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武汉汤逊湖国际假日大酒店

2006-04-28 15:34:41
华夏经纬网

项目名称:武汉汤逊湖国际假日大酒店(白宫)续建工程

    址:湖北省武汉市东湖开发区庙山小区

 

一、项目背景

 

通过“七五”、“八五”、“九五”、“十五”的建设和发展,湖北旅游业基本形成了以武汉、宜昌为中心向四周辐射的旅游布局,形成了“三区”(大武汉旅游区、“一江两山”旅游区、恩施旅游区)的空间格局和全方位开放型的旅游网络格局。2004年湖北旅游创下了“三过百”佳绩:接待海外游客人次超百万,安置就业超百万,旅游总收入将近400个亿。正是由于国际国内以及湖北省旅游业迅猛发展的趋势,推动了武汉市江夏区旅游业的崛起,这就为本项目----“武汉汤逊湖国际假日大酒店”的续建提供了前提条件。

汤逊湖位于武汉东湖新技术开发区与江夏区庙山开发区结合部,处于武汉市环城旅游憩息带上,距武汉市区6公里,水面1.2万亩,水质清澈,湖岸线长,以优美的湖面景观和美味的特产鱼丸而闻名。几年来,汤逊湖周边新建了大量旅游休闲度假设施,聚集了相当的人气,是国内外游客、投资者十分理想的休闲度假胜地,形成了可观的旅游产业规模。

2004年武汉市旅游局公布的总体发展规划,展示了未来将建成的江城旅游点包括江汉水乡等七大工程,因此,武汉汤逊湖国际假日大酒店的建设符合武汉市旅游发展总体规划。

武汉市现有五星级酒店大部分集中在汉口和汉阳,随着科技新城的建设和东湖新技术开发区商务活动的增加,商务人员和海外旅游者的增多,在开发区内建设一座五星级酒店成为迫切需要。武汉华欣投资有限公司开发的武汉汤逊湖国际假日大酒店位于汤逊湖畔的科技新城内,通过改造和续建可以满足这种需求。

 

二、项目承担单位简介

武汉汤逊湖国际假日大酒店由武汉华欣集团为投资主体,武汉华欣集团是湖北大型民营企业,成立于1995年。经过10年的创业与发展,已经具有较大规模。目前,公司有员工3000余名,资产近10亿元,年产值近10亿元,是利税过亿元的跨行业多元化发展的大型集团公司,是湖北省前100强民营企业之一。

公司业务涵盖生物科技产业、房地产业、旅游餐饮业、科技农业以及金融投资、环保科技等方面,并取得了骄人的业绩,正在蓬勃发展。

公司雄厚的经济实力,丰富的创业与管理经验,具有战略眼光的领导者和优秀的管理团队,以及对旅游休闲业发展趋势的高度敏感和深刻理解,是该公司投资建设武汉汤逊湖国际假日大酒店的核心优势。

 

三、项目优势与特点

(一)优势

1)武汉市本土尚无定位为度假型的五星级国际酒店,武汉市目前现有的7家五星级饭店,基本上都定位为商务型饭店、会展型饭店,而天安假日、晴川假日虽然也是以度假酒店命名,但他们只是四星级,且缺乏完善的独家设施和具有吸引力的度假资源。而濒临汤逊湖的武汉汤逊湖国际假日大酒店在这方面具有无可比拟的独特优势。

2)武汉现有的7家五星级酒店,5家位于汉口,对本假日酒店难以形成直接的市场威胁;而剩下的2家位于武昌,他们分别是位于付家坡的五月花大酒店和位于东湖之畔的武汉湖滨花园酒店。这两家曾经的四星级酒店,受建筑面积、空间的限制,竞争力有限,相比较而言,武汉汤逊湖国际假日大酒店将在酒店档次和未来发展空间方面具有相当明显的优势。也可以这样说,尽管都定位于五星级酒店,但是武汉汤逊湖国际假日大酒店从建设之初,就明显立足于一个更高的层面之上。

3)武汉汤逊湖国际假日大酒店将充分利用汤逊湖独有的自然生态资源,在继续发展以汤逊湖鱼圆为代表的湖上农家菜的同时,将引进先进的新型水上娱乐设施,开辟全新概念的水上娱乐主题。新的室内外娱乐设施,将给武汉汤逊湖国际假日大酒店带来更多的亮点,增强竞争优势。

