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八成买房人没想利息风险 央行加息触动敏感神经
华夏经纬网   2004-11-04 14:08:18   
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    央行一纸加息令再次触动了敏感的房地产业的神经。昨天来自房地产业和学界的四位精英再度正襟危坐,就“房地产泡沫论、加息下的中国地产宏观形势”展开了一场高端对话。

加息之后

房地产到底有无泡沫?

潘石屹:土地供应导致房价上涨

房价为什么会上涨得快呢,最关键的原因是出台了几个政策,限制了供应量。

第一个政策是今年4月份出台的冻结农民耕地6个月,10月31日是最后一天。听说这个政策从11月1日解冻,但现在在任何媒体上没有看到具体的政策,有消息说是5亩以上的耕地都要报国务院审批,这跟冻结一样。第二是国务院下发的拆迁纠纷集中的地方要停止拆迁。拆迁一个地方必须要100%的人同意才能拆迁,哪怕99%的人都同意了,只有一个人不同意也不能拆迁,这对供应量有很大限制。第三是“8·31”土地大限,全国三分之一到三分之二的项目没有通过这个大限。第四是建设部下发的房地产发展商拖欠农民工工资不解决,不给发开工证。

这四个政策影响了中国土地的供应从而影响到房屋的供应量,引起房价上涨。而只有一项政策影响了需求,就是加息。我们算了一下,10年期的影响幅度是1.2%,20年期是2%,30年期是接近3%,可是影响供应量的政策是30%、40%,甚至更多。在这种情况下,未来房地产的走势能否平稳控制,我认为还是在供应量上想办法,要么是增加供应量,要么是增加供应量的预期。今年由于政府的一系列政策,供应不上去,明年北京市有一个供应计划出来,只有这样才可能让房价平稳。

另外,北京的房价与香港比还有差距。即使香港的房价掉到最低点的时候,也比北京的房价高五到六倍,这两个月涨到了差不多九倍、十倍。

陈功:有无泡沫缺乏数据支持

就泡沫问题,我稍微看了几个报告,我感觉证据并非特别充分。很多现象都表明泡沫是存在的,因为缺乏大量的数据支持,泡沫是无法确认的,但不能说由于泡沫无法确认就没有泡沫,也不能说市场空间很大泡沫就不存在了。我觉得客观地看问题应该是这样的。有很多人住不了房,价格上涨,还有人说会变成负资产威胁等等,可能容易倒向两个极端。一个是极端的泡沫化,一个是根本不存在泡沫,这两点对行业发展都是有害的,对消费市场也会做出不良的引导。

陈劲松:北京房地产没有泡沫

北京和香港比离泡沫恐怕还远着呢。

北京的情况是,目前的购房者如果是单身,月工资的三分之一用来月供,如果是结婚的占家庭收入的四分之一。用三分之一或四分之一的月供来偿还银行的分期贷款,跟香港差到什么程度呢?香港在1997年房价最高点的时候,当时大家一致认为香港有泡沫。当时香港已婚购房者的8成收入做月供,而北京这个比例目前只是25%。

加息之后

利息风险有多大?

易宪容:没人告诉购房者利息风险

目前我们住房按揭有2万亿左右,80%的人没有考虑过利息风险。不仅开发商没有告诉民众利息的风险,而且银行也没有告诉他们,我想这就是一个很大的问题。因为我们目前的利息处于最低水平,也可以说在30年之内,如果我们的经济发展,利息不会比这个更低。利息一变动,按揭购房者就面临很大的利息风险。如果利率升到10%,贷款50万八年就要还100万,另外那50万是付给银行的利息。

如果买房成了一个人生活的压力和负担,我想即使大家说泡沫不是太大,但对整个社会经济和民众的生活水准来讲,不是提高了,反而是下降了。

对于准备买房子的民众来讲,一定要想想,利息风险、失业风险、父母养老风险等一系列风险。最后就会清楚自己该买多大的房子。如果大家都有这样充分的思考,房地产就会比较平稳地发展。

潘石屹:如果利率上涨到10%……

这次基准利率上涨了0.27个百分点,刚刚易老师说要涨到10%。我初步算了一下,现在是5.04%,按照0.27个百分点的速度,要涨20次才能达到。如果加20次利息,房地产垮了不用说,试想把钱投到哪个行业会有10%的回报呢?

