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专题报导?武汉台商崛起(三)

2006-04-03 15:04:10
华夏经纬网

武汉房地产发展

 

在汉口火车站西侧,武汉天河机场高速公路的入口处,有一片别墅区十分引人注目。蓝天白云下,一幢幢漂亮的小楼,掩映在绿树丛中,与不远处银灰色的高速公路交相辉映,为江城武汉增添了一道都市风景。这,就是台商余明进先生投资兴建的大陆第一个台商生活区--桂花苑。桂花苑第一期工程刚完工,前来购房的客户就络绎不绝。当前,房地产市场一片低迷,而桂花苑的几十幢小楼却形势大好,使得业内人士不得不眼红。而紧接着的隆隆声中,余明进的台银大厦又在紧张的施工中。

 

 

 

 

 

台商余明进先生

 

大潮淘尽,方显英雄本色,武汉房地产业在2005年调控的大潮中波澜不惊,屡掀高潮,余明进生意的红火还只是众花丛中一奇芭。

 

22日,香港和记黄埔、世茂集团、浙江绿城、新加坡仁恒等四家房地产“大鳄”齐聚江城,同台竞价,争夺汉阳鹦鹉洲858亩国有土地使用权。最终香港世茂集团以31.5亿元的价格竞得,首次摘取“中国地王”的桂冠;

 

428日,香港里安集团又以33.9亿元拍得汉口永清片719亩土地。不到三个月,武汉土地最高拍卖价记录再次被刷新;

 

随后,和记黄埔再次出手以16.23亿元拿下武汉中心城区两宗开发用地;

 

528日,汉正街复兴联盟成立,共同承诺要“形成合力,重振天下第一街”。掀起了2005年商业地产开发的高潮,使得商业地产成为2005年武汉房地产的最大亮点;

 

925日,酝酿20年之久的国内首个市场化运作的中央商务区——武汉王家墩中央商务区(CBD)破土开建;

 

128日天价样板房,东湖天下“至尊样板房”盛大开放。该样板房声称斥资千万,集世界豪宅空间之大成……

 

盘点2005年武汉土地市场,一件件大事,一个个镜头,在房地产市场的「调控年」里留下了深刻的烙印,令人难忘。这一桩桩事件无不预示着武汉房地产走出起步时的青涩,以更稳健、更大的步伐走向新的一轮挑战。

 

慢热型的中部房产市场

 

“刚到武汉时,首先就对这边的住很不习惯,他们的厕所是公用的,要跑很远”,武汉市台商协会会长、武汉台银房地产开发有限公司董事长余明进是属于第一批来大陆探险的台商。到现在,他谈起1989年武汉的居住环境还有点觉得不可思议。他说,那时不要说武汉就是整个大陆,大家对于住房商品化根本没有概念,居住条件也十分简陋。“1989年,武汉的人均居住面积才3平方米”。当时的余明进在大陆是以开KTV娱乐城,及开办工厂迈开在大陆的第一步的,“我进入房地产那是90年代初的事了”。

 

1990年5月,大陆出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,为土地使用权有偿出让提供了具体依据,为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

 

1992年,邓小平南巡讲话发表以后,房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展,在全国范围内形成了房地产业的迅速膨胀期。

 

谈到这,余明进指出,初期的房地产膨胀过于依赖人际关系的膨胀,大家都一个劲的找关系批地建房,争当房产商,整个市场处在无序竞争中。他笑说自己是一个不会做生意的人,也就因豪气爽快在武汉有着很好的人脉关系,所以进入了房地产界,“我接的10个电话,只有一个与我的生意有关,生意不会做,朋友倒是很多”。“那时,我在武汉做房地产,可以说是在做示范,将台湾的房屋设计及理念搬到大陆,修建了当时武汉最好的商品房——台商生活区。”

 

