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深圳楼市泡沫成因反思:地价只涨不降神话破灭


2008-01-07 10:04:27         华夏经纬网


  关于第二套房贷的严格界定大大超出了各方预料,尤其令开发商措手不及。因为在实际操作中,大部分银行还是采取以借款人为单位来认定房贷次数

  在深圳,迅速下滑的每月新房成交量,投资性购买比例的陡然降低,土地的流拍,这一切显示楼市的“拐点”早已到来,远比市场的察觉来得要早。

  “现在还讨论什么‘拐点’。”房地产投资人邹建民,对于所谓“拐点”争论一脸不屑,“应该讨论的是,深圳房价要降多少。”

  疯狂楼市的冰火两重天

  “去年的楼市可以用两个‘百年不遇’来形容,上半年是百年不遇的热,下半年是半年不遇的冷。”世华地产(世华地产博客|世华地产新闻)总经理梁文华表示。

  去年年后开春,深圳的房地产市场以惊人的速度不断攀升。国家发改委统计,深圳市新建商品住宅价格在去年1~10月,同比涨幅月均达13.5%,每个月都居于 70个大中城市的最前列。

  中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)深港研究中心的数据显示,去年1月份深圳的住宅销售均价为10872元/平方米,9月份达到了全年最高,竟然有16777元/平方米,增幅差不多有60%。二手住宅市场就更是火热,仅6个月的时间内,价格就由2006年12月的8984元/平方米上升为去年6月份的14572元/平方米,增幅高达62%,部分高档楼盘的增幅甚至超九成,被称作又一次“深圳速度”。

  而自去年“十#zhPoint#一”黄金周之后,深圳楼市急转直下,整个黄金周七天内成交量只有82套。深圳统计局2007年11月总结分析也指出,与2006年同期相比,全市的商品房竣工面积大幅减少,同比下降37.5%,其中住宅竣工面积同比下降40.5%;商品房销售面积同比下降13.2%,幅度均不小。

  差不多时候,国家发改委价格司司长曹长庆也在媒体上公开表示,深圳、广州等先期房价涨幅较高的城市,房价正在逐步回落。

  但实际上,“拐点”远比市场的察觉来得要早。进入去年下半年,中原地产月度数据显示,市场观望气氛不断加剧,6月份开始,住房销售面积就逐月下降。从6月份的56万平方米,下降至12月份的17万平方米,10月、11月、12月是去年成交量最低的3个月,而2006年10、11、12月是成交最为活跃的月份。

  相应的,新开楼盘的住宅价格在去年9月份达到全年最高后,从10月开始回落,11月、12月价格都在向下调整。

  二手楼盘从来都是“春江水暖鸭先知”。二手楼价格自去年8月份之后,上升趋势就开始止步。中原地产季度统计显示,第三季度一共才成交二手住宅113.99万平方米,比第二季度萎缩六成多。

  明显的价格回落开始出现在去年第四季度,成交量低位运行,市场成交仅以自住需求为主,全市共成交二手住宅66.18万平方米。二手楼交易价格,已经环比下跌了一成。

  但即使如此,收益上半年的疯狂增长,全年均价仍有较大幅度的上升,2007年深圳全市二手住宅成交均价为12729元/平方米,同比增长51%。

  世华交易系统也显示,虽然二手住宅买卖成交均价并未出现明显降幅,但是成交面积却急剧下降,到了去年10月,35.55万平方米的成交量甚至低于有农历新年的2月(51.9万平方米),创造了去年的市场新低,“金九银十”的行业历史惯象被打破,深圳二手住宅牛市从此拉开了调整的序幕。

  “真是罕见的大起大落,用我们业内的话来说就是‘冰火两重天’。”世华地产总经理梁文华如此形容2007年的深圳二手楼市场。

  土地不败?

