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房价拐点论背后的商务成本焦虑


2008-01-15 10:11:18         华夏经纬网

  如果房价的过度过速上涨是畸形的,而畸形的房价一直不出现拐点,那么中国经济的竞争力和中国社会的和谐发展就会出现拐点

  房价真是人们关心的焦点。这不,1月13日一大早,在美国亚利桑那州钱德勒市一个假日旅馆的餐厅里,应英特尔公司之邀前来参观其芯片厂的几个中国媒体人,坐在一起吃早餐时又谈到了它。

  涨,还是不涨?拐,还是不拐?买,还是不买?

  一番讨论。结论大致是:即使有拐点,也是暂时的,局部的,阶段性的,而拐下一点后再拐回头、拐上去的大趋势是不会改变,不会逆转的。

  在万科董事长王石提出“拐点论”之后,潘石屹、任志强、聂梅生、张玉良等业界知名人士纷纷发言,质疑“拐点论”。王石本人在“王石在线”的网络论坛中也详细阐述了对中国房地产前景的积极看法,试图修正媒体对“拐点论”在理解上的偏颇。

  越来越多的声音在暗示说,拐点并不存在。

  房价上涨与成本变化

  几个媒体人吃完早餐的时候,英特尔方面一位随行的、英文名叫James的先生加入了讨论。年过四十的James从上大学到工作都在大连。英特尔在大连斥资20亿美元兴建芯片厂之前,他在IBM于大连建立的软件外包公司做管理工作。

  “我在大连的房子不止一套,大连市区现在几乎没有价格低于每平方米1万元的房子,我的资产当然也涨了。不过,站在企业的立场,情况就不同了。高房价会使企业的成本上升,影响很大。

  “首先,员工的压力很大。软件是劳动力密集型产业,IBM在大连的软件外包公司有3000多人。以前,给他们每个月4000块钱是不错的,但是房价一直升,他们的心理压力也不断上升,4000块已经没有很大激励性了,这样工作热忱就可能下降,员工流失率也会提高。而且,员工的满足感下降了。一个典型的例子是午餐,我们的午餐是全球知名供应商供应,但有人觉得不满意,仔细一看,是他每顿只花6块钱。花10块钱可以吃得很好,为什么只花6块钱呢?因为他想着要供楼,房价那么高,把正常的开支也省了,而吃得不好他心里并不愉快。”

  每次省4元的中餐,对供楼有很大作用吗?

  James说:“这是一种心理影响,而心理影响是逐渐累积的,积累到最后会有一种聚集效应。”

  “其次的影响,是对投资方。IBM的软件外包业务,最早放在深圳,后来是上海的外高桥(14.84,0.00,0.00%,股票吧),然后是大连,后来加上成都。最近,他们已经在考虑越南。”

  记者问,不少中国经济学家说,不用担心劳动力成本的上升,因为中国的劳动力受过比较完善的教育,而且遵守纪律,所以综合优势还是很明显,对外资吸引力还是很强。转到越南,到哪里找那么多人呢?

  James回答:“当然中国还有劳动力优势,而且中国大,可以进行区域转移。但是外国投资者不一定这么想,他们习惯于看得很长。IBM的软件外包为什么会考虑越南,因为他们觉得,虽然越南目前的环境不如中国,不够成熟,但是在战略布局上,必须从现在开始。”

  连财雄势大的IBM也要在区域布局上未雨绸缪,可见对很多产业来说,成本变化是至关紧要的取舍因素。英特尔公司之所以选择在亚利桑那州首府凤凰城进行巨额投资,用该公司一位管理人员的话来说,一个原因就是该州设立了鼓励投资和创造就业机会的“外国贸易区”,符合条件的产业可以享受税收优惠。同时这里交通发达,也有较高的生活品质,包括“合理的房价”。

  房价与地价比较

  当来自中国的媒体人吃完准备上车时,导游张先生的一席话又让他们吃了一惊:“我家是西安的,来美国10年了。我搞不明白的是,现在西安的房价怎么比这里都高。”

