邮箱  密码
  用户名  密码
安徽 | 重庆 | 贵州 | 海南 | 湖北 | 湖南 | 江苏 | 江西 | 天津 | 黑 龙 江 | 河南
宁夏 | 青海 | 山东 | 山西 | 陕西 | 四川 | 新疆 | 浙江 | 辽宁 | 新疆兵团 | 广东
网站导航
香港镜像
繁体简体
当前位置: > 文萃 > 时事随笔

冯海宁:土地市场降温对房价影响有限


2008-02-14 10:05:36         华夏经纬网

   信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果,最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津,一些地块以底价成交,甚至流标(新华社2月12日)。不仅长三角土地市场降温,北京、广州等房价上涨过快的城市,土地市场都不同程度地“低下高昂的头”。对于造成土地市场迅速降温的原因,有分析认为是信贷紧缩政策和反囤地政策作用的结果,也有分析认为是房价步入下跌周期的信号。

  的确,信贷紧缩政策和反囤地政策是一盆冷水,是土地市场降温的主因,但是,促成这轮土地市场降温还有一个原因,即市场自行调节也起到了作用——大开发商过去囤足了土地且消化需要一个周期,中小开发商又无实力拿地,土地市场在过去几年持续升温后突然降温,有一定的必然性。而且,这轮降温潮能否让土地市场回归理性、能否影响房价还待观察。

  单纯从土地市场而言,要想回归理性取决于土地合理流通,即土地既不能囤在地方政府手里,也不能囤在开发商手里,任何一方囤地都会使得土地市场供求失衡,因为土地没有产生承载生产或居住的价值。而要想让土地合理流通,必须限制地方政府的权力并降低地方政府和开发商对土地的预期,制度保证、阳光操作必不可少。这些都不能一蹴而就,因此土地市场彻底理性回归还需一个过程。

  从整个楼市来说,地价决定不了房价走势,但房价对地价的影响显而易见。因此,土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。但事实告诉我们,目前即便房屋成交量萎缩、部分楼盘打折出售、观望情绪依然存在,但商品房市场整体而言,价格依然处于非理性状态,这就决定了土地市场不可能立即理性起来。

  至于这轮土地降温潮能否影响房价,笔者以为,土地降温并不会如某些分析所认为的,是房价步入下跌周期的信号。固然,根据面粉与面包原理,地价“面粉”降价,房价“面包”理应降价,但是,目前中国的房价助长因素极其复杂,并不完全是由地价所决定的。换言之,这轮土地降温潮对房价影响有限。

  这是因为,一是地价仅占房价三成左右,地价并不是房价决定性因素(其实过多税费,也是构成房价过高的因素之一),而供求关系是房价过快上涨的决定性因素;二是从短期来看,因为开发商囤积的土地没有消化,房价依然还会处于高位,也就是说,仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价;三是开发商所囤土地多是高价竞得,不可能建造低价房子;四是取决于信贷紧缩政策效应有多长,以及对需求影响有多大。

  复旦大学教授尹伯成认为,地价向来是市场信心最敏感的风向标。但笔者以为,地价影响的只是部分业内人士,而消费者最看重的是房价变化。可以说,只有房价才是市场信心惟一敏感的风向标。甚至可以认为,即便房价下降,也不是土地市场降温所致,而是货币紧缩政策抑制需求的结果。 作者:冯海宁


来源:中国青年报
  


 
发送给好友】【打印 】【 关闭窗口
  发表评论
网站简介 广告服务  联系方式  用户留言  设为首页  法律顾问  建站服务
Copyright  2007 By www.viewcn.com & www.huaxia.com
版权所有 华夏经纬网 京ICP证010602号