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人民币升值 房地产将在与游资周旋中等待投资
华夏经纬网   2005-01-17 11:08:55   
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    中新网1月17日电 据中国经营报报道,人民币升值,无疑对于房地产业的冲击是显而易见的。为防范这种冲击,国内除了在银行贷款方面继续支持外,还应该发展基金类的房地产金融产品。

  房地产业:在与游资周旋中等待投资

  在汇率调整预期下,国际游资早已通过各种渠道进入国内房地产业,这种局面会一直持续到汇率正式调整。但难以判断的是,即使人民币汇率做出调整,国际游资是否会停止对国内房地产市场的投机。

  “不调整汇率给我国经济造成的压力显而易见,但是调整人民币汇率,带来的变数更多。”一位资深研究学者的评论也贴切地勾勒出国内房地产业在人民币升值预期下的彷徨心态。

  种种迹象表明,国际游资早已栖身国内房地产业。

  据国家统计局2004年12月12日公布的统计数据,1~11月全国商品房新开工面积为4.9亿平方米,同比增长11.7%;但供给的增加并没能平易房价的上行,可以对照的是,1~11月,全国商品房平均销售价格为2759元/平方米,同比上涨12.5%。

  “海外资金进入内地房地产业很大程度上是看好其发展前景和机遇。从整个行业来看,商业住宅平均利润在6%~7%左右,而国外开发商凭借良好的成本控制手段,在高端楼盘的开发项目上甚至可以获得15%的利润回报。”北京中原房地产经纪有限公司董事总经理李文杰分析。

  预期房地产价格上涨令内地房地产获得海外资金的青睐。西南证券研究中心房地产行业分析师段海瑞分析,房地产行业本身具有双重属性,有保值增值功能,往往会成为一个重要的投资领域。“房价上涨也为海外资金提供了套利空间。”

  段海瑞同时认为,部分国际资本是抱着人民币肯定会升值的想法进入内地房地产业的。李文杰也认同这种看法:“不排除一部分外资进入内地房地产业是赌人民币升值。”

  汇率之变与发展之辩

  从目前观点来看,我国汇率调整方案不外乎一步到位式升值和渐进式升值两种,而这两种方案都会给房地产市场带来很多不确定变化。

  在一步到位式升值方式下,游资带来的压力相对较小——这种情况下,国家可以通过种种手段对游资进出进行限制,因此也更具可取性。但是,由于无法预测升值幅度,如果这种调整方案导致货币高估,那么带来的危害更大。从国际经验来看,不少金融危机都是因为货币高估导致的。

  渐进式升值方案下,游资带来的压力相对较大:游资会通过各种渠道不断流入国内市场,比如房地产;而且,每次汇率的小幅调整,都会给市场带来更大的升值预期,从而造成房地产市场更多的泡沫。

  面对汇率调整的种种变数,一些地产业人士认为,“适当放松土地供应是解决问题的关键之一。”

  地产人士表示,2004年上海房地产价格的迅速攀升,其中固然有外资介入的因素,但是也要看到,上海市是国内土地供应控制最严的几个地区之一。土地供应紧张放大了外资介入的效果,适当放松土地供应是解决问题的关键之一。

  李文杰认为,除了政策调控,市场手段也不容忽视。例如通过一些金融工具促进房地产业的良性发展。

  中国社科院金融研究所所长李扬建议,要在这个领域多引进一些直接投资,比如房地产基金。“现在我们能观察到,有大批国际房地产投资资金,等着国内资本管制的进一步放松,”因此,李扬建议:“国内除了在银行贷款方面继续给予支持外,还应该发展像基金之类的房地产金融产品。”

 

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