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第一财经日报:住房消费模式转变决定房价未来


2008-02-02 10:24:12         华夏经纬网

  居民住宅消费模式发生根本性改变之日,就是房价出现拐点之时。当前,我国房地产宏观调控和产业发展模式转型依然任重道远。我们满怀信心期待着适合中国国情的房地产市场体系的建立,合理、适度的住房消费理念的树立,稳定的房地产价格形成机制的成熟

  最近一段时间,关于房价的论争再度形成热点,去年10月以来,深圳、上海、北京等地均不同程度出现了高档住宅“价跌量减”的现象。那么,房价的拐点是不是已经来临? 

  毫无疑问,政府部门连续数年采取的一系列对房地产市场的调控政策,正在逐步并且还将进一步改变住房市场的供需状况,进而对房价产生影响。然而,笔者认为,过多地对“当前房价是否形成拐点”进行讨论并无多大的意义,我们真正要解决的是:如何建立适合中国国情的房地产市场体系,形成长期稳定的房地产价格形成机制。在科学、合理、健康的房地产市场体系没有形成之前,房地产市场价格形成机制始终是不稳定和错位的,居民对住房消费的预期始终是模糊和易变的,房价始终是令人难以琢磨的。

  房市的决定性因素没有改变

  应该说,近年来,特别是2007年以来,各地加大中低价格中小户型住宅的供给,对住房市场的供求关系发生了实质性的影响。住宅市场的结构性矛盾得到了初步缓解,市场结构改善对房价的抑制作用也在逐步显现。但是,真正影响和决定房地产市场的根本性因素是不是就改变了呢?回答是否定的。

  首先,我国城市住房供给模式还未发生根本变化。在计划经济条件下,住房由政府统一规划、统一建设、统一分配;1997年国务院提出要建立多渠道住房供给体系,但由于过分强调住房的市场化、商品化,住房供给以商品房开发为主渠道。2006年以来,国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设;2007年8月,国务院主持召开了全国住宅工作会议,提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”,这对如何建立适合我国国情的多渠道住房供给体系有了清晰的统一的政策指导。

  然而,在固定资产投资总量偏大、增长速度偏快、市场存在明显的流动性过剩的客观现实下,要保持国民经济的全面、协调、可持续的健康发展,不可能靠扩大住房的供给总量来解决住房供需中的矛盾,而只能在总量控制的前提下,调节供给结构,加大保障性住房的建设,优先满足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求,进而解决中低收入家庭购房的社会矛盾,但从整体上并不能减缓住房市场的供需矛盾。

  其次,中国经济的持续增长趋势没有改变,居民收入持续的增长态势没有改变,因此,除非居民对住房的消费模式发生根本性改变,否则,我国居民对住房需求的增长趋势不会发生改变,需求总量也将持续增长。事实上,在我国房地产业转型过程中,由于多方面的复杂原因,业已形成了一种背离国情的居民住房消费理念和错位的住宅消费模式。

  当前的住房消费观念

  近年来经济快速发展,居民收入稳步提高,金融和货币政策环境宽松,人民币升值和外资大量流入房地产,居民个人投资理财渠道单一,房价连年上涨,形成了社会普遍认同的住房消费观念,即:1.买房不仅能居住,还能投资,房屋不仅能保值,更能增值;2.房地产投资有暴利,搞什么不如搞房地产;3.租房不如买房;4.迟买不如早买;5.买小不如买大。这就是中国近年来住房消费的根本特征。正是在这一消费模式的作用下,住宅消费空前旺盛。

  事实上,目前我国大部分地区住房自有率偏高,超过了应有的经济水平和经济发展阶段。2005年末,北京市房屋自有率达到75%左右,而世界上发达国家住房自有率一般保持在60%~70%之间。

  超前消费进一步导致了需求的膨胀,引起价格的上涨,而价格的上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀,形成“财富效应”,形成“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期,并加剧了住房购买市场和租赁市场的价值关系背离,造成“租房不如买房”的现实。这又进一步加剧了住房需求膨胀,形成进一步的房价上涨,同时积聚了金融风险。

  消费模式在悄然改变

  当然,不可否认,经过长达数年的宏观调控,影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变,这个过程正在经历一个量变逐步到质变的过程,主要体现在:

  一、持续多年的房价快速上涨和市场格局的变化,正使“租房不如买房、迟买不如早买、买小不如买大”的观念动摇。

  随着房价的快速上涨,已经完成了从低估到价值发现的全过程,局部地区房价的泡沫已经出现:(1)人们对房屋在转让后的差价和财富效应的信心在动摇,观望气氛浓厚;(2)房价在快速上涨的同时,房租并没有相应同比例增长,人们开始意识到“买房不如租房”;(3)证券市场近两年的财富效应,加上投资产品和渠道的多元化,使一部分投资性购房需求逐渐被替代;(4)随着首付比例的提高,对第二套住宅借款审批更加严格,利息成本增加,在房租收入不一定能抵扣掉购房贷款月供的情况下,一部分稳健的投资者将放弃买房投资的念头。

  二、城市公共交通的网络化,教育、医疗、体育等公共资源配置的均衡化,将打破住房市场区域性垄断的格局,进而深刻地影响房地产市场的供求。

  在科学发展观的指导下,地方政府开始关注环境、交通、医疗、教育等民生问题的解决,加大了财政支持的力度,制约居民买房的传统因素,比如交通时间、交通成本、就医、上学等正在发生深刻的变化,居民购房的选择空间将更加广阔。

  三、住房保障制度的逐步完善,社会保障制度配套改革的平稳推进,正在潜移默化地改变着居民传统的住房消费观念。

  从“养儿防老”到“养房防老”,中国人的传统观念是“娶妻生子、置业买房”,随着住房保障的逐步完善、社会保障制度的建立,这一观念正受到挑战;如果没有了后顾之忧,干吗还要“辛辛苦苦一辈子,到死挣到一套新房子”,一些年轻人说:租房吧,留着钱去旅游。居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。

  笔者认为,居民住宅消费模式发生根本性改变之日,就是房价出现拐点之时。当前,我国房地产宏观调控和产业发展模式转型依然任重道远。我们满怀信心期待着适合中国国情的房地产市场体系的建立,合理、适度的住房消费理念的树立,稳定的房地产价格形成机制的成熟。

黄石松  (作者为民建北京市委经济委员会主任,首都经济贸易大学城市学院兼职教授)


来源: 第一财经日报
  


 
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