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房价持续上涨背后 国际游资豪赌人民币升值

2004-11-29 11:16:36         华夏经纬网
    尽管警惕“泡沫”的警告不绝于耳,国内各大城市的房价仍然涨势不止,从发展势头来讲,如果没有实质性打压房价的“利空”出现,此轮房地产“大牛市”的上涨空间还有多大,什么时候会出现拐点,谁都不敢盲目断言。深入分析背后的原因,必须承认其合理性,但不能就此认为房价上涨永无尽头

    尽管大多数人对持续上涨的房价怨声载道,尽管经济学家对房地产行业存在泡沫的警告不绝于耳,但是,国内大城市的房价,也包括上海的房价,仍然我行我素,涨势不止。而且从发展趋势来讲,如果没有实质性打压房价的“利空”,此轮房地产“大牛市”的上涨空间还有多大,什么时候会出现拐点,谁都不敢盲目断言。

    那么,造成这轮房市持续上涨的动因是什么,背后又有什么原因呢?

    游资豪赌人民币升值

    众所周知,自小布什总统入主白宫以来,放弃了强势美元政策。而人民币实行与美元固定汇率的结算制度,随着美元不断贬值,人民币相对世界其它主要币值的汇率跟随美元相应贬值。

    对一个经济持续高增长的国家来说,人民币的实际价值就明显地被低估了,于是,世界范围内期待人民币升值的呼声很高。在这种背景下,一些国际游资云集香港,流入中国大陆,抢购人民币资产,豪赌人民币升值。对于以各种非正规渠道进入中国大陆的外资,在内、外销房并轨的情况下,购买物业等待人民币升值显然是最佳的选择。特别是一些特大型城市,本不排斥境外人士、以外币购买商品房的行为,而且有些外籍人士还能在已经先期进入中国的外资银行获得比中资银行购房按揭贷款利率低得多的贷款(如汇丰银行对外籍人士外币住房按揭年利率只有3%,只有中资银行一半)。这些外籍人士买中国大城市的房产,并不是用于自住(这从上海浦东地区买后一年以上没有人居住的空置房近一半是外籍人士购买的情况可见一斑)。他们在盘算着现在用1美元换算8元多的人民币买入中国大陆的房产,一方面能够分享房产自身升值的收益,另一方而又能在若干年之后,假如人民币升值,假如再实现人民币自由兑换,抛出涨了不少的房产,以少于当初8元多再换回美元汇出境外。在这一系列“资本运作”中,几乎可以在没有风险的情况下,赚两头的钱。外资的投资投机行为,加大了国内商品房,特别是中高档商品房的供求矛盾。

    供求关系严重失衡

    近几年,全国各地的房地产始终处于一个求大于供的状态下。造成这个局面的原因是多重的,其中:

    有改革开放带来人民群众生活富裕,对物质需求提升,相应地反映在对改善住房的要求十分迫切,在短期内集中释放的因素;

    有各地政府加大旧区改造和城市建设力度,导致一些地区短期内拆旧的速度快于建新的速度,形成供求失衡的因素;

也有加快中国城市化进程大背景下,大量农村富余劳动力进城,拉动了住房的需求;

    更有一些中心城市对国内外资本与人才的聚集作用,成为一些中心城市的新移民,也是成为当地购房的生力军。

    特别需要指出的还有一个重要因素,即从2004年起,中央实施宏观调控政策,对也属调控之列的房地产行业,实行了控制土地投放量以及改原先协议转让为竞价拍卖的措施,本意是为了压抑千军万马涌入房地产行业的过热势头,但是这些从举措推出之后的实践证明,收效不大,甚至出现了被业内人士嬉称为“调控方向反了”,即反而引发了土地供应减少与竞价拍卖两重因素迭加下的价格暴涨,也许这是管理部门始料未及的。一般来说,大城市的商品房成本,土地价格占到一半以上,成本上升外加旺盛的需求,房价焉有不涨之理?

    赚钱效应大行其道

    有人说,中国房地产价格这几年的持续上涨,与中国老百姓历来有“买涨不买跌”的从众心理有关。其实这只说对了一半,关键是有了钱的中国老百姓,投资的渠道实在太少,加之较长时间的低利率,以及从去年下半年开始出现的负利率,使得许多人将吃剩有余的钱,不得不从银行里转出来,投向房产,通过购买房产来实现个人资产的保值增值。

    最最重要的,是前几年这样做的人,基本上人人实现了盈利,甚至出现“什么时候买进都是对的,什么时候卖出都是错的”那种股市大牛市中才能出现的盛况,而且这种“赚钱效应”又恰好与萎靡的股市形成了鲜明的对比。再加上这几年银行将实现盈利的重点放到了个人购房贷款上,客观上又推动了房市的发展,使得不少人看清了资金成本的低廉性,敢于借用银行资金为个人理财的财务扛杆,让存款者为自己投资房产“贴息”。

    除此之外,更有人坚信“货币保值是相对的,贬值是绝对”的理论,作出了宁可将不动产而不是货币留给后人的抉择,这种对房产有着良好的保值预期,促进了近年来房地产的持续升温。

    房价上涨终有尽头

    可以认为我国房地产价格持续上涨是有道理的。但是,有道理并不意味着就合理,更不能认为房价永远会涨无尽头。上述分析中,不难发现,形成今天房价上涨的原因,不少恰是今后下跌的隐患,比如说,豪赌人民币升值的外资,由于其购房不是用于自用,这部分需求是虚拟的,假如人民币在短期内不升值或长时期保持稳定,那么,部分投机色彩浓厚的游资,就会失去耐心,将已经升值不少的房子抛售变现,变“赚两头钱”为先赚一头,落袋为安,这样就会对房地产市场形成沽售压力;又比如说,近期从中央到各地方政府,对当前房价有些非理性的上涨无不表示出担忧,已经有出台平抑房价政策的迹象,比如国土资源部表示要增加建造普通商品住宅的土地供应、上海将在中环线附近建造低价重大工程配套商品房等等,相应会在一定程度上缓解求大于供的失衡局面;再比如说,美国已经进入加息周期,此举是否想重振强势美元雄风不敢说,但至少说明它想吸引国际游资回流,假如这种判断是正确的,那么,美元有可能还会继续加息,这样在减轻人民币升值压力的同时却增加了加息的压力,假如我国货币政策采取汇率不变加利率的话,就会对房价三重打击,即外资撤离、房贷加息、资金回流银行股市,在这样的打击下,房价还能上涨吗?很值得深思。

    综上所述,眼下正准备买房的,切莫一边在抱怨房价涨得太快,一边却排队抢购房子,如此言行不一的举止,只能助长房价继续非理性上涨。

来源:上海证券报 转自新华网

 
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