另外易老师说购房人不知道加息风险,开发商和银行也不告诉,这是不对的。因为按揭贷款合同中专门有一条,就是贷款利息不是固定的,而是随银行基准利率浮动的。可能也有一些购房者不看合同就签字,可是真正看合同的,一定知道有这个条款的。

陈劲松:开发商背得起加息成本

加息带来的成本提高一定存在,但不会有我们想象得那么多,因为现在民间借贷成本已很高了。另外房地产这个行业的平均利润率,以目前的加息程度来看,或者再加三五次,如果市场的价格不升,开发商还背得起这个成本。

加息之后

央行会连续加息吗?

易宪容:利率过低导致企业假按揭

中国的利率从1993年以来一直往下走,但经济是往上走。无论是发达国家还是发展中国家,从来没有这样的曲线。如果按经济8%的增长速度,基本利率应该是10%左右。新西兰利率是6%,澳大利亚是5.5%,巴西是16.5%,在英国是4.5%,这是存款利率。贷款利率新西兰跟我们差3%左右。如果利率市场化,利率由市场决定,那利率肯定往上走。现在银行利率是5.31%,但民间市场利率在浙江是15%左右,在广州是20%。为什么会产生这么大的差距呢?这是一个问题。

现在有一些企业为什么要做假按揭?另外现在有不少企业跟银行关系比较好,把钱借出来,也不做业务,也不做投资,把钱再转借给别人。这说明目前我们整个银行利率体系面临着很大的问题:市场利率跟政府管制下的利率差距很大。房地产发展之所以面临很多问题而且民众不够理解,就是因为市场化程度太低。

陈劲松:如果连续加息会影响谁?

按照一些观点如果步入加息通道,一直这样加下去,大家都会认为加息是针对房地产价格的上涨。事实上我们做了一个小调查,如果加息的话,加十次贷款利率到了8%,30万元按揭月供比原来高500多元,50万元按揭高892元。而目前已婚者供款数只占收入的25%,如果每月供款加1000元他们表示是可以承受的。我们要做的调查是,如果这样的话他们会减低哪方面的消费?首先他们说要尽快还款,因为房子还要住。他们会选择控制看电影、泡吧等娱乐消费,吃、穿、购买汽车都排在了房子之前。可见加息先影响的是吃、穿、汽车等行业。房地产业受到的影响是,夫妻月收入加起来4000元左右的低收入人群,他们再买房的希望就彻底破灭了,而中等收入会降低以前娱乐的费用。

另外,如果进入加息通道但只打一套拳,却不提高房地产行业的总体供应,恐怕达不成预期的目的,反而造成消费的硬着陆。

陈功:利率风险不能无限夸大

严格来讲各国的利息是不具可比性的,因为经济基础和货币价值都是不同的,尤其人民币不是流通货币,只能做一个参考。另外易老师说炒楼一族不考虑利息风险,这在中国是存在的。我看上海一些月薪两三千的秘书手里有两三套房,还要再买第三套房,他这样的风险肯定比自住要大得多。但利率风险不能无限夸大,官方所有的利率政策和经济政策都是为降低风险,是为控制社会,让其达到一个稳步增长的状态,而不是逼着大家都去破产。

潘石屹回应开发商操控数据说

SOHO中国联席董事长潘石屹昨天正面回应了媒体对房地产业统计数据的质疑,他说房地产开发商没有这么大的能量操纵数字。

“我不同意开发商操纵数据的说法”潘石屹坦承,房地产开发商确实没有这么大的能量操纵政府的税务部门和房管部门的数字。他在昨天接受记者采访时说,“我们跟客户签的契约必须在40天内到政府登记,房屋的面积、房价要如实登记,登记完才能发产权证。如果少登记或多登记,政府、客户都不会干。”

但他承认,很多中介公司出具的报告数字有可能是开发商操纵。“比如各种典型项目指数,是参照这个项目来做。结果典型项目指数由科学研究变成商业行为了。”潘石屹并不十分担心这种现象的泛滥:“如果数字都是收钱买的,慢慢的大家就不认了,所以这些公司不说真的东西就没有价值了。”

(来源:《北京娱乐信报》 记者 甄世宇)

 

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