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政策紧缩引发地产恐慌 “崩盘”迹象袭全国楼市
华夏经纬网   2004-06-24 14:21:25   
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华夏经纬网624日讯:据中新网报道,“卖楼就像卖菜一样”!这话在广州、杭州以及天津等城市的媒体上都曾出现过。倘若这还不足以说明目前国内房地产市场的狂热,请再关注如下数字:2002年,天津市售价在每平方米2001元至4000元的商品房,占市场总数的70%以上,2003年上半年,天津公布的商品房平均价格为2800元左右。而到了2003年年底,天津市3000元以下的房子已经基本没有!2003年,中国消费了全世界30%的煤炭,全世界的水泥产量15亿吨,中国去年消费了8.2亿吨,相当于全世界55%的水泥都倒在中国的土地上。另据国土资源部统计数字证示,近7年来全国耕地减少1亿亩,其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。即使在国家实行最严格耕地保护政策的2003年,全年净减少耕地也达253.7万公顷……仅从这些方面来看,中央政府担心房地产“过热”并非没有道理。

  事实上,目前国内不少城市房地产开发存在着极为严重的“泡沫”,在不少城市上空的空气中似乎已散发着1993年房地产釜底抽薪的残酷味道,中国房地产市场10年前的那一场“地产灾难”会否重演?

  金融土地政策“釜底抽薪”

  事实上,中央政府早已从各地狂热的房地产货币信贷增长中“嗅”出了房地产催生的“泡沫”与其隐含的金融风险。央行货币政策司司长易纲曾表示,央行早已注意到贷货信贷增长过快带来的一些潜在问题,并自1998年始相继发布了6个关于房地产信贷的文件,涉及个人住房抵押贷款、开发商贷款与建筑企业流动资金贷款等。

  然而市场似乎并没有理会央行的担心。有关数据显示,近年来中国房地产信贷业务一直呈现出极速发展态势,房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年9月末的21327亿元!房贷业务的“疯狂”增长可以说已到了央行所无法忍受的地步,今年来,在不到半年时间内,央行及各大商业银行对房贷几度收口,使房地产市场波澜大兴,争辩如潮。

  从2001年7月的《关于规范房地产信贷业务的通知》,到2003年6月13日的121号文,再到央行8月23日的“5号令”——即调整存款准备金率由原6%调高至7%。政府信贷收紧的政策走势不仅一脉相承而且越趋严厉。去年9月15日,监管部门开始对国有商业银行贷款情况展开检查,银监会也就商业银行对集团客户多头授信、过度授信与不适当分配授信额度等现象颁发了《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》。今年4月底,国务院及国务院办公厅连下三道令牌,均与房地产有关:房地产开发项目资本金提高至35%及以上;全国暂停半年审批农用地转非农建设用地;全面清理固定资产投资项目。

  几乎同时,中国银监会兵发五路,清查包括房地产信贷在内的信贷等。某银行人士更声称接到上级口头通知,自4月27日起,全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款!目前个贷虽已基本恢复,但开发贷款仍被严控。

  而除了严控金融信贷外,中央政府还加强了对房地产开发土地的“监控”。日前,国家建设部副部长仇保兴透露,我国将通过出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地,缓解土地供应紧张的矛盾。仇保兴强调,如果房地产开发商只囤积土地不搞任何建设,超过两年土地就要给予没收!

  “管紧土地,看好信贷”,中央政府同时启动土地和信贷这两个重要“杠杆”,无疑是给正处于热潮中的房地产开发泼了一盘冷水。控制土地和信贷,即等于扼紧了房地产业的咽喉。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样,这次中央政府也是如此施加宏观调控于房地产业。

  而更为严重的是,中央政府“严控”信贷之政策似乎并没有“松手”之意,中国人民银行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛2004年年会上再次表达了政府严控贷款的决心,对于近8个月内3次紧缩信贷的情况,吴晓灵特别提到,如果这些政策都不奏效,央行下一步则将采取更加激烈的措施。

  金融信贷“釜底抽薪”,中国房地产可以说是“在劫难逃”。

  炒楼“崩盘”恐慌已显端倪

  政府“调控”房地产开发之政策开始显现成效。炒楼崩盘恐慌首先在近年房地产市场最疯狂的杭州爆发。据报道称,今年5月15日十一届杭州房交会开幕,10万套二手房抛出,但是接盘寥寥,成交比去年至少萎缩了一半以上,据悉,这是杭州市历次房交会最冷清的一次。这仅仅是冰山一角。种种迹象显示,由于京沪杭等沿海城市的房贷全线收缩,炒楼崩盘的恐慌已然出现。

  据悉,从4月底到目前,杭州几家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%到40%,个别甚至达到50%!另据悉,在房交会期间,有一家杭州的商业银行已经停止对1990年前的二手房、别墅、商铺或者30万房价以下的房子的贷款。而此前,杭州市政府已经对二手房交易征收20%个人所得税,并且杭州各银行普遍将住房贷款首付比例从二成提高到三成。而在5月9日,温州市工行也推出新规:第3套房贷款利率上浮20%~70%,而超过3套则不办理房贷。

