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浙江楼市中存有四大泡沫 权威部门首次发布预警
华夏经纬网   2004-09-14 09:23:40   
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华夏经纬网914日讯:据中新网报道,连续五年的狂涨,高企的房价使“天堂居不易”成为杭州这座城市之痛。

  持续上涨的房价不仅引来了建设部的三次调查,杭城百姓的怨声载道,专家的严厉批评,媒体连篇累牍的攻击,然而,这一切似乎都无法阻挡杭州楼价步步高升的步伐。

  但是,日前浙江省企业调查队课题组的专家们,经过大量调查和分析编纂成《浙江房地产市场发展研究报告》,首次发出预警:目前浙江房地产市场泡沫已经膨胀,已进入警戒区,若任其发展,楼市泡沫随时可能破裂。这是浙江省内权威部门首次发布楼市泡沫预警。

  调查表明,浙江楼市中有四大泡沫。

     

  房价泡沫:究竟有多少市民能够承受房价之高

  据浙江省城调队对全省十一个市一千三百户城市居民的抽样调查,有百分之八十四点六的市民表示难以承受当地的商品房价格,表示完全可以承受的只占百分之零点五。

  有关部门的研究资料表示,同期浙江省平均的城镇居民房价收入比已经高达九点六倍,杭州市的房价收入比更是达到十一点三倍,远远高于国际上所认可房价高于居民年收入三~六倍的标准。这严重偏离了市场基础价值,又大大超过居民的承受能力。

  房价和收入比例,是衡量家庭对房价的承受能力最客观的指标,房价在居民承受能力以内的微幅上扬,是市场经济的必然规律。

  浙江省的百姓正在承受着高企房价的煎熬,这种煎熬终会因超越经济和心理的承受能力而导致房地产的泡沫崩盘。

    

  地价泡沫:还能哄抬多久

   近年来由于土地紧张,浙江省土地供应开始采用市场化的招标拍卖方式,但在市场缺乏正确的估价和拍卖价无封顶的情况下,造成浙江土地交易价格连续上涨,地价由此出现大量“泡沫”。

  不久前,杭州挂牌出让的一宗地块经过拍卖双方共七十多回合的大战,最终导致该地块以超出底价一多亿元成交。双方你争我夺的结果,使该地块的楼面价格在二小时内每平方米上涨了近二千元。

  去年,杭州的土地交易价格涨幅为百分之三十八点一,排在全国三十五个大中城市之首。高额地价直接推动房价上涨,形成“高地价—高房价—更高地价”的恶性循环。同时这也催生了部分开发商大量投资、囤积土地,加剧了土地出让价格的上涨。

  

  需求泡沫:还会有多少人跟风

  楼市和股市一样,无论是上涨还是下跌,“跟风效应”总是构成这两个市场的主体。浙江楼市的火爆,从表面上看是得到了需求高增长的支撑,但是,房地产投资需求已经呈现明显的“跟风效应”:当对房地产市场的价格上涨预期愈来愈强烈时,投资者会蜂拥而上进行购买和囤积,以待价格更高时抛出,这样需求量就快速增加。

  房价的持续上涨,使那些暂时无能力改善住房需求的消费者产生恐慌,认为房价会只涨不跌,迟买不如早买,因此宁可负债累累也要购房。这实际上是对未来收入和需求的透支,也加剧了楼市的需求泡沫。加上有些房产公司、中介公司进行人为炒作、哄抬房价,或互相炒作对方楼盘,加剧了楼价上涨,更给房地产市场带来了虚火。

    

  资金泡沫:还能支撑多久

  无论是楼市还是股市,资金是市场的最大的主体,中国股市由资金推动上涨,中国楼市,由资金作为支撑。

  一九九九年以来,浙江房地产开发投资以年均百分之三十七点八的速度增长,表面看来是有充裕的开发资金作后盾。实际上,资金链主要一环是来自银行的直接贷款,和通过银行对个人购房的按揭贷款。

  房地产开发企业以少量的注册资金,通过各种方式取得土地,由建筑业企业垫资开发,取得预售资格后开盘销售,获得收入,然后再投入滚动式开发。在这个“空手套白狼”的过程中,开发商并没有承担太大的风险,而将风险转嫁给银行、消费者和建筑企业,形成一定程度的虚假繁荣。

  然而,随着国家新一轮经济宏观调控的到来和银根的紧缩,楼市的支柱,资金泡沫还能支撑多久?

 

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