但也正是在这时,市场的不规范迫使得大陆政府不得不在95年后出台了一系列政策,如终止房地产公司上市,釜底抽薪控制银行资金进入房地产。在国家对房地产市场大规模的清理和整顿下,大陆的房地产市场开始出现下滑。

 

余明进的工程在95年结束,96年正式交付使用,虽然早期卖得非常的好。但在整体趋势大滑坡的先前下,也还有两成的住宅别墅没有卖出去,不得不空置下来等待时机。“没想到这一等就到了2003年”余时进笑着说。2003年,整个房产价格上涨,武汉的房地产也开始升温,“二三十套剩余下来的房子,不到一个月时间就给抢售一空”。

 

“内陆城市就是这样,你热过后,他才会跟着热,总是比别人慢了半拍”,2003年才正式在武汉运作房地产的斯米克集团美加置业(武汉)有限公司总经理萧永瑞也有同感。

 

不过就因这种慢,也使萧永瑞觉得自己当初在房价最火的时候选择在武汉投资的正确性,“我们是在2001年进入房地产界的,当时在上海陆家嘴修建了一栋写字楼,2003年则选择了以武汉做房地产。”萧永瑞说,选择到武汉来做房地产有一部分乡情的因素在里面,当时没觉得有什么太大的商机,但现在看来,这倒让公司避免被套在上海房地产的泡沫圈里。“武汉房价不高,炒房的泡沫不大,如今在上海等一线大城市房价下跌的时候,我们的选择倒还真不错,在东湖修建的高知社区,现在的销售情况都一直不错”。

 

武汉房地产空间无限

 

房地产行业的发展一直是门外看戏,门内看行道。对于武汉房地产未来的发展,不论是在其中摸爬打滚十多年的余明进,还是初来乍道的萧永瑞都十分看好。

 

“武汉基础设施差、旧城改造需求大,所以房地产需求量也大;而且武汉作为中部中心城市,工业基础形成沌口、武钢、高科技、化工基地等,对武汉发展有利,市民收入水准提高,未来发展可观”余明进说,“现在武汉的人均居住面积比起80年代末已经有了很大的发展,人均达到了12平方米,但根据市政府的策略是人均要达20平方米。武汉有800万人口,每年盖100万平方米的房子,要盖完也得有60年,这样的需求在全国其它任何一个城市都是不可能出现的”。

 

“价格方面,武汉目前是全国较低的,涨是必然趋势”,余明进说根据武汉市政府统计,该市商品住宅在2005年的6月份成交均价为3065.59元,首次突破3000元大关。“这虽然涨得并不多,对比5月份涨幅为2.7%,对比去年底也仅为3.7%,但在国家房产新政刚刚实施不久,武汉却不降反涨。这说明了武汉的城房价相对于沿海部分城市,并没有过快上涨,因此房价没有虚高,反映了武汉房地产市场的真实需求,武汉的房价很健康。”说着,还向记者展示了下各地的房价,“你看杭州都超过6000,上海就更不用比”。

 

同时他指出,近一两年武汉市房价的涨幅更多的是出现在房子品质的提升,“一方面是政府对住宅节能等方面的要求变高了,一方面是老百姓的要求高了,开发商在建材、产品规划、户型、请专业公司设计等方面,成本比以前高了,而产品品质、配套、景观等各方面也有大的提升,房子本身的价格看起来是涨了,但从市场来看,未必绝对涨价,开发商并不一定能赚到更多钱。但这是比较良性的发展,对于整个市场来说是应会有非常好的促进作用”。

 

余明进现在正在修建的台银大厦高100多米,共有28层,为商住两用楼。对于这座即将封顶的房子,他相信前景一片大好。“买房还是看地段,在武汉大家还是习惯在离城区比较近的地方购房,台银大厦正好在市中心与飞机场的联机中心位置,周边的道路、交通等配套设施都已经修建完成,不论是市民购房还是公司租房,这都是不错的选择”。

 

