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政府和房贷让中国地产冒虚火 解铃还需系铃人
华夏经纬网   2004-08-17 10:38:20   
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    华夏经纬网817日讯:据中新网报道,随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落,可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期,推动价格上涨。因此,必须高度关注房地产价格,房地产价格持续走高已经成为宏观调控中值得关注的现象。

  近年来,房地产业作为资金密集型和居民消费升级方向的终端产业,与其他行业相比,对于增加投资、拉动内需功不可没。但持续火爆的房市同样也是一把“双刃剑”,它不仅占用大量的资金,同时也会带来市场供需失衡。

  不难想像,当城市居民们勒紧腰带,将毕生的积蓄,甚至靠贷款“透支”未来,将大把钞票投放到房市时,必然会带来其他商品消费率的下降。居民总收入中用于消费的比率已从2000年的61.1%降至去年的55.4%,降至1978年以来的最低值。如果长时间靠投资拉动经济,短期内或许能产生明显作用,但消费率长期偏低,势必会带来产能闲置、商品积压、效益下降,最终导致经济的大起大落。

  新一轮经济增长起源于居民消费结构升级带动的城市房地产业迅速升温,而国内房贷规模呈几何级增长的态势,更对房市持续火爆起到了推波助澜的作用。数据显示,目前,国内金融业人民币贷款余额已达17万亿元,其中房地产企业贷款和个人房贷加起来在2.5万亿元左右。尽管从目前国内房贷余额的绝对值来看,其所占的全部贷款的比例并不算高,但值得注意的是,在总共17万亿元人民币的贷款中,超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。当大量房产作为银行信贷的抵押品时,房价一旦产生波动对金融风险的影响就不能熟视无睹。

  现在,一谈到持续攀升的房价,几乎所有的房地产商、地方政府及相关主管部门都会异口同声地说,是庞大的市场需求推动着房价的节节上扬,但他们却往往闭口不谈持续增长的个人房贷在其中所起到的推波助澜的作用。

  房地产价格持续上扬,刺激着房地产业投资额居高不下。或许从房地产业“一枝独秀”的繁荣表象面前,我们看不出有任何金融风险的征兆。但实实在在的数字似乎最能说明房贷金融风险已经初见端倪。一方面,80%左右的土地购置和房地产开发资金,都是直接或者间接地来自银行贷款。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元,2003年扩大到6657.35亿元,是6年前的3.2倍;另一方面,个人住房消费信贷与1998年相比,2003年增加了11353.58亿元,增长了26.64倍。这些数字表明,是银行贷款催热了国内居民房地产消费的超前需求。目前在个人消费信贷中,个人住房贷款的比例高达75%至97%。按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3年至8年,这表明中国个人住房信贷已经进入到风险暴露期。

  有专家分析认为,就住房需求而言,有真实需求与被动需求之分。现在一些地方政府掀起的一轮又一轮大拆迁、大开发就是产生被动需求的原动力。而地方政府之所以对刺激房地产需求乐此不疲,是与其“经营城市”的理念分不开的。搞城市开发需要大量的资金,土地批租便成为他们套取资金的捷径,这必然导致地价循环上升,从而推动房价持续攀升。

  可以说,地方政府的主导和房贷的支撑,是房地产业“虚火”旺盛的根本动因。从这个层面看,今后一段时间内国内房地产投资增长并不会显著下降,房地产价格仍会有继续冲高的可能,但这也给国家宏观调控提出新的课题,为房贷风险的累积提供了空间,更为化解房地产热可能带来的金融风险造成越来越大的难度。

 

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