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中国房地产市场“过热”定论 五大警言预示危机
华夏经纬网   2003-09-17 00:57:02   
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  华夏经纬网917日讯:据中新网报道,房地产,扼经济成长中投资与消费的咽喉,但经济活力酝酿房地产泡沫几乎不幸地成了定理。处理得当,这个泡沫的膨胀将同它预示的经济机体炎症一同消弭,但稍有疏失,它就能从一个简单的征候摇身变为糜烂麇集之地,直接引发经济机体无可救药的崩溃

  喧哗与骚动:房地产的魅与惑

  中国房地产市场有没有泡沫?泡沫有多大?会不会破裂?什么时候破裂?有无希望“软着陆”?看法不尽相同,在9月1日召开的全国房地产工作会议上,人们首次清晰地听见了政府就房地产市场“过热”所发出的正式警告。

  有魅力就有泡沫

  耶鲁大学、美籍德裔罗伯特·希勒教授2000年初以所著《非理性繁荣》警示当时美股所深陷的“泡沫危机”,时隔不久的当年3月,美股持续4年之久的振荡由此开始,希勒由此赢得“泡沫”学者的美誉。这位“泡沫”专家对房地产市场同样有着独到的见解。希勒首先表示对中国的房地产市场并没有做太多研究,然后指出一个全球都很普及的现象,那就是凡是有魅力的城市,房地产市场的泡沫是必然。无论从波士顿到纽约,还是从伦敦到悉尼。房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫,这也是必然的规律。

  实际上,房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计,房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是,房地产是最大的资产类别,远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。当日本在房地产泡沫达到最顶峰的时候,所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值还没有东京及周围3个地区的理论地价高。

  全球房地产“泡沫”串串秀

  目前,世界经济正处于缓慢复苏和调整阶段,但新的不确定因素也在同时增加,房地产业就是其中的一个最后堡垒。从伦敦到马德里,从华盛顿到悉尼,不断上涨的房价一直是人们津津乐道话题。在美国,从1999年以来,像纽约、华盛顿和旧金山等城市,房地产价格大约暴涨了50%。英国、西班牙等欧洲一些国家情况也相差无几。那么,房地产热潮到底还能持续多久呢?

  这在美国首先受到怀疑。美家庭财富价值的25%左右为房地产,家庭中房地产的价值又是股票价值的4倍。因此,房地产价格变化对消费的影响远大于股票价格的影响。美国一般民众在股市里的投资不过2万美元左右,假如自己的房子升值1~2万元,哪怕股指跌一半,总体而言也没有损失,此即美联储主席格林斯潘近期“股市亏了房市补”之语的含义。然而,美国的房地产热潮迄今为止已经持续了11年,超过正常繁荣周期1倍多。如果美国经济此次复苏力度减弱,就极有可能导致房地产泡沫破裂,那意味着美国还得过一段“苦日子”。

  在香港,房地产一直是经济的重要支柱。在港英政府高地价高楼价的政策下,楼价只升不跌,香港房地产业成为一个全世界罕见的暴利行业。在这种畸形经济下,造就了一群牟取暴利的“炒楼族”,一直炒到了失去理智的程度。不久前离婚的艺人章小蕙、钟镇涛就因炒楼亏损2.5亿,个案的背后反映的正是地产泡沫下的悲剧。目前,香港房地产价格已从1997年的顶峰下失挫了60%,但下跌趋势似乎还未到头。

  中国房地产别走“神话”老路

  美国经济学界新一代领军人物保罗·克鲁格曼早在亚洲金融危机之前的1994年,就在《外交事务》发表轰动一时的“亚洲奇迹的神话”一文,几乎把当时蓬勃增长的亚洲经济批得一文不值,并因准确预测该地区金融危机爆发而声名大噪。但据他私下表示,这其实很简单,你只要注意到在亚洲各国广泛并大量存在的房屋闲置,你就会知道问题已经出现了。