萧永瑞所在的斯米克公司动作则更大,在武汉投资买下了1200亩土地,“我们非常看好武汉市场。武汉的历史悠久,九省通衢的地理位置给了这里丰富的提升空间,武汉市的市场空间非常大,房地产行业处于起步阶段,但是,这里汇聚了很多知名的开发商和本地开发商,因此行业门槛很高,竞争也会很激烈。”斯米克集团修建第一期工程的东湖高知社区位于武汉市生态旅游区——东西湖区,总建筑面积达110亩,是东西湖颇有影响的开发项目,“我们充分利用这个项目的丰富水景资源,以【湖中有湖,岛中有岛】为规划核心,以【引湖、建岛、架桥、造景】为规划思路,打造一个了具国际化水准的武汉上品。”对于前景,他和余明进一样,十分看好。

 

房产的明日之星:沌口 后湖 光谷 盘龙城

 

萧永瑞认为,中国市场不是简单化一的市场,地大带来的区域性会增强地方性色彩。武汉是一个内需型内陆城市,受境外影响反应的结果与上海不一样,在地产热到极点时,到投资武汉的境外人士也很少。当高端市场受到影响时,境外人士才想着抢占武汉这个二线城市。现在上海市场的停滞正好给武汉带来了商机。同时他以自己在武汉开发的光谷高知社区的情况来看,也觉得武汉对于发展房地产事业来说应是一个不错的选择。“总的看起来,未来的价格走势,还有上升空间。”

 

 

 

萧永瑞

 

 

 

萧永瑞房产

 

不过萧永瑞提醒:“武汉人买房子大多作为自住,炒家不是很多。”她认为在武汉目前商业经济并不发达,房地产发展要与老百姓的收入相吻合,不能过快,过高的追求高端商品房,而应以适用性居住房为主。

 

余明进又进一步阐述了自己的观点,“按照目前的情况分析,在2020年以前,中国房地产行业依然能保持持续、健康、快速的发展态势。东南沿海与中部同时发展的时候,选择中部发展,地域会更广,成本会更低”。

 

更不容忽视的是,武汉不仅有着“九省通衢”的地理位置,更是流通中心和货物集散地,周边可辐射湖南、江西、安徽、河南、四川、重庆等六省市近四亿人口,再加上武汉工业基础雄厚,机电业发达,大学院校在全国的拥有量占到第三位,整体素质在全国处在领先位置。内陆的发展,武汉必将起着龙头的作用。

 

这两位业内人士也毫不吝啬地进行了推荐 。“武汉有较大发展潜力的区域有沌口,那里工业基础雄厚,工业发展对市场起到刺激作用,消费能力也跟着上涨,房地产向好是市场发展的必然趋势;还有后湖,离城市中心近,生活居住环境非常好,道路建设有些滞后,但改造起来是很快的,市长都亲自过问后湖片区的道路改造,目前此区域房子供不应求,没什么空置;此外还有光谷,拥有众多院校、科技园,消化能力强;盘龙城将成为市场热点,那里环境好,有大片湖区,可成为旅游城,离机场近,从空中看,有不错的地理条件,而且交通改善速度快,盘龙大桥计画明年初通车,不收费,缩短了与市中心的距离”。

 

“武汉的商业则是极端了,价格太高,也许开发商认为不过分,但市场认为他们过急。一般商铺应该投资十年收回成本。有的商铺那种天价,20年都难收回成本。至于写字楼,全国都不好,武汉也不看好。唯较好的是SBI创业街,因其有较好的资源和平台”。

 

最后,两位专家进一步强调了房地产公司本身实力的要求,“宏观调整不是打击房地产业,而是规范,优胜劣汰。开发商以后做产品必须考虑配套、品质、性价比,必须是那些有经验,有实力的公司来操作,才经得起市场的考验。所以余明进希望到武汉来投资的台商在选择武汉的商机时,也要对自己实力进行整合,不要打没有准备的仗”。(许雪华)

  
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