 

(二)特点

(1).本项目特色鲜明,竞争力强

本项目主题为假日酒店并且定位为国际假日酒店,它是目前武汉地区唯一的五星级国际假日酒店,同其它五星级商务酒店相比,具有功能上的差异,同其他假日酒店相比,不仅档次更高(天安、晴川都是四星),而且功能更完善(休闲度假、运动休闲娱乐),环境更优美(滨湖滨水),因此,本项目特色鲜明,具有不可比拟的竞争优势。

(2).本项目客源市场潜力大,且有基本保障。

休闲度假是旅游业发展中增长最快的主流产品之一,随着经济的发展和人们生活水平的提高,追求舒适、享受,闲暇、放松的精神境界成为时尚潮流。武汉作为特大城市,主要的旅游集散地以及外商投资的热点地区,具有广泛的国际客源市场,包括三峡、神农架旅游热线的国际客源,开发区的外资企业客源和国内白领阶层等,都是本项目的主要客源市场,这就为本项目的实施提供了客源保障。

(3).本项目区位条件优越,景观风水良好

    本项目位于东湖开发区内,紧邻武汉中环线南端,在武汉向南发展的主轴线上(核心部位),也是武汉环城游憩带的热点地区和武汉投资最活跃的地区。目前有许多大项目包括大学科技园、总部基地、物流中心、保税区等都在此或正在安家落户。这些项目对本区的招商引资和开发建设起到了良好的示范带头作用,提升了本区的战略地位。同时,本项目处于沪蓉和京珠高速公路交汇区域,紧邻武昌南站,距天河机场40公里,交通便利,可进入性强。本项目濒临汤逊湖,近靠庙山与梁子湖,湖光山色,风景如画,美不胜收。周边别墅群裙带相连,已成规模,人气旺盛;临近区域机构、企业单位林立,财气聚生。因此,该处是一个聚景、聚气、聚财、聚运的风水宝地。

(4).本项目得到当地政府的高度重视与大力支持。

    江夏区政府对发展本地旅游经济具有浓厚的兴趣,对本项目的建设高度重视,已承诺在土地利用、住户拆迁、政策优惠、公共服务等方面提供大力支持,这是该项目得以顺利进行的关键要素。

(5).本项目前期工作有较好基础。

    本项目已完成先期开发,原白宫大酒店已完成主体建筑和外装修,度假村已正式对外营业,这就为后续开发奠定了良好的基础。

 

四、项目规划与布局

() 基本情况

该项目现共有土地151亩。其中:酒店占地42亩,渡假村及别墅群占地33亩,水面66亩。

酒店现有规模:主楼建筑总面积21000m2。附属裙楼建筑面积为3000 m2。首层高6.6m,客房走廊净高2.4 m,客房层高3.3 m

计划客房数量:客房总数量198套,标准间ABCD四户型共计187套,两套间8套(4%),四套间2套(1%),总统套房1(0.5%)

客房参数:开间3.76,进深7.76 m,客房净面积:20m2,其中卫生间4.4 m2

电梯台数:主楼客楼6台,货梯2台。

 

()  总体布局

根据武汉汤逊湖国际假日酒店的地理特征与功能分区原则,其空间结构可划分为“一店一村,一中心”的格局。即:一个武汉汤逊湖国际假日大酒店,一个阳光海岸度假村,一个水上娱乐运动中心。

⑴武汉汤逊湖国际假日大酒店(原白宫大酒店)

性质:主楼、标志性建筑,已建。

位置:陆地片区中央部分。

面积:占地面积52亩,建筑面积21000平方米。

风格:欧式建筑,仿美国白宫而建。

主题:假日酒店。

功能特点:休闲度假。

目标客源:国际游客、高端市场。

完善项目:

主体建筑外观颜色应鲜明、突出,并与汤逊湖水景、蓝天相映衬,和谐一致;

完善内部装修;

