要清醒的看到,第二个是国家的调整不仅仅是对房地产,整个现在通货膨胀的压力,整个我们的投资热钱多,这一定要货币回笼,要把通货膨胀压下来,当然你房地产首当其冲,如果不看到这样局面的话会麻烦的,再一个应该看到正因为这个市场有这个需求,就是价格调整是非常必要的,而且不要仅仅看到你现在土地价格成本多少,这一年多土地价格累累出现标王,甚至是面粉会贵过面包,这时候让他降价非常痛苦了,如果还是以你原来土地成本价来计算,市场对你是毫不留情的,应该进行调整,再一个应该看到,正因为带有一种盲目的投机性的购房抑制住之后,即使现在应该看到土地供应有限,土地价格的疯涨也就抑制下来了,实际上10月份以来一线城市出现了流标,不是说面粉贵过面包你买不到,而是最后没有人买了,所以土地即使是稀有的也会调整,万科是基于这样的判断进行价格调整。”

  建议:“目前质量有点问题,三四年后再买房”

  面对房地产市场的现状,到底该不该买房的问题成为大家不断讨论的焦点。一方面房价持续上涨,老百姓存在着晚买不如早买的心理;另一方面,各级政府不断采取调控措施,打压房价。甚至广州市市长张广宁就表示政府将全力以赴把房价压下来,并劝告中低收入者不要着急买房。

  同时,房地产质次价高的现象普遍存在,近几年消费者对商品房质量的投诉始终位居消协投诉榜第一位。一直居高不下,据相关媒体报道,一位顾先生花了500万元在北京的珠江一千栋的楼盘中买了一栋别墅,竟然检测出24个不合格项目,存在户门严重变形,屋顶瓦裂,漏水等种种问题,用这么高的价钱买质量如此低劣的房子,显然是物超所值,但是如果不买房,任由它涨价,我们又何处为家?

  赵赫:“对于现在已经具备了一些能力,准备要买房子还是处在一种持币观望阶段的时候,这样的人士你有什么具体的建议。”

  王石:“我的建议是这样,就我个人来讲,很多人都问我说现在该不该买房子?我说你三四年之后再买吧,三年到四年,为什么,什么意思呢,我不是从价格角度来看,我而是从性
能价格比上来讲,因为我认为,性能价格比上来讲,中国和发达工业国家相比,我们这个(房子)是相当相当不值的,因为你要买房子,长期自己拥有,我建议来讲,因为我相信在三四年之后,因为这几年中国住宅质量一直在改善,你如果和10年前,和20年(前)相比,有很大的提高,但是和工业发达国家相比,质量上还有很大的缺口,我觉得三四年之后会有比较大的改善,在那个时候去买,不要更多的从价格去买,因为如果是价格,你三四年之后你是一个中产阶层,你存这么多年(钱)还买不起房子的话,我觉得市场是有问题的,市场一定会(被)惩罚的,不是惩罚消费者,是惩罚(房地产)发展商,惩罚社会,当然惩罚当中,高价买了房子的也跟着会贬值。”

  赵赫:“应该说这几年社会各界对房地产行业指责还是比较多的。”

  王石:“发展商社会形象不好,甚至很多负面的,这也是一种事实,我想首先第一个是它的产品,刚才讲为什么我建议(现在)不要买房子,就是等两三年之后,很多海归回来,来了说要买房子,我担心价格高,我都给的建议你等个三四年也不晚,它的质量还是有点问题,比如说和家电、汽车制造业相比,和我们的国产品牌(和)他们质量相比,确实房地产质量还有待大的提高,那你的质量直接决定了你的形象,所以在相当一段时间,在消协那里,投诉量最大的第一就是对房子,差不多是百分之三十几,所以房地产商必须要致力提高自己的质量,不仅仅是建造质量,还有售后服务质量;第二个就是房价,你就是质量改善了,你房价这么高,当然直接利益(得主)就是你房地产商,把价格抬高了,你得赚大钱,所以这个形象就很不好,一个买不起(房),再一个就是,你赚大钱的前提是我买不起房子,当然这个就更恶劣了。”

  “我来声明,2008年之后万科绝不拿地王”

  近几年的楼市存在着许多不规范的经营行为,一些开发商低价大规模囤积土地,制造“地荒论”,有的开发商更是捂盘惜售,人为抬高房价。

  如今广州、深圳楼市已经出现拐点,北京上海成交量大幅萎缩,房价在趋向理性回归,从紧的货币政策以及一系列的楼市调控政策对于整个房地产行业势必提出更为严峻的考验,万通集团董事局主席冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)预测:未来3-5年将只有不到5%的房地产公司存活下来,中国的房地产行业是否正面对一个越来越近的寒冬?我们的房地产企业又该如何总结经验教训?

