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李季平:楼市的真正拐点是改变商品房独大


2008-01-02 10:18:34         华夏经纬网

  受宏观调控政策影响,近期国内一线房地产城市深圳、上海、北京、广州等地的楼市呈现出成交量萎缩、价格回调的趋势(《文汇报》1月1日)。新华社记者日前走访深圳市一些新盘却发现:降价只是个别现象,楼市的主要走势是横盘整理,而非大幅下挫。

  (《东方早报》2007年12月31日)

  随着国家提高首次房贷比例,确定第二套房认定标准,禁止转按揭、加按揭等调控政策的连续出台和发挥作用,广州、深圳、上海等地楼价自2007年10月开始下滑,销量减少。针对这一状况,舆论普遍认为楼市价格的“拐点”已经出现。

  很明显,这种“拐点”的正常逻辑是:楼市价格开始从上涨“拐”向“下跌”,尽管原来楼市价格上涨是非理性的,但这种“拐点”毕竟是下跌。这样的现实,从利益导向看,对地产商当然是不利的,包括万科、华远这样的中国顶级开发商,虽然对“拐点”的表述各有不同,但公众还是能够感受到:这些地产老总们对“拐点”的态度与楼市“疯长”时比较,有明显不同,那时是直截了当:“利润多得都不好意思拿”;现在则语句模糊,难以正面承认“拐点”拐跌的现实。

  其实,从买方市场分析,受我国此番楼市“拐点”影响较大的,并非是对楼市自住型需求的社会群体,而是那些投资或投机的炒房族。因为别说是目前一些城市楼价降幅10~30%,就是在原来每平米1万多元两万元基础上下降得再多,多数自住型群体仍然买不起。因此,近段时间各种媒体关于“拐点”报道铺天盖地,可仔细观察,与此相关的种种信息,除了专家学者就是地产商、中介行业的声音,真正普通商品房消费阶层的声音很少听到。

  目前我国城市化率已达到40%左右,到2006年底,城市人口已达5.77亿(新华社2007年10月23日),这一庞大的城市群体,首先需要的是自住型房屋。试想,一个游离于基本住房需求的楼市“拐点”,能够持续多久?经验证明,国家历次对房地产的调控政策,从2005年的“国8条”,到2006年的“国6条”,以及对土地市场的招拍挂,最终的结果都是事与愿违,房价越调控越高,地产商政策性增加的投入,最终都转嫁到了房价里。为什么会出现这样的结果?

  也许相关部门能总结出1万条理由,可我认为最根本的一点在于:商品房体制在房屋市场中占的比重太大,保障型住房占的比重太小,租房的相关制度尚未建立,普通住房需求者选择的余地很小。所以,从社会角度看,楼市形成真正的“拐点”不在于几个一线城市的高档住房价格阶段性下降,而在于政府加大保障性住房的投入力度。

  然而,加大保障性住房的投入力度,目前还存在不少制度性障碍,主要表现:一是廉租房数量太少,难以满足特困群体需求;二是经济适用房制度,一方面在实践上只面向低收入群体,“覆盖面扩大至中产阶级”的目标尽管从总理、政府主管部门到广大公众都一再提及,但迟迟难以进入程序,还有价格形成机制不公开、不透明等,使年收入在6—20万元的大多数城市中等收入群体成为了既买不起商品房,又不符合廉租房承租条件的“夹心”层;三是一些地方推出的“限价”房,性质归属不明确,既不是完全意义上的商品房,也不是政策范围内的“保障房”,从建设、销售,到管理等多个环节,都容易产生政策漏洞,需要尽快明确其“保障”功能,纳入到保障体系内进行管理。

  近10年来的住房体制改革实践说明,在我国经济发展不平衡、收入悬殊的背景下,只对低收入群体实行住房保障是远远不够的,只有把保障范围扩大到中等收入群体,才能对长期形成的、一家独大的商品房局面构成影响,也才能使我国价格持续高涨的楼市出现实质意义的“拐点”。

作者:李季平  (作者供职于《中国改革》杂志社)


来源:现代快报
  


 
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