建门前广场花园,进行园林绿化设计,建喷水池、雕塑及相关建筑等。

④娱乐运动项目

a.网球馆

b.羽毛球馆

c.乒乓球馆

d.壁球馆

e.健身房

f.迪厅

g.电影室

h.棋牌室

i.保龄球馆

j.桑拿按摩保健室

k.网吧

⑵汤逊湖旅游休闲度假村别墅群

性质:辅楼,已建。

位置:主楼左后侧。

面积:占地面积33亩。

风格:欧式建筑

主题:度假别墅

功能特色:休闲度假

目标客源:市区白领阶层;企事业单位、政府部门;居民家庭。

完善项目:

重新翻修,提高档次,增加功能。

整理周围环境,完善园林绿化设计。

增加少量景观建筑小品。

⑶汤逊湖水上休闲娱乐中心

以靠近汤逊湖国际假日酒店沿岸一线的汤逊湖66亩水面为中心,可以延伸利用整个湖面。

片区特色:以水上休闲娱乐为主,充分体现亲水欢乐情怀。

性质:水上运动休闲娱乐设施,待建。

位置:主楼及右侧辅楼沿岸一线汤逊湖水面。

面积:66亩(水面)。

风格:现代建筑。

主题:水上运动、水上娱乐。

功能特点:水上休闲娱乐。

目标客源:青少年游客、家庭。

开发项目:

建湖上游泳池。

建湖岸金色沙滩。

建汤逊湖浅水湾。

开发水上运动项目:划船、水上自行车、水上排球、水球、水上篮球、水上摩托车、微型龙舟、独木舟。

开发水上娱乐项目:水上蹦床、水上滑梯、水上儿童玩具、水蘑菇、水上平衡木、水上跷跷板、水行器、水上岩石、弹射包。

开发水上观光项目:游船观光。

 

(三)环境规划

在武汉市高新技术开发区所定环境保护规划总原则标准下,应将本度假区提高一个档次。做到清净、安静、清新。

1.水。湖面严禁丢弃垃圾。在露天游泳池水区及湖面严禁使用任何燃油舟船。如有采菱活动则以人力划船或电瓶动力船为佳。

污水处理。度假区及住宅区设一个污水收集与处理中心,已做净化处理的水不宜在度假区沿岸排放。如有下水管道统一排污最好。

度假区沿岸湖水水质最好能达到2级。在岸边下游设点定期监测水质。

2.垃圾。每个一定路段,在拐角隐蔽处设垃圾桶,表明一为可回收垃圾,一为不可回收垃圾。垃圾桶形状应采用艺术设计方式进行。

3.空气。以绿树隔离公路,在大厅外沿路种植大乔木,以缓解汽车烟尘。节日燃放烟花爆竹应集中在一区,如前院。

4.噪音。大门前公路行道树隔噪音。园内音响娱乐应设隔音窗帘。每栋房子间植高大乔木隔音。所有步行道两边都植绿篱,篱高至2米,隔离噪音。

 

五、市场预测及分析

 

汤逊湖国际假日酒店是一个定位于高端的度假休闲型酒店,并通过兴建国际流行的青年旅社吸引中低端客源。由于本酒店位于江夏区,处于东湖高新技术开发区和庙山开发区交汇处,其特点是既位于城市圈之中,又独得自然之野趣。因此,外商及本地企业高层白领度假市场,应成为万豪汤逊湖国际假日酒店的主要客源。据此我们对客源市场进行分类:

1 核心市场(一级市场):国际游客(以三峡国际游客为主)和高层白领(以外资企业、内资企业高级管理人员为主)

2 基础市场(二级市场):青年旅社联盟中的国内外游客,在武汉学习、工作、生活的外籍人士。

3 延伸市场(三级市场):周边地区城市,华中诸省及其他跨省的国内游客,以及国际中转游客。

武汉东湖新技术开发区是首批国家级高新技术产业开发区之一,聚集了武汉大学、华中科技大学等23所高等学院校,有中科院武汉分院、武汉邮电科学研究院等56个国家级科研设计单位,10个国家重点开放实验室,4个国家工程技术中心,20余家国有大中型企业,汇集了10万多名专业技术人员,平均每平方公里科技人员达到5000人,年获科研成果1000余项。是中国智力最密集的地区之一,是华中人才、技术、高新技术产业的源头,享有“华中硅谷”的美誉。

