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15年建成262万平方米王家墩商务区

2007-06-05 10:17:07
华夏经纬网

    据长江日报消息(记者杨捷 通讯员朱峰 实习生肖丹)我市第一个地下空间控制规划以王家墩商务区为试点区。昨日,来自北京、上海等地的专家评审通过了《武汉王家墩商务区地下空间控制性详细规划》。
  据测算,王家墩商务区的地下空间可利用面积为262.1万平方米。将担当地下停车、轨道交通、独立人防设施、地下交通转换系统、地下商业设施、地下设备六大主导功能。计划用15年时间,建成“立体化城市地下空间网络体系”。
  商务区7.41平方公里范围内划成9个分区,每个分区的地下空间职能各有侧重。
  中央商务区核心区片内的地下空间利用率最高,达到74万平方米,比两个中山公园还大。按五个标高布局不同空间,将形成景观中心、休闲娱乐、商业、交通环路、地铁站厅、站台、停车为一体的24小时“综合地下城”。
  商务区有一整套“地下交通”,道路总长3.8公里,与城市干道、支路衔接,又与通过商务区的2号、3号、7号轨道交通“对接”,实现了轨道、车、人“各行其道”。
  专家介绍,编制7.41平方公里范围的地下空间开发利用规划,面积是目前全国最大的。
  王家墩商务区开发建设指挥部表示:通过地下“挖潜”262万平方米,把地面停车、公共设施、道路等功能移到地下,腾出地面做绿化做环境,创造一个绿色的中央商务区。

  融合国外三种地下空间开发模式
  国外地下空间开发主要有三种模式:
  “区块连接”发展模式 由业主自主开发地下空间,相邻建筑间设地下联络通道,最终与地铁车站相连,形成网络。这种模式不需政府投资,成本较低,但系统较乱。
  “轴向滚动式” 在城市道路下开发建设地下商业街,沿轴滚动发展,建设星罗棋布的地下综合体。日本城市地下空间开发利用采取这种形式。但道路下建设成本高。
  “次聚焦点”模式 地上地下联合开发,综合处理人、车、物流和建筑间的关系,形成新城市中心。以法国巴黎德方斯新区为代表。
  王家墩地下空间分为9个区,其中核心区以“次聚焦点”为主,两个重点区(范湖片、双墩片)和一般区以区块连接模式为主,轴向滚动模式为辅。
  王家墩商务区地下空间的布局结构
  一主三辅:在1平方公里的商务核心区内,兴建大型地下综合体,在王家墩公园、范湖片、双墩片分别建设三处地下商业城。
  一环三带:核心区建设以地下环路为主的地下交通转换系统,同时形成三条各具特色的地下休闲娱乐街(云飞路、宝丰路西侧、泛海路—黄海路)。
  商务区中心的核心区分五种标高
  地下3.5米,“不加盖”的中央广场。地下5米,商业+停车,三条商业街设于这个层面。地下8.5米,地下停车+2.2公里环路。地下12米,配建地面商务办公所需停车和地铁站厅层,可容纳1万个停车位。地铁站厅满足乘车人员购票和换乘需要,地下14.5米,地下站台层。
  公共交通、汽车、行人三个系统
  轨道交通+干道——北边,7号线走发展大道。东边,2号线沿青年路布置,与轨道3号线在建设大道口换乘,抵三金潭方向。中部,3号线由汉西路往北,再右拐沿黄海路接建设大道,与2号轨道相接。南北向为快速高架系统沿宝丰路穿过,东西向为黄海路下穿隧道,形成区内“金十字轴”。
  车行网络——地下交通网络布置在地下二层。由一条主环线加4条匝道功能的小环线,和连接各地块的支路组成。环路与城市道路有15处连通口,7处出口,8处进口。可以方便地进出城市各个方向。
  步行系统——由地下商业街+人行道组成,其线路由范湖会展—核心区—双墩—2、3号枢纽站,“L”型。
  地下通道的人性化处理
  人行通道宽度不小于6米,短捷、通畅,避免过多转折和狭长昏暗。保证有明亮的灯光及良好的通风,避暗角。
  提供行人优先原则,人流车流交叉处,车行坡道下穿,尽量保证“人在地上,车在地下”。
  人行通道出入口处设置电梯,有高差的地方设置无障碍措施,如坡道、凹凸纹指示条等设计。
  通道有生态要求,对汽车尾气进行处理排放。
  物流列为远期
  地下物流系统,为地下空间远期、远景建设项目。涉及地下空间的中、深层,地下30—50米处。目前在浅层预留与之连通的地下空间。
  建设每平方米成本7000—10000元
  王家墩为堆积平原,地下水位偏高,需要经过技术处理才能利用其地下空间。地下设施综合建设成本7000元—10000元/平方米。适于浅层地下空间利用,即30—40米以内。
  地下空间开发面临种种问题
  整体开发地下空间,王家墩是我市第一例。在地下空间的权属和法律上,都面临着种种挑战:
  我国地下空间权概念模糊。涉及地下空间有土地法、城市规划法和人民防空法,但三个法的连通性不够,遇到具体问题令人无所适从。
  地下空间功能更多的是公共性,回收周期长,如果缺乏鼓励投资的政策,难以吸引民间资本,地下开发难以推进。
  地下空间相关法规体系的建设,明确地下空间土地使用范围,明确权属,明确开发利用管理职能部门及其职责,建立地下空间开发利用相适应的经济运行模式……均成当务之急。
  收获周期长 资金从何来
  日本地下空间开发的实践表明,50年才能收回投资周期。
  王家墩商务区的投融资,建议设立开发专项基金,由政府、开发者、社会公共设施投资人和贷款四部分组成。
  地下空间的取得方式
  地下空间所有权归国有,使用权通过出让、拨划等方式取得。使用权取得方式分两种:划拨(如公共物品、人防、军事目的……)。与地块一同出让。
  取得方式三种: 1、归地面建筑的主人。2、出让地面没有建筑物的,其地下30米以内归地块的使用者,地下30米以下归公共开发。 3、通过招拍挂取得。

  
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