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评论:限价房价格标准对象界定之困


2008-03-17 00:59:43         华夏经纬网

  限价房供给价格如何设定?标准和依据是什么?以何为参照?由谁来主导?是否切合实际?这一切皆不透明。如此事关社会大众之事却关起门来不加公示,不多听取和吸纳一点社会受众的声音,怎么能尽如人意呢?

  限价房供给对象的界定过于刻板和保守,未能打破过往保障住房体制、政策的所有樊篱,不仅繁琐而低效,还将引发新一轮地域和群体歧视。

  ◎章剑锋

  厦门大学不动产金融研究中心研究员 房地产事务专栏作家

  听闻楼梯响,掉下鞋两只。自2005年夏天“国十五条”推出迄今,酝酿复酝酿,耗去两年多,限价房政策终于在北京、广州两地率先进入实际操作阶段。相比其他城市迟迟按兵不动、坐壁上观的做派,就这一南一北两城的举动,值得一夸。

  不过此种夸赞必须有所保留。这倒不是因为限价房被某些饭碗不保者公然指责为有损他们的和谐之故,也不是由于某些精明强干的学院派人士将之指斥为逆社会进步规律而动,是重拾计划经济思维的倒退。而是因为,限价房进行得还不够彻底,不够全面,也不够魄力,落得左右不讨好,以至还没有全面落地就有人跑出来敦促将之取消。

  开发商集团反感限价房,尽在情理之中。可假如连供给对象都不能完全心悦诚服地表示接纳,则限价房举措必有需要深入反思之处。就我个人南来北往所见,目前至少有两大问题容易招致非议,也最值得深究:限价房供给价格的设定与供给对象的界定。

  限价房供给价格如何设定?标准和依据是什么?以何为参照?由谁来主导?是否切合实际?这一切皆不透明。限价房不是给执行者自己建造的,在拟定具体价格方案之时,关起门来不加公示,不多听取和吸纳一点社会受众的声音,让外界观者如坐云里雾里的做法,必不能尽如人意。因为它不可能客观,更不容易随时接受公众质询。

  我注意到,广州限价住宅项目现今每平米卖到了6500元;北京去年的限价房价格是5000多,今年首个限价项目每平米也卖到了7800元,姑且不寻究这些价格到底是怎么酝酿出来的,光就这类数目字本身而言,能否被广为接受还是个疑问。至少媒体是在用“创下最高售价”的字眼来形容这些面世项目的。恍惚间不由疑窦生起,莫非要在商品房领域之外,走另一条限价房的价格竞浮之路?

  平心而论,既是限价房,限字当头,理应出现“创低价”的现实才对。如今局面适得其反,此种先例一开,释放出一个极其不好的信息,迫使明智的公众进一步为此担忧:限价房今后可能会引发不同地域间物业价格竞相向上攀逐的坏风气。

  价格之外,限价房供给对象的界定过于刻板和保守,它对保障住房体制的条框加以全盘延袭和发挥,未能够打破过往政策的所有传统樊篱,繁琐而低效。就我所能预见,它无疑将引至新一轮存在于政策性住房分配领域的歧视,这种歧视分别涵盖于地域和群体当中。

  目前推行限价房的城市,皆严格设定购买门槛,从户均人口结构到户均收入比重、家庭总资产净值,无一不足。联想到在修订保障住房政策之时也是这样行事,可以理解为政策制定者是在接受早前保障房被非保障对象鹊巢鸠占的教训,决心事无巨细详加条框束缚,以免疏漏揽盗。这是知过能改,也是矫枉过正。如果说对于人口结构和户均收入的限制还算可誉之举,那么将购买人的户籍、年龄和婚配作为必要限制标准,则未免干预过甚乃至制造歧视。

  以户籍划分为例,非本地户籍者皆不能购买限价房。我不想说这是地方保护主义陋习在政策性住房分配领域的延伸,但它的确是一种对占总需求规模过半数的、对当地经济建设做出重大贡献的外来人口的排挤,这些收入不高的人也许根本就没有要与本地人抢夺有限住房的私心,却不被纳入供给对象之列。这将不可避免伤害到那些对此座城市怀有良好动机和纯朴感情的外来人员的心。

  我不主张设置过分苛刻而不灵活的标准,这样的策略是极不可取的。建设限价房和保障住房,其目的是要激活和加强住房市场的需求价格弹性和供给价格弹性,也即要扩大多种类和多渠道的供给,以刺激悬于商品房一线又无可转移的巨大需求量,使购买价格出现竞争性变化。任何人为而毫无根据的购买准入限制,都只能使之适得其反。

  需要注意,在拟定具体施策略时,目下全国各地皆唯先例马首是瞻,我担心这样一种分配模式会被竞相传抄和复制,以至最后,限价房在地方层面上只被拿来管管自己的一亩三分地,外来人员则被推来搡去,一概不顾及。

  上述两类突出问题,解决办法有之,不难。在价格设定层面,应透明而无保留,注重互动,以便充分照顾到供给对象的需要。一定要明白,限价房是为他们建设的,为此我们必须适时建立价格设定公示办法,让人们明白掏钱,没有顾虑。有顾虑也可及时消除。

  还要考虑推行“创低价”的限价竞争机制,让大家以想方设法降低价格、将房子卖得越便宜越引为荣耀,而不是相反。当然,若没有相应的激励,这件事情怕是办不成的。

  此外,最要紧的是取消户籍分配限制,掐灭地域和群体歧视的火苗。忠于职守的执行者既然可以想办法在本地户籍人口中实行轮候分配机制,迫于外来人口数量压力导致必然存在的分配瓶颈问题,是不是也可以实行另一层次的轮候?即先满足本地户籍人口的限价房分配,进而解决外来人口的限价住房问题。就算限价房没有外来人员的份儿,则经济房、廉租房等保障住房之中,总该有他们一席之地吧?(章剑锋 沈飞昊)

 来源:中国证券网—上海证券报


 
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