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住房抵押贷款证券化试点 面临国情相适的问题
华夏经纬网   2004-08-27 15:07:00   
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    华夏经纬网827日讯:据中新网报道,时至今日,千呼万唤的住房抵押贷款证券化试点方案依然没有出台,国内外房地产界和金融界又开始对其中的原因和影响众说纷纭,大银行转让住房抵押贷款动机不强,住房抵押贷款证券化宜从中小银行开始;特设机构(SPV)的设立与运作方式,证券化的模式选择制约了建行等大银行的证券化试点方案获批等等。

  住房抵押贷款证券化关系到不同主体的利益,最基本的主体是商业银行、机构投资者和政府。从利益主体出发,住房抵押贷款证券化的产生需要满足三个基本条件:首先是住房抵押贷款达到一定规模;二是商业银行愿意转让住房抵押贷款并进行证券化;三是机构投资者愿意投资于住房抵押贷款证券。若住房抵押贷款证券化的试点从中小银行开始,其住房抵押贷款业务是否能达到证券化所需的规模令人质疑。建行作为国内银行中住房抵押贷款业务发展最快的银行,个人住房抵押贷款占四大商业银行住房抵押贷款总余额的40%左右,其规模足以实施证券化。而大部分中小银行的个人住房抵押贷款业务刚起步,离证券化所需的规模仍有相当的差距,对于它们来说,需要考虑更多的是业务的发展,抵押贷款证券化还不是当务之急。其次,仅从大银行暂无现金流压力就盖棺定论大银行缺乏实施证券化真正的动力,此说法亦有些偏颇。目前,国内个人住房贷款的不良率普遍低于0.5%,相对于国有商业银行总体30%的不良资产率而言,实在是一笔难得的巨额优质资产。这也是建行为保住这块“肥肉”,在前两次试点方案中不愿采取表外融资模式的根本原因。那么,现在又是什么促使建行热衷于将住房贷款这样的优质资产拿出资产负债表?一位资产证券化专家一语道破天机:“表内融资模式的目的主要是解决银行的流动性问题,而表外融资模式则重在改善银行的监管指标,比如资本充足率。”

  资本充足率是资本净额除以总的风险资产之后得出的,其中,风险加权资产是由银行的各项资产乘以它们各自的风险权重得来。根据银监会对银行资产的风险权重的规定,住房贷款的风险权重为50%,而证券化之后回收的现金的风险权重为0,分母下降,资本充足率自然会提高。改善现金流、转移风险是住房抵押贷款证券化的本质作用,当前建行在暂无现金流压力的情况下,能借此提高资本充足率即成为建行真正的现实需求和动力。另外,住房抵押贷款证券化作为一项复杂的系统工程,涉及到各个利益主体与中介机构的参与,其证券市场远比股市复杂,普通市民一般不宜介入,投资住房抵押证券市场的将主要是保险公司、社会保障基金、住房公积金与投资基金等机构投资者。这些机构投资者一般投资稳定,规模较大,如果在中小银行实施住房抵押贷款证券化,因受住房抵押贷款本身规模的影响,是否会引起住房抵押贷款证券市场上的供给不足,也是政府选择试点银行的考虑因素之一。

  事实上,住房抵押贷款证券化在中国实施,远不是模式非此即彼的问题,恰恰相反,它面临的是国情相适问题。

 

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