  记者问这里(凤凰城、钱德勒市)房价多少,张先生说,一个3000平方英尺的house(独立别墅),大概27万美元左右,但受“次贷危机”影响,还在下降。折算一下,每平方米不到1000美元,而“西安市区的房子都7000、8000块了”。

  同行的一位重庆媒体老总插话:“那这里也不如重庆啊,我去年上半年买的江景房,四五千块钱一平方,现在也8000多了。”

  北京的一位媒体人则说:“每平方米1000美元,在北京、上海不要说别墅,买个洋房,也不知道要到几环以外了。”

  车子在路上。看到路边空旷的原野,记者问张先生这里的地价怎么样,张先生回答:“1个acre(英亩,4046.8平方米,相当于6亩多一点)大概三四万美元。”

  在国内见识过上千万元一亩“地王天价”的媒体人又比较了一番。“怎么中国老板不来这里囤地呢?”“这里的房价没那么高,市场没中国火,赚不了那么多钱。”

  无形的代价

  13日这一天的旅行,天朗气清,还可见白雪皑皑,但记者脑子里却是一串关于中国房价的问题,剪不断,理还乱——

  从收入价格比、租金回报率等通用标准衡量,中国城市(尤其城区)的房价已远被高估,不仅中低收入者望尘莫及,一般的中间收入者阶层也倍感压力。如此明显的事实面前,为什么“高乎哉?不高也”的唱多之声如此之多?

  在美国房价下跌的颓势中,美联储几位前任与现任经济学家研究指出,美国房价“可能必须经过一定程度的修正”才能回归至与房屋租金之间的正常关系。以每年租金上扬4%作为假设,未来五年美国房价可能必须下降15%。是否中国确有自身特色,足以让房价不顾基本衡量标准,不考虑修正和回归要求,勇往直前一直不拐?

  当在中国投资的大型外企已经从房价中感到成本压力,当中国许多知名制造企业(如海尔、TCL、康佳)和相当数量的央企都把房地产作为未来一个发展重点(或主业),当实业、工业的收益与房地产相比如此微薄,这对中国经济的长远竞争力和社会发展究竟是利大于弊,还是弊大于利?海尔、TCL、康佳这样的企业也进入房地产,最根本的原因无非是相信房价还会涨。这种赌注能一直十拿九稳地延续下去吗?

  房地产向被称为“百业之首”,有“一荣俱荣”之拉动效应,但眼前的事实可能是,为了这一业之荣,许多其他行业和社会成员都在付出更高的成本代价。那么,房地产会不会成为均衡生态系统中的一个“另类物种”——它在疯长,甚至把其他树种应得的养分也榨取和吸收,它长得越快,潜在的对于整个生态系统的破坏也越大?说它“一荣百损”当然是夸大其词,但说“一荣一损”绝不为过。

  而这一切的源头,都和对房地产作为一种资产的升值前景相关。那么,到底是应该继续强化升值和投资预期,还是要冷静自省,回归住房的基本属性,并提醒繁华背后的泡沫?“拐点论”的深刻涵义无人挖掘,而所谓“拐点之争”又像这几年房地产业的许多次争议一样,最终变成唱多者的集体大合唱,以欢声代替反思,这是令人乐观的选择,还是让人悲哀的结果?

  13日下午,当记者终于站在大峡谷的边缘,望着那被科罗拉多河冲刷成世界奇观的千沟百壑,脑子里跳出了这样的判断:

  如果房价的过度过速上涨是畸形的,而畸形的房价一直不出现拐点,那么中国经济的竞争力和中国社会的和谐发展就会出现拐点。只不过这一方面“拐”的轨迹,付出的代价,是无形的,悄然累积的,分散到各个行业的,不易看到的,和长期的。

  人不远虑,未必有近忧。但一种畸形的、扭曲的结构,终将被校正。正如这脚下的峡谷,是公正的时间将它冲刷而成。橡子

 来源:第一财经日报
  


 
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