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加息后房产不宜短期投资或投机 宜中长期投资
华夏经纬网   2004-11-09 14:33:13   
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    中新网11月9日电 据北京晚报报道,中国人民银行于10月29日开始,提高了人民币存贷款基准利率,其中,个人住房商业贷款5年以下提高0.18个百分点,5年以上提高0.27个百分点。面对央行的加息,房产投资置业者又该如何应对呢?日前,“链家”市场专业人士分析认为:加息后的房产投资不宜进行短期的投资或投机行为,而更适合于房产的中长期投资。

  加息在短期内会下拉房地产价格虽然加息会直接影响房地产的成本投入,但这在短期内并不会导致房产价格往上涨。相反,加息短期内会使房产价格往下拉一点。这取决于三点:一是京城的房地产价格在经过多年的上涨后目前已经处于高位,短期内上涨空间有限;二是从短期的京城房地产供给来看,空置率居高不下,人们可以选择的购房空间仍然较大;三是由于自营性个人住房贷款利率还有上调的可能,将会分流一部分投机者。不过,从中长期来看,北京的城市建设在继续推进,土地供求矛盾将持续存在,房地产价格未来上升的可能性要远远大于下降的可能性。

  经济发展具有周期性,利率也相应地有周期性无论是国家宏观政策的调整还是央行利率的调整,都是为了配合经济发展的需要,而经济发展都会有其自身的发展周期,这就决定了利率的变动也会有一定的变动周期。在短期内,利率再上调的预期是比较强烈的,这样,房产投资的贷款成本必然是增加无疑。但是,从中长期来看,由于我国实现浮动利率制,在15年甚至20年的贷款期限内将会面临多个利率周期。从利率周期变化来看,我们可以将这种成本负担看为比较平稳的,一旦利率下降,同样会享受低利率的优惠,这就不能简单以短期利率上升来评估整个贷款期限(15年或20年)成本增加多少。

  加息投资短期房产受损,中长期将获益更多假设现在有三人(小张、小李和小王)都想在安贞地区购买一套二手房用于投资,三人对于房屋基本情况需求都一样:一套小两居,面积73平方米,单价5500元/平方米,总价40万元,首付均为三成,贷款七成,每月租金基本为2000元。但是三人的投资期限和贷款期限完全不同,投资期结束后,三人都要将房产出售变现。现在我们来分析一下三人的投资收益情况。

  综上所述,结合经济发展的周期以及人们对利率再上调的心理预期,同时根据目前北京房地产市场发展的现状,“链家”市场专业人士提醒房产投资者:理智对待加息后的市场反映,房产投资的眼光更应长远,以正确的心态和理性的思维投入到房地产投资行列,在出租房屋过程中,尽量减少空置期,在进行房产投资时,还应对地段及周边配套等影响投资收益的因素做更多的了解,规避投资过程中出现的风险。(李霄峰)

 

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