  房地产市场的泡沫可以分解为地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。日本的地产泡沫就属于前一种。土地价格由于稀缺和市场需求无限拉动,加上投机炒作,就出现泡沫,土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌,房地产市场崩溃,遗留下来的坏资产在银行帐簿上至少高达6000亿美元,日本从此陷入通缩深渊。

  东南亚金融危机则属于后两种。克鲁格曼的预言实际上揭示了房地产行业的一个最重要的特点,即它与金融业有着天然的密切联系,这主要是由房地产业的投资规模决定的。如果不通过融资,房地产很难做出规模;而一旦房地产进行了某种形式的融资,开发商和投资者就共同承担了风险。

  发展中国家经济起飞阶段百业待兴,房地产投资增长率都要大于消费增长率,往往形成供大于求的市场局面。上世纪90年代中期,大量外资进入泰国、菲律宾和印尼的房地产市场进行投机性投资活动,这不仅没有引起政府的重视,反而进一步解除了对金融市场的限制,结果是商业银行大肆向国外借美元,然后借给房地产发展商。银行放贷激增最终出了问题,导致房地产市场供给大大超过市场需求,构成泡沫并最终失控,造成还贷困难,连带引起金融危机。

  对于近期围绕房地产市场引发的争论,我们实在应该感到庆幸。诸多争论及政策走向的最终选择,不仅事关投资商、开发商和老百姓的切身利益,更是决策层的责任。商人图利,房屋一卖了之,卖不出去还有银行垫底,对行业过热苗头往往没有感觉;购房者期待房价合理,要的是权益,不仅要“有其房”更要“优其房”;政府关注的是全局和整体,要的是持续健康发展。一些争论仍将继续下去,但人们欣慰地发现,行业发展的争论逐步走上良性轨道,政府、企业和公众之间就此互动更趋频繁和理性,这将有利于包括汽车、房地产等行业的有序发展以及政府的宏观调控,中国的社会生活、经济活动也必将因此更趋进步。(作者:中国现代国际关系研究所张运成)

  中国房地产之警世通言

  警言之一:2002年12月,美国摩根士丹利出台一份研究报告认为,中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机,指10年前房地产泡沫曾引发两位数通胀率,大量投机行为令资金无法收回而导致银行坏帐激增,这种危机正再次显现。其首席亚洲经济分析师谢国忠称,一旦人民币升值,将会促使更多的资本涌入中国,加剧本已过热的房地产泡沫。同期,美国《华尔街日报》也称中国大兴基建项目,连同入世带来的外国投资热潮,可能会使上世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃。

  警言之二:美国《华盛顿邮报》2003年3月5日一期载文指中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火索。文章分析认为,银行是中国资本的主要来源。房地产泡沫一旦破裂,那就意味着银行正在增加新的坏账。而尤为值得警惕的是,截至去年10月,在中国银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中约有1/10陷在房地产领域,其中600亿美元是向开发商提供的贷款,另有900多亿美元是住房抵押贷款。

  警言之三:香港《南华早报》2003年7月13日刊登一篇题为“制造一个经济定时炸弹”的文章,以此形容中国目前有3万多家房地产开发公司疯狂“炒地皮”的现实。在北京,人们带着北京举办2008年奥运会的前景大举进军房地产业,这里生存了占全国总数10%的3000多家房地产开发公司,平均每5000个北京居民就有一家房地产公司。在上海,今年4月底曝光的周正毅案件本身就是上海房地产泡沫的体现。该报引用统计显示,2001年至2003年间,在深圳和上海股市上市的约2000家公司中,竟有348家是房地产公司。按任何国家的经济标准,这种模式都意味着一个可怕的经济定时炸弹。

  警言之四:日本《东京新闻》8月19日刊登一篇题为“日本内阁府报告称中国有发生房地产泡沫的危险”,报告称,由于大量外资持续流入中国,国内流通的人民币急剧增多,6月的货币供应量同比增加了20.8%,人民币已经出现过剩流动的现象,这将在今后造成房地产泡沫。

