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外资要动中国房地产的“奶酪” 诸多问题待解决
华夏经纬网   2004-11-01 13:20:41   
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    目前,外资正抓住我国宏观调控这一难得的历史机遇,通过各种方式加快其进入中国房地产市场的步伐。据此,业内人士指出,虽然外资进入中国房地产业的时机已经成熟,但真正全面进入尚需解决我国市场结构不合理、运作不规范、本土化陷阱等问题。

    洋鳄抢滩中国房地产

    据调查,目前在中国从事房地产开发的外商有三种:一种是港资的开发商,他们在内地独立从事开发住宅和办公楼;另一种是境外开发商,如新加坡、澳大利亚、荷兰等;还有一些是纯投资性行为,如麦格理银行、美国莱曼兄弟等。其中,港资开发商表现异常活跃。如信和置地携手中海地产在国内四面出击,在4月连连拿下成都、深圳两大地块。嘉华集团明确表示要把在上海的投资额增加至集团总投资额的30%-40%。此外,新鸿基、瑞安地产等也伺机而动,准备加速发展。

    与此同时,欧美外资加速进入。不久前,美国洛克菲勒集团宣布参与上海外滩源改造。摩根士丹利也不甘落后,早在4月便在天津联手顺驰,投资房地产;5月,荷兰国际集团宣布收购一家亚洲房地产基金,再度与复地集团合作投资上海房地产;6月,以摩根士丹利为首的财团从中国建设银行处成功拍得账面值达28.5亿元人民币的房地产不良资产;与此同时,排名世界前三强的荷兰房地产基金ING收购了RodamcoAsia公司在北京和上海的两个房产项目。

    有资料显示,近一年来,海外资本投资北京房地产业的项目将近20个,总建筑面积在500万平方米以上,涉及投资总额近30亿元人民币,投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。其中尤以新加坡为甚,包括新加坡国浩房地产集团、吉宝置业、凯德置地在内的数家新资房地产开发商在北京排兵布阵。

    对于外资进入中国房地产业的排兵布阵方式,业内人士分析认为,外资进入中国房地产的途径主要有海外上市、外资开发商独立从事房地产的开发、外资产业基金以投资公司的身份投资房地产、外商购置已建成物业收取物业租金等形式。

    土地政策的开放度成为外资进入的“强心剂”

    实际上,欧美资本进入中国地产业已不是什么新鲜事。早在1997年底,美国汉斯地产公司就已踏入中国。但是,像目前欧美资本如此大规模的进入却是前所未有。对此,中国房地产有关专家认为,土地交易政策的市场化为外资进入中国房地产业注入了一剂“强心剂”,土地公开交易的实施彻底打破了房地产游戏的灰色玩法,政府及市场更透明的操作环境使外资重新燃起了投资热情,这是外资地产大亨积极跟进的主要原因。另外,在我国土地有限的情况下,其房地产价格下降的空间已经很小,预计未来10至20年内中国房地产业不会衰败,现在恰好是外资进入的好时机。

    据预测,未来5年内,中国内地房地产开发投资将达35800亿元人民币,平均年增长率为7%。而住宅项目约有25%利润率,更吸引着欧美资本的眼球。根据WTO协议,中国政府到2004年允许外商成立独资房地产企业,同时合资合作房地产企业享受“国民待遇”。这表明,外资开发商除了不能开发一级土地外,他们在项目开发上与本土开发商的待遇已是相同的了。

    专家介绍,2004年1月,北京市发布的4号令规定:从2004年1月9日起,北京市停止所有经营性项目的土地协议出让,全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。这对一直觊觎北京房地产市场的欧美开发商来说,不啻是一个绝好的消息,4号令将使他们能够和本地开发商站在同一个起跑线上。

    与此同时,2003年6月底,央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台,使得本土开发商感受到巨大的资金压力。不断规范的市场环境对本土开发商获取土地和资金设定了越来越严格的要求。开放性和竞争程度的骤然增加,无疑为资本充裕的欧美地产商创造了进入中国的绝好商机。

    诸多权益问题尚待解决

    业内人士指出,虽然外资进入中国房地产业的步伐在不断加快,但外资地产企业并未全面进入中国,有些问题仍需加以解决,如政策不畅、市场结构不合理、运作不规范、本土化陷阱及地产泡沫等都还是外资进入的障碍。

    日前,仲量联行《在华房地产投资:为何许多境外投资者仍保持观望》的报告中指出,目前,国内房地产业政策的不确定性及最低预期收益率低于期望值是境外机构投资者在华投资“裹足不前”的主要原因。预计市场规范后,将会迎来新一轮境外机构投资高潮。这一观点得到业内一些开发商和专职分析机构的认同。部分业内人士举例称,虽然一些境外机构投资者很早就开始对国内的物业投资发生兴趣,但至今真正介入的还非常少。他们称,大多数境外资本虽然在不断地与国内地产商接触,保持一种伺机而动的状态,但基本上是"引而不发",成规模的介入还有待时日。

    荷兰ING国际房地产中国区总经理关博仁表示,ING不会在中国轻易涉足商铺和写字楼的开发和经营,因为在国内目前的金融条件下,这两类项目的退出机制并不完善。其他专家也表示,目前中国并没有很好地解决投入中国的外资的出境问题,这也是一些境外资本投资中国前顾虑的问题之一。

    与此同时,市场信息不透明、规则不明确也制约了外资全面进入中国房地产业。摩根士丹利资深房地产投资专家Howard Snyder指出,在中国常常会遇到这样的事情:国外基金会被要求在很短的时间内作出是否收购某项资产的决定,而给予的时间根本不够用来了解交易标的物的具体情况。他认为,国外基金虽看好中国的不良资产,但至今实际成交非常少,原因就在于中国不良资产的信息并不透明,因此国外基金不会盲目收购不了解的资产。Howard Snyder表示,投资中国的物业有四个问题亟待解决,一是必须建立保护债权人的法律体系,二是必须制定一个明晰的竞标规则和程序,三是政府必须建立一个高效的批准机制,四是必须给予购买者管理和处置资产的充分自由。

    外资大举进军我国房地产业将会产生什么样的影响呢?对此,中国社会科学院城市发展与环境研究所尚教蔚对记者说,外资进入中国房地产领域势必会对国内企业带来一定冲击,但更多的是带来先进的观念和管理模式,刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本,提高产品品质,改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态,增强企业的竞争能力,生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。

(来源:《经济参考报》 记者 李佳鹏)

 

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