  土地的有限供应导致价格“只涨不落”的论断曾经是深州房地产业内的共识。美联物业市场研究员冯永恒至今也还同意这种说法。“从长期来看,深圳土地供应还十分有限。”他认为,土地成本是支撑深圳市楼价的刚性因素,预计在未来,随着深圳住宅用地供应进一步减少,土地价格会继续走高,深圳楼价也会继续攀升。

  2006年,深圳市政府共出让商住、居住用地90.6万平方米。而2007年截止到目前的数据,深圳市政府共出让商住、居住用地40.9万平方米,连前一年的一半都还没有达到。

  政府紧缩地根,又对土地实行竞价拍卖,导致巨大供需缺口,进而造成楼价飞涨。从出台的《深圳市住房建设规划(06-10)》来看。2007年以后的深圳市住房建设用地供应,肯定呈现出逐年递减趋势。

  但这种说法出乎意料地遭到中介老总们的一致反驳,梁文华指出:“最近频频出现的土地流拍,尽管有捆绑了政策性住房的因素,但市场的考虑还是很重要的。”他认为,是过热的市场带动了地价上升,而不是反过来。

  对于 “刚性需求”论,邹建民认为,“根本不是理由,需求是由价格决定的。买不起房的话,再怎么需求,还是买不起房。”

  在深圳,政府去年12月推出的6块居住用地竟然罕见地全部流拍。去年12月17日,深圳市土地房产交易中心透露,位于宝安区三宗地块因为无人竞买宣布“流拍”。这三宗地块分别位于西乡和观澜,合计占地面积近13万平方米,均为居住用地。

  而这已经是深圳该月内第二次出现土地“流拍”的现象了。前年12月6日位于龙岗11万平方米的居住用地也未能成交。

  同样,毗邻深圳的东莞,和位于珠三角另一隅的佛山,去年12月以来相继有几块地,不是以底价成交就是“流拍”。哪怕是地产巨鳄云集的广州市场,去年最后一次的“卖”地也格外“遇冷”,最低成交价竟然仅有1602元/平方米。

  “开发商也有考虑,并不是只要拿块地盖房就能挣钱。”美联物业总经理王书权凭借他对香港市场的资深研究,提醒市场理性的重要,他一再强调,既然房地产是个买卖,那么有涨上去的一天,始终就有它跌下来的一天。

  王书权强调了香港的前车之鉴,“这个情形跟香港1994、1995年非常相似,当时大家都认为地那么少,回归之后内地人又要过来,房价怎么可能跌呢?结果怎么样,香港好多人不是到现在都还套在里面嘛。”

  釜底抽薪是贷款

  不过业内人士普遍认为,深圳楼市成交量快速下跌,主要原因是投资需求急剧减少所致。

  世华地产的监控资料显示,在深圳的二手楼市场上,投资客一度高达八成。去年上半年房地产市场火爆时,投资性购房比例约占总成交量的八成,而当国家系列政策出台以后,投资性购买一下子下降到只占成交比例的10%左右。

  而投资背后是信贷。通过对深圳二手住宅市场按揭情况的长期监控,世华市场研究中心发现,紧缩银根之前,办理八成以及八成以上按揭的买家达到七成。首付两成买房的情况最为普遍,首付三成以及三成以上的买家都十分稀少。

  以至于去年第三季度开始,许多银行已经用完全年的信贷额度,无款可贷。大情势之下,银行限贷的传言也首先来自深圳,虽然官方均未予以回应,但各大银行营业网点纷纷表示“暂不办理房贷业务”。

  去年8月22日,中国建设银行深圳分行已全面停止房贷相关业务,这是首家全面停止房贷的商业银行。随后其他银行也相继暂停“同名转按”业务,切断了投资客的资金来源,最终导致房地产市场低迷。

  有数据显示,在去年的1月至3月份,投资型买家中的50%~70%,其资金来自于“同名转按”。

  而政策面上,央行持续加息,并联合银监会强势出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,这项“9#zhPoint#29”通知明确提出要提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率,同时严格房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理,直接抑制了房地产的投资、投机需求。

