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土地中介扰乱土地交易秩序 中国不需要中介了吗


2008-01-29 00:48:44         华夏经纬网


  针对最近土地“中介”频繁“现身”,国土资源部地价所所长邹晓云对媒体表示:“市场上现在的土地中介,从本质上讲干的就是一种炒地皮的行为。从国土部的角度来看,肯定是违法的。土地中介的存在使得国土部门打击囤地企业的努力大打折扣,扰乱了基本的土地交易秩序。从具体的案件来看,土地中介的活动,伴随着大量的违法行为,有许多黑色地带,也带动了部分官员的腐败行为。”

  在我国,土地中介既是官商勾结的产物,又是官商勾结的一个媒介,这是由我国土地市场的特点决定的。

  所谓土地中介,是指为土地市场交易主体的交易活动提供各种中介代理和相关服务的行为。土地中介在发达国家是有其存在必要性的。因为西方发达国家的土地所有权构成形态基本上是多元化的,土地交易也是一种相对纯粹的市场化行为。以美国为例,美国的土地所有制是以土地私有制为主体的混合所有制:在全国的土地中,私人所有的土地占国土面积的58%,联邦政府所有的土地占32%,地方政府占10%,这种多元化的所有权形式为土地的完全市场化交易创造了条件。

  而在我国则用不着所谓的土地中介。在1982年新的宪法出台以前,我国城市中尚有少量私有土地(约占4.5%),1982年的新宪法出台后,所有土地全部收归国有。也就是说,在我国的土地一级市场中,国家作为土地的所有者是唯一的土地使用权的让渡者(即卖方),这一特点决定了我国的土地一级市场是一个完全垄断的市场,在这种情况下出现的所谓中介,无非是打通政府官员,从其手中争取到低价获取土地的机会,然后,将这个机会卖给下家以获取差价。

  显然,在我国这种特殊的土地市场中,中介的作用就是在政府官员与需要土地者之间搭起一个平台,中介与掌管土地审批权的官员共同分享其中的利润。由此,必然诱发腐败。在上海社保大案中,上海房地产系统的一部分下海的前官员和退休的公职人员在许多房地产开发项目中扮演着土地中介的角色,开发商通过聘请这些人到公司任职,或通过结交与房地产相关的各类协会的负责人,打通土地审批的各个环节。土地中介伴随着腐败而生,又成为腐败的推波助澜者。

  当然,土地中介的危害远不仅此,它加大了土地交易成本,减慢了土地流转的速度,制约了土地开发的效率。按照国土资源部的说法,国家直接控制土地一级交易市场的目的之一,就是为了控制土地的交易过程,减少土地的流转层级,合理控制地价,以便起到有效利用土地的作用。但土地中介的频繁“现身”,尤其是包含其中的行贿受贿等腐败行为,明显增加了土地的交易成本。倘若这些土地用于建设商品房,所有的成本最终将被转嫁到购房人身上;如果这些土地是用于建设写字楼、商场,相关成本则被转嫁给商户。这实际上是由民众承担土地中介滋生出来的腐败成本,加大民众的负担。

  土地中介还成为造成大量土地闲置的一个重要因素。土地中介作为官商勾结的一个桥梁,他们要确保每一笔交易的顺利进行,倘若买家拥有的土地超过了国家法律规定的期限,这些中介又会通过打通官员这一环节,为闲置的土地提供保护——当然,这中间又可能是一笔不菲的中介服务费。土地中介中有一个流行的说法:“三年不开张,开张吃三年。”对于腐败官员而言,无论谁开张,他们都会成为腐败的受益者,这实际上等于培养了一个不劳而获的土地食利群体。更严重的问题是,在利益的驱动下,一些官员不惜违规出让土地,造成我国可耕地面积的持续减少,危害国家粮食安全大局。

  要消除土地中介的危害,首先就要取消并打击土地中介。如上所述,在我国目前的这种土地交易机制下,土地中介没有任何存在的价值和意义,它不仅加剧了土地违法,也成为官员腐败的催化剂。其次要严格土地出让监管,严格土地一级市场的出让条件与程序,对于土地落入中介手中的案件要严厉追究责任。同时,要对闲置土地依法进行处理,超过两年的应坚决无偿收回,不给土地中介任何生存的机会。

(作者系中国管理科学经济学院副院长 褚洪波)

来源: 中国证券网—上海证券报


 
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