本区亿元以上企业已达35家,以现代通信为龙头,生物工程和新医药、电子信息、先进制造技术、新材料、激光技术等六大高新技术产业竞相发展的格局已经形成,成为湖北高新技术产业发展的重要基地,中国最大的光谷基地“武汉光谷”就落户在此。世界500强企业中有日本三井、NEC、住友、德国西门子、美国施乐、西屋电气、瑞士ABBCIBA、瑞典爱立信、荷兰菲利浦等11家在开区内兴办高新技术产业,是武汉市对外开放的重要窗口。

庙山小区是其重要组成部分,庙山小区交通四通八达,基础设施齐全。区内有横穿东西的武汉市南环铁路,武黄高速公路的小区东边设有入口处,武汉市中环公路横贯全区,将其与武汉经济技术开发区边成一片。小区东北10公里处有长江航运武汉港和青山外贸专用码头,西北20公里处有华中地区最大的国际航空港。供电、供水、通讯、排水等基础设施一应俱全,庙山小区吸引了70多家来自美国、日本、马来西亚、泰国等国家和台湾、香港、澳门等地区的中外投资商落户,初步形成了华泰科技工业园、苍龙力诺、精伦电子、凯迪电力、银宇精铸、多人多生物工程等一批高科技产业。近年来,随着国内外投资商的增多,商务活动的日益频繁,在开发区建立高档酒店的呼声越来越高。随着中央促进中部崛起的战略实施,武汉将成为新一轮投资热点,武汉市将成为中国另一个经济增长极,武汉经济发展将处于新一轮稳定增长期,这给发展旅游及餐饮业带来了良好机遇。

据中国旅游协会预测,2010年到武汉的海外旅游人数将达48万人次,国内旅游人数将达4348万人次,国际旅游收入将达5亿美元,国内旅游收入将达460亿元,平均每人停留2.6 天;2015年,到武汉的海外旅游人数将达56万人次,国内旅游人数将达7000万人次,国际旅游收入将达7亿美元,国内旅游收入将达670亿元,平均每人停留3.2天。

据此推算,从2005年到 2010年,武汉市星级饭店至少增加70家(五星级酒店增加4家),客房增加8500间,床位增加17000张,才能适应市场需要;到2015年,武汉市星级饭店至少增加到300家(五星级酒店16家),客房增加到25500间,床位增加到46700张,才能适应市场需要。

 

六、项目投资与计划

1、该项目已完成前期工程,预估现值2亿元人民币。

其中:1)土地共85亩(所有权归武汉华欣投资有限公司控股的湖北格瑞绿色工程开发股份有限公司所有),预估现值为8500万元(按100万元/亩计);

2)酒店主体工程完成24000平方米,预估现值6000万元;

3)度假村别墅193800万元;

4)水、电、路、园林绿化等基础设备设施已投资500万元;

5)酒店外部及渡假村装修已投资600万元。

6)水面设施500万元。

2、投资计划及用途

该项目还需投入资金一亿元人民币左右。

主要用途包括:酒店的内部装修、建辅助设施、休闲娱乐设施和人工景点、购置及安装酒店运转设备、家具和电器等。

? 酒店的内装修指:餐饮厅、客房、娱乐区、商务区及行政管理区装修。

建辅助设施:安全监测中心、指挥调动中心等。

休闲娱乐设施:建游泳池、洗浴中心、健身房、垂钓台等。

人工景点:园林景观等。

酒店运转设备:电梯、电力设备、通讯设备、消防保安系统、提水供水设备、中央空调、餐厅设备、音响设备、多媒体设备等,具体投资估算见下表。

序号 项目内容 工程量(平方米) 金额(万元) 备注

酒店内装修  3400

1 餐饮厅 2000 400 2000/平米

2 客房 16000 2000 1500/平米

3 娱乐区 3000 600 2000/平米

4 商业区 1000 200 2000/平米

5 行政管理区 2000 200 2000/平米

休闲娱乐设施设备  1050

1 基础设施  450

2 游泳池  100

3 桑拿中心  100

4 健身房  50

5 垂钓房  50

6 设备器材  400

人工景点  100

运转设备  2300

1 电梯 8 800

2 照明设备  300

3 通讯设备  100

4 消防保安  200

5 提水供水  200

6 中央空调  200

7 餐厅设备  200

8 音响设备  200

9 多媒体设备  100

家具和电器  350

1 家私  100

2 彩电冰箱  200

3 洗衣设备  50

设计和培训  100

不可预见费  100

运营资金  500

合计  8000

 