  警言之五:从决策者的角度而言,没有谁比国家发展与改革委员会更清楚中国房地产市场的整体情况。发改委旗下研究所的一份最新报告警告,中国的房地产泡沫已经面临破灭。该报告说,现在全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7%~8%增长率的几倍,与中国整体经济发展根本不相适应。中国大小发展商这几年投入到房地产的6000亿元人民币中,居然有61%的钱是银行提供的贷款。但信贷创造显然并不成功,统计显示,到2002年,全国商品房空置面积达1亿多平方米,其中空置1年以上的达50%,占压资金2500多亿元,居所有行业不良资产之首。十分明显,如果房地产泡沫爆破了,银行就将陷入金融危机。

  香港房地产泡沫通鉴

  如香港一位著名专栏作家所言:“在通货膨胀期,供楼是享受,因为楼价不断冒升,供楼供得好开心;但在通货紧缩期,供楼却如寒天饮雪水,点滴冷在心头。”港人特有的韵语点醒着房地产的开发者和消费者。

  两次崩盘将中产打入“负资产”

  房地产是香港经济的重要一环,住宅物业不仅为住,还常常成为许多人的投资工具。上世纪80年代,香港财团和市民“炒楼花”成风,炒风炽热时,曾出现轮候抢购者为争买楼花打斗、仇杀的地步;职业炒家甚至“炒楼宇”,香港的一栋金门大厦,从1979年至1980年4次易手,售价从7.15亿港元被炒到17亿--1982至84年地产市道崩溃,许多港人的发财梦成了无尽噩梦!

  好了伤疤忘了痛。从1994年起,香港房地产热又开始升温;1997年,香港房地产价格已炒到了天价:港岛一栋普通的80平米住宅价格升到800万至1000多万港币。股市也随之水涨船高,股市和楼市互相推波助澜(香港最大的10家地产集团的股票市值占香港股市总值的20%)。许多港人失去理智,只有争先恐后的狂举,用15%的按揭买下价值上千万的楼花。然而,终于,楼价已高到想要买房的人无法负担,开发量实在太供过于求,亚洲金融危机爆发--顷刻间,楼市、股市一泄千里。从1997年年底到1998年年底,仅一年时间,香港房地产市场价格猛跌了60%,在其后的4年多里,仍不断阴跌。

  在1997年时向银行借钱按揭买房的一大批人,便成了香港今天所称的“负资产”一族。所谓“负资产”,就是指楼价跌到低于银行贷款金额,负债大于资产。这时候,业主卖了这套房子也不足以还清银行贷款。记者一位同事的父母,在香港1997年楼价高涨时以1100万港元的价格买下一栋房子:7成按揭,首付300多万港元。可是金融风暴使这家人的房子只值500万元,还要还银行的贷款700多万港元(光利息一年还要加上59.5万港元)。资不抵债,即使把房子卖给银行也还欠银行二三百万。几百万的债务真是难以付清,而一旦家里再有人失业……最多时,香港曾有20万户家庭成为“负资产”。这些家庭过去大多是香港的中产阶级。

  “负资产”破坏香港平衡

  “负资产”的大量出现不只是家庭、个人问题,也给整个香港社会造成不平衡,给稳定带来了隐患。中产阶级本来是一个社会稳固的中坚力量,然而,当一大批中产阶级成了“负资产”时,可想而知对这个社会所起的不良影响--即使政府希望出面帮助负资产一族,包括提供税务优惠、设立低息贷款等,也不能直接动用财政款项来帮助负资产,因为这样做对其他纳税人会构成不公:买楼毕竟是置业者的投资行为,任何投资都必须承担由此带来的风险。让政府负担,反会带出其他负效应,何况政府财政赤字已穷于应付,也无力负担。

  “负资产”的增多,也加剧了银行的风险。申请破产的人一多,银行的呆坏帐积累便多,银行的经营效益也随着下降,并同时构成对社会整体经济状况的隐忧。

  房地产的投资必须冷静,开发与购买都要讲究“度”,否则,难免经历膨胀之后更为痛苦的资产缩水过程。而谁愿意扮演潮水退去后干死在沙滩上海贝呢?

 

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