  “杭州二手房的大抛售已经开始!”杭州某房产中介人士的这番话,预示着炒楼崩盘恐慌已显端倪上海的情况同样不容乐观。虽然上海的房价到现在还在涨。但是,这种乐观的背后是不容乐观的现实。“上海楼市的泡沫非常明显,迟早会破裂。”华师大欧亚研究中心研究员,上海第一财经的独立评论员余南平如是表示。

  事实上,上海楼市的调整早在3月房展会上就初露端倪,当时,观众人数锐减,据统计,成交量不到去年的三分之一。而有上海记者在近期采访中接触到的所有开发商都证实,销售速度今年明显下降。多年来,令上海房地产商最感自豪的一句话是“我的楼价不打折”!然而,“打折”这一上海楼市久违的词汇又开始重新流传。

  香港地产巨头已开始撤离上海……饱受房产泡沫破裂和负资产之苦的香港地产公司成为率先撤出上海地产的一拨。5月16日,曾打造了浦西第一高楼恒隆广场和港汇广场的恒隆地产相关负责人表示,暂时不会再在上海有新项目投资……

  著名经济学学者、中国社科院金融研究所研究员易宪容博士表示,国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放,而不是潜在需求真正地转化为有效需求。关于目前的热点城市的房价,易宪容称:"这绝对是泡沫!这个泡沫肯定破裂。“在接受有关记者专访时易宪容更是语出惊人:”今明两年中国必将出现大量负资产家庭!“

  5月23日,国内房地产巨头北京华远总经理任志强在杭州发表讲话,声称中国各大城市的房价几乎都脱离了民众的购买力,住宅价格几乎已经到头了,在未来两三年内房价上升将非常有限。“"投资纯住宅时代已经结束了”。

  上海楼市供不应求的局面已经结束,卖方市场开始逐渐解体。住商不动产上海总部林倩副总经理表示,他们正在加强对买方客户的服务力度,准备迎接买方市场的时代来临。

  防范“灾难”摆上台前

  10年前,中国房地产市场也是在行情极其火爆、炒楼现象大量出现之时,政府金融信贷“釜底抽薪”,令房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。10年前那场的“地产灾难”,抛开当时的重灾地海口、北海与惠州不谈,仅在广州,也留下了超过100宗的烂尾楼烂尾地块以及大量闲置地块,时过10载,当年灾难留下的这些历史“记证物”如今还时时刻刻牵扯着广州人记忆的神经。

  历史是何等惊人的相似!今天,中国房地产市场再次遭遇10年前的困境。十年轮回,1993年房地产泡沫破裂情景会否在2004年重演?中国房地产市场能否防范10年“地产灾难”的重演?

  “这绝对是泡沫!这个泡沫肯定破裂!”虽然有不少业界权威一再做出这样的表示,但我们也应当看到,历史不会简单重演。

  任志强说得好,“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下,以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。而2003—2004年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动,如钢铁、供电、汽车、水泥、电解铝、石油、煤炭、运输、电讯、非房地产的城市基础设施的年投资增长有30%~600%之多,房地产的全国平均年增长只有20%,相比之下,还算比较低的了。”

  更重要的是,1992—1993年的房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的,过高的投资没有消费市场的支撑。而现有的房地产投资增长是在连续多年平均20%的增长基础上较平衡的发展增长,连续多年消费增速都大于投资增速,也说明了这一轮投资增长具有其合理性和需要,不会因此而产生过度的危险……

  事实上,虽然目前中国房地产市场确实面临着与10年前惊人相似的一幕,但整个消费市场与经济环境都有着巨大的差别,从这点来说,历史不会简单重演,中国房地产市场不会再度上演新一轮的“地产灾难”。

  诚然,谁也不能否认目前国内房地产市场确实面临着巨大的风险,正因此,任志强呼吁,调控不应“一刀切”,政府要慎用调控手段,希望这次不要仍然由房地产业承担改革和宏观调控的成本。

  尤其是在对待个人房贷问题上,政府更应审慎行事。事实上,银行按揭购房业务的走俏,其市场经济意义极为重大。首先,通过银行按揭能迅速培养一大批懂得遵守商业信用的消费者,众多按揭购房者在今后数十年间都会严格遵从商业规则,规矩理财理性还贷;其次,银行按揭也能造就大批富有社会责任与稳健发展积极上进的房地产商,因为众多与银行签署“回购担保”合同的发展商,在今后几十年内都会时刻牢记自己所承担的那份社会责任感;此外,银行按揭的风行,是国内房地产市场成熟的象征。因为市场经济社会本来就是一个拥有完善的信用体系与成熟的商业游戏规则,以及一大批稳健发展积极上进并富有极强的社会责任感的企业家的社会。只有从这一高度,我们才能真正理喻银行按揭房贷业务走俏引发的积极的社会意义。也正因此,政府在任何时候都不应限制与控制对个人消费的住房信贷。

  中国房地产业经过10多年的高速发展现已日渐成熟,但仍经不起诸多折腾,中国房地产市场还需要多一些呵护与关爱。中国房地产市场能否防范10年“地产灾难”的重演,说到底,还在于政府“有形之手”的扶撑。(来源:南方日报)

 

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