七、总体进度安排

()、项目实施进度

本项目准备工作期为半年,建设施工期为1.5年。

1 前期准备工作(20061月—20066月)

完成项目规划及评估报告;完成开工报告批复、项目工程预测、设计标书、招投标等工作。

2 建设施工期(20066月—2008年元月)

建设施工期分为两个阶段。

1)一期工程(20066月—200612月)

施工项目:国际假日酒店改建,内部装修;旅游休闲度假村别墅群改建、内部装修;两处环境整治,园林绿化及景观小品建设。

2)二期工程(2007年元月—2008年元月)

施工项目:陆地运动休闲娱乐中心、水上运动休闲娱乐中心设施等方面的兴建、改建。

(二)、项目实施方式

依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》,本项目建设以招投标方式实施。

招标依据:《中华人民国和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》。

招标范围:对项目设计、建筑工程、装修工程、湖底改造工程、园林绿化工程、游乐设施、材料、监理等都实行招标。

组织形式:将采取委托有关资质的单位组织招标的方式。评标由评标委员会(由单位领导、技术人员和外请专家组成)负责,在公开、公正、公平的原则下进行。

招标方式:公开招标

 

八、投资回报与方式

本项目计划采取融资方式筹措资金,或按投资入股比例成立股份制公司,收益按股分红。

该项目招商至建设期为两年,第三年可全面投入营运。根据武汉市旅游业发展趋势和武汉市五星级酒店入住现状,预计2006年—2015年经营状况:

㈠经营收入

①客房收入估算

81         20062015年顾客入住预测表

年度项目 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

假日酒店 入住率(% 0 0 20 40 60 70 70 70 70 70

人数(万人) 0 0 1.4 2.8 4.2 4.9 4.9 4.9 4.9 4.9

度假村入住率(% 40 0 40 50 60 70 70 70 70 70

人数(万人) 2.8 0 2.8 3.5 4.2 4.9 4.9 4.9 4.9 4.9

 

82       20062015年客房收入预测表

年度项目 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

假日酒店 均价(万元) 0. 1 0. 1 0. 1 0. 1 0. 1 0. 1 0. 1 0. 1 0. 1 0. 1

人数(万人) 0 0 1.4 2.8 4.2 4.9 4.9 4.9 4.9 4.9

收入(万元) 0 0 1400 2800 4200 4900 4900 4900 4900 4900

度假村均价(万元) 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03

人数(万人) 2.8 0 2.8 3.5 4.2 4.9 4.9 4.9 4.9 4.9

收入(万元) 840 0 840 1050 1260 1680 1680 1680 1680 1680

合计(万元) 840 0 2240 3850 5460 6580 6580 6580 6580 6580

 

②餐饮娱乐等收入,总收入

 

83     20062015年餐饮娱乐等收入,总收入预测表

年度项目 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

客房收入(万元) 840 0 2240 3850 5460 6580 6580 6580 6580 6580

餐饮娱乐 0 0 3360 5775 8190 9870 9870 9870 9870 9870

总收入 840 0 5600 9625 13650 16450 16450 16450 16450 16450

根据武汉市五星级酒店经营测算,餐饮、娱乐等收入一般为酒店总收入的60%

 

㈡利润估算(30%

84      20062015年税前利润预测表

年份项目 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 合计

总收入(万元) 840 0 5600 9625 13650 16450 16450 16450 16450 16450 111965

利润(万元) 252 0 1680 2887 4095 4935 4935 4935 4935 4935 33589

 

综合表8234,不考虑物价等因素,经测算万豪汤逊湖假日国际酒店10年总收入为111965万元,税前利润总额为33589万元。投资回收期为9年(含建设期2年)。

 

(四)合作方式

 

1、合资经营:双方商定出资比例,按投资比例分利和承担经营风险。

2、独资经营:由新投资方买断产权,独立经营,自负赢亏。

3、合作经营:双方商定以一方有价值的无形资产作投入,按约定比例、时间提取报酬。

4、借贷经营:双方约定借贷总额,利息率,借贷期限,每年按时付息,到期还本。

 

联系人:王先生   陈先生 

电话:027-87956738

传真:02787956738

电子邮箱:jiangxia_zs@163.com

  
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