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炒作不利经济增长 禁止炒房是中国的必然选择
华夏经纬网   2004-11-08 13:47:16   
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    中新网11月8日电 据财经时报报道,最先禁止炒房行为的英国政府,所建立现代住房制度或许对中国很有借鉴意义。如政府对住房市场积极干预,设法解决占人口大多数的中低收入阶层的住房问题,这不仅是英国的经验,也是世界其他发达国家的共同经验。

  在对国内多个城市的房地产市场进行调研中我们发现,炒房行为已引起各级政府的密切关注。但令人遗憾的是,现有的限制炒房措施并未取得预期效果。今年1至8月,全国商品房价格的涨幅仍达13.5%。我们认为,根治国内房地产价格泡沫的对策是中央政府痛下决心,制订全面禁止房地产炒作的政策并长期执行。

  如何禁止房地产炒作?

  首先,中央政府应明确,以赚取差价为目的的房地产买卖一律为非法行为,该行为与非法倒卖火车票一样受到公安机关的严厉打击。

  其次,由于现实中的房地产交易很难区分是自己居住、还是以赚取差价为目的,因此,政府应进一步制订配套措施。如规定:对于持有期限不足一定时间(如5年或10年)的商品房,房产所有者若转让房屋产权,只能委托政府指定机构代为出售,不得私下直接交易;指定交易机构按公开竞价方式将房产转让给购房者,不论房产实际转让价格有多高,房产所有者所获价款只能是原购房成本(可适当加上维修等成本)减去住居期间的合理房租后的剩余部分。如果该房地产转让产生溢价,溢价部分全部上缴国库。

  一般来说,房地产的增值主要来源于土地增值,土地增值又主要来源于配套市政工程的改善,如地铁开通、绿化面积增加等,这些均来源于全体纳税人的贡献。因此,要求土地增值收入归全体纳税人所有是合理的,况且中国法律规定土地属于国家所有,要求房产所有者将增值部分上缴国库完全具备法律基础。

  不违背市场经济原则

  很多人认为,禁止以赚取差价为目的的房地产交易违背了市场经济的自由原则。其实,这种观点滥用了市场经济原则,市场经济并不意味所有的产品都可完全实现市场化,市场经济发达国家也有很多涉及公众福利的产品不允许完全市场化。在中国,住房就属于不能完全市场化的产品之一。

  1.从商品属性看,房地产是具有特殊属性的商品。房地产具有天然的不可移动性,一个地方的供给过剩不能弥补另一地的不足;社会公众对房地产消费的弹性很小,当年轻人结婚生子、中年人举家迁徙时,不论房地产价格有多高,买房置业都是无法改变的选择。由此可见,房地产具有特殊的商品属性,市场自我调节能力很弱,政府干预房地产市场理由充分。

  2.从中国国情看,“人多地少”是制约社会发展的基本矛盾。如果允许房地产成为投资品种,房地产必将成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的工具。

  3.禁止房地产炒作在国际上不乏先例可循。最先是市场经济的发源地英国。1919年以前,英国虽承认住房是特殊商品,但仍把住房作为单纯的生活消费品看待,政府对房地产市场完全不干预。当城市化、工业化迅速发展,大量农民涌入城市,城市人口急剧增加,房价高涨,绝大多数城市居民买不起房,只有租房。城市内经营住房出租的人普遍采用高房租盘剥租房居民,激化了社会矛盾。

  1919年,英国政府开始建立现代住房制度,其基本思想是:建立一个政府支持(含政策支持和经济支持)与居民合理的住房消费相结合的住房制度。主要措施是:出租房屋的房租由当地政府或议会确定,出租房屋的房主无权自定房租价格;不能随意买卖二手房,多余的房屋只能卖给政府或租住该房的居民等。

  上述政策措施对中国很有借鉴意义。当然,英国的做法是从一个极端走到另一个极端,把住房完全福利化。我们不能将住房制度再回到以前福利分房的老路上去,但应吸收英国实行现代住房制度的精髓:政府对住房市场积极干预;政府必须设法解决占人口大多数的中低收入阶层的住房问题。这不仅是英国的经验,也是世界其他发达国家的共同经验。

  炒作不利于经济增长

  有人认为,适度的房地产炒作有利于经济增长,只要将炒作控制在一定幅度内就可,没有必要采取严厉措施。

  从短期看,房地产炒作确可刺激经济增长。但从长期看,结论完全不同:老百姓对住房的消费需求有较强的刚性,只要收入条件许可,潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求,无需房地产炒作的刺激。相反,房地产炒作导致的过高房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。房地产炒作对经济的刺激作用属于透支性,并不能创造真正的经济繁荣。

  此外,所谓的“适度”房地产炒作,恐怕只能是学术界的一厢情愿。不仅从技术角度无法度量“适度”,从实际操作角度也无法准确把握。

(作者为中国社科院金融研究所博士、助理研究员)

 

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