新闻 大陆新闻
房贷资产证券化破冰 建行上海分行将试点
华夏经纬网   2005-03-01 11:07:02   
字号:

  中新网3月1日电据财经时报报道,据中国建设银行内部人士透露,建设银行上海分行已经作为房地产抵押贷款证券化的试点分行,现在已委托某外资投行进行方案评估,建设银行和中融国际信托投资公司正就资产证券化的表外融资模式作最后论证。

  去年银监会有关人士已经透露,建行有望在今年一季度内成为首家获批住房贷款证券化的试点银行,相关产品将以债券形式在银行间债券市场发行并流通。

  同时获得人民银行批准的还有国家开发银行担纲的基础设施贷款证券化,据了解,两家银行将各自推出约100亿元规模的资产证券化产品。

  浦发银行在去年3月曾经传出获得批准试行住房贷款证券化,但“实际上,至今我们没有收到有关监管部门的正式批复。”浦发银行董事会秘书沈思称。该行在业内最早提出房贷资产证券化的表外融资形式,其最终方案中基础资产将由券商完全买断,然后转化为证券出售,而建行方案中承销主体通过信托的方式最终被采纳。

  虽然房贷证券化被一致认为是分担银行房贷风险的最终趋势,但业内对此时是否是推出产品的最好时宜颇有微词。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,大银行资本金的充足、成本和收益的矛盾以及证券市场的低迷都会成为现阶段进行房贷证券化的阻碍。

  证券化分担房地产风险

  “房贷证券化已经在业界讨论了很多年,今年正式批复并开始试点,主要是中国的房地产市场近年来高温不降,大多房地产贷款依赖银行,一旦房地产价格发生变动,就必然导致金融风险。”上海社科院房地产研究中心顾建发认为房贷证券化的实施“赶早不赶晚”。

  住房贷款证券化运作的基本方式是:首先,商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次,证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组,经信用担保及评级后,发行住房贷款证券,由投资者购买;最后,住房贷款人所偿付的抵押本息,用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

  据了解,目前,国内个人住房按揭贷款余额已超过1万亿元,如果保持每年超过50%的增长速度,到2007年余额将达到5万亿元,到2012年将会达到40万亿元,而现在银行的所有本外币存款也不过21万亿元人民币。国内一般住房贷款的时限都长达二三十年,而存款一般都是短期的,这就使银行存在“贷长存短”的压力。

  “如果将贷款证券化,使长期被占用的银行贷款转化为证券出售给投资者,则整个金融系统就有了一种新的流动性机制,银行可以较快地收回资金,扩大融资来源渠道。并且通过证券化组合、出售、购入,商业银行的风险被分散给了其他投资机构和单个投资者,提高了银行系统的安全性。”尹伯成指出。

  “但是,房贷证券化市场比一般证券市场要复杂,普通的投资者通常不会介入,保险公司等机构投资者应是主要买家。”浦发银行金融机构部经理陆冠虚认为。

  “实际中,国内的大商业银行的资本金十分充足,并没有强烈的房贷证券化的动力。因此,很可能会有好的资产不愿意拿出来上市,而将坏的资产扔给投资者。”尹伯成认为房贷证券化应该从中小银行开始。陆冠虚也认为房贷证券化对中小银行更有利:“中小银行因为存款的缺乏,反而更加需要扩大融资的渠道,增加资本金的来源。”

  模式的风险

  “从几家银行提出来的几套房贷证券化模式,就可以看出国内银行操作这个产品的复杂心理。”银行人士告诉记者。

  据悉,建行和开行的证券化方案都将采用信托作为特定目的载体即SPV(SPV是为银行资产证券化设立的有限责任公司,专门购买各类可做资产证券化的特殊资产),只是操作机构的形式有所不同:建行的方案都是由银行内部的专门部门(房贷部)来操作,而开行的方案拟成立专门的住房抵押贷款证券化有限责任公司。

