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打压房价还是成本转嫁 加息之后房价是涨是落
华夏经纬网   2004-11-03 14:37:05   
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    上周末,正当有关我国房地产业是否存在泡沫的争论处于白热化时,央行抛出了加息的决定。业内普遍认为,央行加息后,最应该引起关注的就是房地产业,而对未来房价的判断也显得扑朔迷离。一派观点认为,住房贷款利率的提高,会减少需求从而打压房价;而另一派观点则担心,房地产企业会把融资增加的成本转嫁给消费者,从而抬升房价。到底房价会怎么走?记者也进行了多方调查采访。

    ★ 加息后百姓购房意向

    在加息后的第一个周末,我们随机对一些百姓进行了购房意向调查。在被问及加息会不会影响您的购房计划时,一半左右的被调查者表示,由于购房是自己住而不是用于投资,所以不会因为每个月多出几十元到一百元的贷款而改变购房计划;另外有两成左右的人表示会暂时推迟购房计划或者降低贷款比例;三成左右的被调查者选择了观望和等待,他们说希望等到加息的影响更明显一点儿的时候再做打算。

    ★ 城市房价最新调查

    国家统计局最新发布的国房景气指数表明,今年1到9月份全国商品房平均售价上涨了13%。而今年前两个季度,房价上涨超过10%的城市中,重庆和杭州两度榜上有名。记者在杭州调查了多个楼盘后发现,目前杭州市中心的楼盘实际上可供选择的都在每平米8000元以上,万元楼盘不在少数,一些广告上说的每平米6000元起价的房子不是根本买不到,就是只能买到最差的户型和楼层。

    杭州的房价居高不下,有着“江城美誉”的重庆同样没有房价回落的迹象。重庆滨江路沿线的楼盘一直是当地房地产的品牌,这些江景房的价格被看作是重庆房地产市场的晴雨表。这里房产销售人员告诉记者:“即将于今年年底退出的二期工程估计均价在3500元到3700元,也就是每平米(比半年前)上升了600到800元。”

    在刚刚结束的重庆秋季房交会上,重庆城区的住宅成交均价达到了每平米3268元,而半年前的春季房交会,住宅成交均价仅为2540元,半年内上涨了近730元,涨幅达28%。

    离开重庆,记者南下广州,在城里一家刚刚开盘的项目上记者看到,不少市民半夜就来排号。一位广州市民说:“看中这里的环境,价钱是也不算太贵,现在我买的房子大概是5000多元一平方米。”

    据了解,目前广州推出的楼盘单位大致有3万套左右,但还是出现了供不应求的局面。

    ★ 业内人士看加息后的房价

    作为这次加息直接影响到的利益主体,被推到风口浪尖上的房地产开发商们在镜头面前普遍表现得很冷静。北京鸿润房地产开发有限公司董事长郭庆表示,加息从成本方面说它抬高了开发商的成本,有可能造成房价的上升,但如果买房的人少了,需求少了,它又会逼着房价往下降。他认为,总体上来说,加息这个手段对于房价的影响不会很大,会更进一步使房价更加趋于稳定。

    采访中,开发商们的态度基本一致,认为这次加息不会对房价带来大的影响。而常年关注房地产报道的财经记者们在调查中则表示,加息更主要的影响是制约房地产业过度的投资和投机行为。

    ★经济家看加息后的房价

    中国住宅产业商会会长聂梅生:“从老百姓的角度来看,加息以后他按揭的贷款会要多付,他可能要重新规划一下购房计划,这样如果市场卖房子的速度减慢,开发商开发的速度适当地也得减慢,估计房价可能会下降。”

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松:“加息到底能给房地产商带来多少压力还需要评估,目前来看房价仍有走高的趋势。”

    中国社科院金融研究所所长李扬指出,利率上调后,判断房价走势需要比较市场需求和供给的变化速度。他分析说:“如果现在购房需求中投资的比例比较高的话,这种需求会很快降下来,但如果大部分都是自用住房的话,需求就不会很快降下来;这就需要看供应的变化了,如果供应也下来的话,房价涨的可能性仍然存在,这里面的决定因素是土地供应量和土地价格。”

    采访中,专家们强调,加息仅仅是影响房价的一个因素,一个变量,要分析房价走势,必须弄清目前导致房地产价格持续上涨的真正的原因。

    ★解析房价上涨原因

    究竟是什么原因造成了房价上涨,我们对近期准备买房的30位百姓进行了随机调查。调查显示,有七成的消费者认为开发商的炒作是导致房价上涨的主要原因;另外三成的消费者认为供不应求是导致房价上涨的主要原因。采访中很多消费者都提到,房价上涨开发商负有不可推卸的责任。

    那么,开发商又是如何解释房价上涨的呢?北京鸿润房地产开发有限公司董事长郭庆说:“现有房地产价格中,土地价格占的比重最大,土地往往占到整个房价的一半以上。”

    记者对比国家统计局公布的数字后发现,今年一季度全国35个大中城市有9个城市房价涨幅超过10%,另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10%。而这其中有5个都是重合的,分别是:上海、沈阳、杭州、宁波、天津。今年二季度,房价涨幅和地价涨幅同时超过10%的城市也达到了4个,分别是:杭州、上海、沈阳、天津。

    社科院金融研究所所长李扬表示:“涨是一个趋势,由于土地有限,人的需求无限,所以土地价格上涨的因素也是存在的,因此,如果仅就房价来说,今后就是现在,与其看利率还不如看土地,那个政策也许影响还更大一些。”

    这样看来,地价上涨确实是促使房价上涨的因素之一,那么需求是否真的旺盛呢?采访中,一些专家提出,这和市场对消费者心理预期的引导有关。今年国家从资金、土地两个源头对房地产业进行调控,而在这个过程中,部分开发商利用政策和市场信息的不对称,强化消费者做出“开发商地没了,钱也没了,今后房子供应要少了,房价要涨了”的预期,也造成了局部地区房价短期出现了非理性上涨。

    那么,究竟什么样的房价才是适当的呢?中国住宅产业商会会长聂梅生认为判断房价的涨跌要从整体经济发展来看。另外,她说,“现在大家觉得房价高,可能存在一个误区,就是无论收入高低都要买房。实际上在一个国家正常的房地产结构中,应该有相当一部分是租房的。在美国,60%的人买房,另外40%的人都是租房。另外,目前我国二手房市场没有被很好地启动,也影响了整个行业链条的转动。

(来源:CCTV 《中国财经报道》)

 

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