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国际资本图谋中国地产 三大陷阱可能吓退外资
华夏经纬网   2004-08-18 13:47:12   
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    华夏经纬网818日讯:据中新网报道,以提高房地产开发贷款门槛和土地获取门槛为核心内容的宏观调控正在把国外地产资本引到中国来。于8月16日结束的“2004CCIM·《新地产》国际房地产金融论坛”围绕着“宏观调控下中国房地产如何与国际金融资本接轨”的主题而展开。与会者认为,宏观调控为国际地产资本进入中国创造了大量机会。但同时也表示,信息不透明,退出机制不完善,规则不明确依然是目前外资进入的障碍。

  国际地产资本进入中国的绝好机会

  美国莱曼兄弟公司、摩根士丹利房地产基金、荷兰ING国际房地产、新加坡凯德置地集团、泛亚太资产管理(国际)有限公司等十余家在全球赫赫有名的房地产投资与管理基金的高级代表日前聚集到了北京昆仑饭店,一个“中国房地产与国际金融资本合作的融资模式与运营机制”的话题被展开探讨。在这次研讨中,这些国际房地产投资与管理基金向国内的开发商表明了自己的合作意愿和合作方式。

  这次研讨的背景是中国宏观调控对房地产业影响日益显现。在论坛上有人在发表演讲时称,政府的宏观调控为国际地产资本创造了来中国发展业务的大量机会。所谓的“机会”,是指国内的房地产业比过去更加需要来自国际的资本渠道。此外,政府的宏观调控还为国际地产资本的大举进入创造了更为关键的“间接契机”。央行及其直属机构的一系列动作,如进行按揭证券化试点、酝酿产业基金法出台、公开出售商业银行不良资产包等,表明了政府改革融资渠道、对国际资本降低门槛的决心。在此次论坛中,美国莱曼兄弟亚洲副总裁连重权预测,中国商业银行剥离不良资产的高潮已经到来,对国际地产资本而言,这是一个进入中国地产业的绝好机会。

  多已在中国有动作

  据了解,美国摩根士丹利房地产基金、美国莱曼兄弟公司等曾有多起收购中国与房地产相关的银行不良资产的案例,荷兰ING国际房地产、新加坡凯德置地等也曾参与了北京、上海等地多个房地产项目的开发,其他一些知名的国际地产资本目前也管理着国内的一些高档物业,尽管如此,由于国内的房地产运作模式与机制跟国外有所差别,以及资本的退出机制尚未解决等原因,国际地产资本在进入国内市场时均异常谨慎。但随着中国宏观调控对房地产业影响的日益显现,国际地产资本似乎看到了一轮新的契机。

  图谋中国地产业动作渐频

  在本次论坛中,一些国际地产资本的代表均隐约表达了进一步扩大在华地产业务的战略。荷兰ING国际房地产中国区总经理关博仁表示,今后ING将重点分四大块业务来拓展在中国的房地产投资———第一类是以控股为主的中高档住宅开发,在未来短、中期内,它将是ING在华的重要业务形式;第二类是城郊商用物业、工业物业的长期持有;第三类是对“半拉子”项目的接盘和二次开发;第四类是开展信托投资基金业务。

  三“陷阱”让外资谨慎

  陷阱1:退出机制不完善

  荷兰ING国际房地产中国区总经理关博仁表示,ING不会在中国轻易涉足商铺和写字楼的开发和经营,因为在国内目前的金融条件下,这两类项目的退出机制并不完善。其他专家也表示,目前中国并没有很好地解决投入中国的外资的出境问题,这也是一些境外资本投资中国前顾虑的问题之一。

  陷阱2:市场信息不透明

  摩根士丹利资深房地产投资专家HowardSnyder举例称,在中国常常会遇到这样的事情:国外基金会被要求在很短的时间内作出是否收购某项资产的决定,而给予的时间根本不够用来了解交易标的物的具体情况。他认为,国外基金都非常看好中国的不良资产,但至今为止实际成交非常少,原因就在于中国不良资产的信息并不透明,而国外基金不会盲目收购不了解的资产。

  陷阱3:规则不明确

  HowardSnyder表示,投资中国的物业有四个问题亟待解决,一是必须建立保护债权人的法律体系,二是必须制定一个明晰的竞标规则和程序,三是政府必须建立一个高效的批准机制,四是必须给予购买者管理和处置资产的充分自由。

 

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