  赵赫:“还有说到房价过高,也有很多的开发商会谈到因为土地稀缺,地价在涨,像年内我们土地价格也是屡创新高,有些地方甚至出现了面粉要贵过面包,也就是说,我们的土地要贵过房子,这样的一个现象,这个原因是什么?”

  王石:“这个原因简单来说,当然一个是市场大家都看好,对未来的预期,当然对预期极端的看好,所以只能用亢奋这种词来进行形容,但是显然面粉贵过面包的局面不可能持续下去,因为到头来讲,面包吃不起的时候,因为你面粉还要做面包,你不可能亏损卖,当然消费者买不起面包的时候,你卖面包不能说我面粉贵的理由,我一定要卖高价,那你价格还要下来的,所以这样对投资者来讲风险是非常非常大的,之所以日本泡沫经济,我想就是透支未来透支的太厉害,当市场撑不住的时候它就下来了,所以在2007年出现一些地王,出现面粉贵过面包的时候,显然带行政色彩的宏观调控压缩,抑制,带有投机性的投资,显然是非常有必要的,所以我说深圳、广州的价格回落,是从疯狂的上涨到理性的回归,是用这样的字眼来判断现在是什么样的形式,显然这种(上涨)是不可能持续下去的,如果不一致,可能大家还津津乐道地说,你看我地价拿的贵,你到明年看,房价上(涨)的更贵,因为他拿的贵,本身他的预期就是房价会更贵,到现在已经涨到中产阶层感觉购买压力很大的时候,显然面粉贵过面包的现象不可能持续,当然土地供应量少,价格上涨这是一个原因,但是构不成这样一个上涨的充分理由,确实需求旺盛,土地供应不足这是现在市场如何来改变现在市场健康发展要面对的问题,但是绝对不构成我土地要贵过房价(的理由),个别现象只能是个案,作为普通来讲,这一定会出现问题的,对这个问题,我有一个认识过程,确实在2007年,我们在10个城市地王的地上有两块是万科拿的,一块是在东莞,一块在福州,所以现在造成社会上形象,就是你们这些上市公司寡头垄断、圈钱、高价拿地,反过来再维持高价,为什么有这样的印象,我们要检讨的,所以我借着在中央电视台《经济半小时》这样的栏目上,我来声明,2008年之后,万科绝不拿地王,也就是说,万科这样的规模来讲,也完全没有必要计较一城一池的得失,完全没有必要靠拿地王的地来竞争,简单来讲,为什么造成这样的印象,我们是有责任的,我们进行检讨,我做个检讨,我们这样拿地来讲,我们显得是我们也多少有点亢奋,对于拿的地价来讲,但确实不是我们的本意,我们要这样来拿高地价,维持高房价,再来我们圈钱,再来高地价维持高房价,这绝对不是我们的意思,但是造成这种印象,我们应该检讨,而且非常明确,我们借此声明,也非常愿意全国的观众消费者来监督万科的行为。”

  赵赫:“像香港、日本都曾经出现过楼市泡沫破灭以后,危及到金融领域,进而危及到整个国民经济,在中国我们会不会出现这样的情况?”

  王石:“如果不进行抑制,还是疯狂上涨的话,你比如说,从去年到现在,这样的价格上涨,上涨到我感觉是心惊肉跳,实际上万科是上市公司,它每个季度都发表季报的,你从万科今年以来的第一季度、第二季度、第三季度季报上可以看到,季报上都有这样的字眼,就是市场充满激情和亢奋,已经用亢奋这样的字眼了,万科要保持冷静,我们不能追风,我们一定要务实的,坚定不移的走一条比较稳当的开发路线,什么意思,什么叫亢奋,就是已经控制不了自己的往上(涨)这种(趋势)继续下去,一定会有问题的。”

  赵赫:“非常感谢你今天百忙之中来到我们的演播室和我们一起就当前中国楼市的一些变化作出的一些有意的探讨。”

来源:  CCTV


 
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