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个人房贷:是“香饽饽”还是烫手的“山芋”?
华夏经纬网   2004-07-19 10:59:07   
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    华夏经纬网719日讯:据新华网报道,有关监管部门近期加大对银行个人房贷业务的监管力度。从防范风险的角度来讲,这是完全必要的。不过,就目前的情况来看,个人房贷仍属于商业银行的优质资产。

    最近一段时间以来,各家商业银行纷纷出台多种举措,收紧个人房贷业务;有关监管部门也是频频发文,加大对银行个人房贷业务的监管力度。一时间,个人房贷业务从几个月前大家争抢的"香饽饽"变为似乎是人人唯恐避之不及的"烫山芋"。

    从防范风险的角度来讲,银行和监管部门的做法是无可厚非的。但从目前的情况来看,个人房贷仍属于商业银行的优质资产;如果银行过分夸大其中的风险,必然贻误拓展个人房贷业务的好时机。同时,这也与中国银监会主席刘明康在2004年年中工作会议上所提出的"全面、准确、积极地理解和把握中央宏观调控政策,既要抑制投资膨胀,又要保护和扩大消费需求"的精神背道而行。正是在这一情况下,正确认识当前银行个人房贷业务存在的风险尤为重要。

    流动性风险并不明显

    有专家指出,"个人住房贷款的快速增长和比率的迅速提升,可能会带来流动性风险,而那些资产规模较小、资产种类较单一的部分城市商业银行,已经开始面临流动性问题"。

    确实,目前有一些中小商业银行开始出现流动性问题,但这并非个人住房贷款所致,而是货币政策收紧的结果。单从个人房贷快速增长的角度来看,由此引发的银行流动性风险并不突出,依据如下:第一,根据有关研究,国际上一些大城市的个人房贷占比警戒线在20%左右。从我国的实际情况看,个人房贷在全部贷款中的占比在2003年末为9.27%,远低于20%的水平。即使是占比较高的上海地区,这一占比仅为15%左右,与20%的警戒线相比还差5个百分点。值得一提的是,20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市来讲的。对于那些房地产业尚处于快速成长阶段的地区,这一占比即使在短期内超过20%,而不会出现太大风险。第二,从理论上讲,由于个人房贷的持续期为20至30年,个人房贷的快速增长可能使银行在第一轮还款周期到来之前的时间段面临流动性问题。而我国个人房贷的实际平均持续期为15年,有的地区和有的银行甚至还要短。这在一定程度上缓解了可能出现的流动性问题。此外,我国银行的个人房贷有一个明显的特点,就是贷款发放金额与回收金额之比较高,且呈快速上升态势。有些商业银行个人房贷当年回收金额与发放金额之比高达到50%左右,并以每年60%左右的速度递增,这表明个人房贷周转速度加快。形成这一现象的原因在于大面积的提前还贷,这在一定程度上消除了银行流动性风险出现的可能。值得关注的是,虽然在目前的情况下个人房贷对银行流动性问题影响不是很大,但银行应注意分析个人房贷对银行中长期流动性的影响。

    大面积违约现象不会发生

    国外经验显示,个人房贷的大面积违约现象一般出现在房地产市场崩盘之时,即房屋价格大幅下跌的时候。因为,此时房屋的实际价值远低于借款人所需支付的房屋的合同价值,借款人最理想的选择就是违约,等待银行收回房屋。从我国现在的情况来判断,大面积违约的信用风险不会发生,其依据主要在于房市价格依旧保持上扬态势,尽管个别地区的房市价格有所回落,但基本保持平稳。国家统计局发布的"国房景气指数"显示,今年4月份,商品房销售价格分类指数为99.32,比3月份上升1.05点,5月份又比4月份上升了2.18点,达到101.51点,是该分类指数自2001年9月以来首次突破100点。1至5月份,全国商品房平均销售价格为2708元/平方米,同比增长10.7%。以上数据表明,目前我国房地产价格大幅下跌的情形不太可能出现。

    值得注意的是,投资用途房贷潜藏的信用风险正在显现。究其原因在于房屋租金水平和房屋投资收益的下降。以上海为例,2004年第一季度,上海房价涨幅明显回落,这直接导致房屋租金水平的下降。自2003年下半年到现在,租金水平跌幅已达10%至15%,下降至7%左右的水平,略高于5.04%的个人房贷利率,但考虑到购房所支付的其他费用、物业管理费以及房屋折旧等因素,基本已没有套利空间。在此情况下,房屋投资者极有可能选择违约,将损失转嫁给商业银行。各家商业银行对目前投资用途房贷潜藏的巨大风险要有清醒认识。

    操作风险需要引起警惕

    商业银行的操作风险可以划分为四大类,即人员因素引起的操作风险、流程因素导致的操作风险、系统因素导致的操作风险和外部事件引起的操作风险。从银行办理个人房贷业务的实际情况来看,目前商业银行个人房贷业务面临的操作风险,主要是由流程执行不严格和外部欺诈两种情况引起。

    流程执行不严格导致的操作风险,是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前审查和贷后检查工作,从而给银行造成风险隐患。根据有关规定,商业银行在办理个人住房贷款时应要求借款人向其提供收入证明等相关资料,并对其真实性进行审查。但由于个人房贷市场竞争激烈,很多银行或信贷员并未进行严格的审查,从而留下风险漏洞。此外,按照"贷款三查"的要求,商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查。但目前普遍存在的问题是银行贷后检查流于形式。

    外部欺诈造成的操作风险,主要包括房地产开发商利用"假按揭"的形式骗取银行资金,中介公司伙同上家套取银行贷款,不合格中介公司违规操作等情况。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行资金。此外,由于相关法规不健全,监管力度不够,房地产市场中存在的中介公司良莠不齐,很多中介甚至不具备从业资格。这些公司伙同卖房上家骗取贷款,往往令银行防不胜防。相比于单笔个人住房贷款几十万元的可能损失,房产开发商借"假按揭"之名动辄套取银行数十亿资金给银行造成的损失尤为巨大。而与个人房贷抵押住房较易监控形成鲜明对比的是,房产商与有关人员相互勾结往往令银行难以防范。从这一角度来讲,目前银行个人房贷面临的操作风险尤为严峻,更应引起银行的重视。

 

 

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