  去年12月11日,中国人民银行、银监会又再度联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,通知关于第二套房贷的严格界定大大超出了各方预料,尤其令开发商措手不及。因为在实际操作中,大部分银行还是采取以借款人为单位来认定房贷次数。

  “杀手锏”一出,深圳市房地产市场投资、投机现象立刻得到抑制。国土局资料显示,去年10月交易量跌至年内最低,仅有 35.55万平方米,环比 9月下降 36.78%。市场高涨之下的突然受冷,中介机构成交明显萎缩,以至于出现“中天置业”老总不得不失踪潜逃、“长河地产”直接宣布关门歇店的现象。

  世华的调查显示,至少有41%的买家,因为限贷政策而不能支付足够的首期。而深圳的各大开发商们立刻一改往常捂盘惜售的常态。中原地产资料显示,通知发布后的11天内,深圳共推出大大小小共8个项目、5020套单位、48万平方米,比11月份整月的推盘量还要多出10%。5日后至今拿到批预售的项目就高达13个,83万平方米,开发商推盘速度异常迅猛。

  同时,开发商拿地也变得谨慎起来,流拍现象纷纷出现。

  扭曲的市场

  但高企的投资气氛长期刺激之下,已经造成了深圳房地产市场严重扭曲的构成形态。

  对于投资者们而言,天然倾向于首付款投入和增值获利比更高的豪宅和大户型结构。加上各商业银行在房贷上的趋之若鹜,使得深圳市场的产品供给结构出现严重的扭曲。

  据中原地产提供的全年数据显示,2007年深圳全市共推出59453套新房,其中90平方米以下房型比例为55%,90平方米以上房型比例为45%,几乎是五五开,离国家70%目标还有较大距离。

  “一个稳定、良好的市场应该是,60平方米左右的户型最好卖,也占据市场上的大多数。”王书权表示,“但目前购买者主要的目标是100平方米左右的三、四房户型。而豪宅的空置率最高。”

  在2007年的新房供应中,3房比例为31%,4房及以上房型比例为11%,复式及别墅比例为7%。而适合于大多数一次置业者的2房比例仅为27%,和1房的17%,加起来才约占市场的1/3。

  扭曲不只是房子,更加严重的是购房者的心态。世华的统计显示,去年上半年投资与自住所占的比例当中,投资一直高居60%以上。而中原地产的研究数据表明,在5、6月份,投资的比例更是高达80%以上。

  “这是一个很不好的信号。这显示,市场上最活跃的是以投资需求为主的投资客群体,市场基础很不牢固。”王书权强调,“一个正常的市场,应该以第一次置业者占主要的大多数。”他说,一个成熟的市场应该是首次置业者占到60%,投资者大约30%,豪宅持有者大约10%;并形成与之相对应的市场供应。

  “断裂” 的价格

  严重的产品结构扭曲之下,现有的市场呈现出来的,是价格的“断裂”式表现。

  “一个在天上,一个在地下。”世华总经理梁文华调侃现在市场行情,“开发商们抱着盘不卖,客户们搂着钱不买。”

  最先顶不住的就是中介,继中天置业老总突然失踪、长河地产直接宣布关铺之后,金地置业、招商置业等拥有雄厚实力和背景的中介也相继传出“门店调整”传闻。据世华肖小平表示,实际上绝大多数中介都在收缩,只是程度和表现不一而已。

  如此低的成交量,在王书权看来,“房价没有不下降的理由。”而林晓华也判断,即将入市的大量中低楼盘,也将融化目前的市场,从而带低价格指数。

  事实正如他们所料,深圳的万科、中海就已纷纷率先实行了降价策略。

  “这是一个非常聪明的决定。”梁文华对此极为赞赏,“现有的市场行情之下,无疑是个‘现金为王’的时代。这样做的话,不仅回收现金,又一次地占据了市场先机,而且还赢得了极高的社会声誉。”

  “大家都需要回归理性,一个理性的市场对谁都有好处,疯狂的市场对谁都没有好处。”王书权提醒道。骆乐

来源: 第一财经日报


 
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