  建行此次证券化试点方案的核心为:建行作为发起机构,将本行持有的一定规模的个人住房抵押贷款资产筛选集合。信托与受托机构,依法设立信托,由受托机构以上述资产所产生之现金流为偿付基础,向资本市场发售信托受益凭证,即住房抵押贷款支持证券。

  “采用这种表外运作模式,通过信托的设立、资产的分离和发行主体的安排等法律手段,将原始权益人资产向特设机构转移,形成了一个破产隔离实体,把资产池中的资产偿付能力与原始权益人的资信能力分离,能够真正保证破产分离的实现。”建行人士称。

  而浦发银行修改后提出的方案是将其提供的基础资产由券商完全买断,然后转化为证券出售,如果银行房贷资产发生风险,承担风险的将是企业为主的机构投资者。

  由于券商只能在贷款合同允许买卖之后才能开展资产证券化业务。在监管体系和法律法规没安排好之前,允许某一家单兵突进的可能性不大。“但是不管是券商还是信托公司,购买的究竟是收益权,还是资产的产权,如果是前者,贷款不能收回,信托公司或者券商是不承受其风险的。风险实际上还是在金融体系内循环。”人民银行上海分行主任李安定认为这是房贷证券化的关键,“资产证券化实际上是非负债的融资方式,被证券化的资产必须以真实出售的方式过户给特设机构,原始权益人放弃了对这些资产的控制权,允许证券化资产从原始权益人的资产负债表上剔除并确定其收益和损失。”

  中融国际信托投资公司称现在还不便透露细节,“但是,我们肯定会购买部分房地产抵押贷款的完全产权,数量应占所发产品总额的50%以上。”

  会不会冷场?

  “最担心的问题是大银行不会将自己的优质资产证券化,而是将坏的资产拿出来。”尹伯成担心证券市场会“雪上加霜”。

  “从利益驱动的角度去考虑,目前很多金融机构积极要进行资产证券化更多的是希望将不良的资产推向证券市场,对于按揭贷款来说,不良资产的绝对数量并不低,而且主要集中在大银行里,政府比较难以控制银行推向证券市场的按揭资产的整体质量和数量。”

  李安定也认为银行的动机值得怀疑:“国内住房按揭贷款的净收益率可达到3%左右,是银行一块十分优质的信贷资产,而证券化产品定价一直居高不下,而且目前国内贷款利息已超过5%,还存在升息的压力,再加上融资费用、出纳价格、税收等等费用,使得银行在衡量了成本与收益后不愿意将房贷资产拿出来进行证券化。”“因此,要有专门的评估机构来对证券化资产进行严格的评估。而且,证券化的住房抵押贷款要来自一手房,避免二手房,甚至烂尾楼进入,要将酸涩的“柠檬”拣出去。”顾建发指出,“业界有很多人说现在国内有关房贷证券化的法律法规还是一个空白,不一定非要人大通过一个法律,法规或者是管理办法就可以过渡了。”

  而银监会和中国人民银行联合起草的《商业银行资产证券化管理办法》已经上报国务院,预计年初出台。《办法》涉及发行主体、风险管理、定价、信用评级、担保等方面,同时涉及会计、税收、信息披露等技术问题。住房抵押贷款证券化,无论从哪个角度来看,都有利于分解银行的金融风险,同时也可以发展资本市场,为投资者提供更为丰富的投资品种和工具。(彭婷婷)

 

责任编辑:

共1页
  网友评论 更多评论>>>
  网友: 密码:   
 
 
 
  已有( ) 条评论 剩余 字 验证码:    
 
相关文章
   
·证券期货监管会召开 专家:危机呈现机遇
热门点击
  更多
一架载有77人客机在哥伦比亚坠毁 6人幸存
古巴革命领袖菲德尔·卡斯特罗去世,享年90岁。
精彩时评
 
·别急为"生育带薪休假一整年"鼓掌
·"裸条"事件皆因女大学生爱虚荣?
·性骚扰女下属哪能"内部停职"了事
·李博:出租车后排锁扣去哪儿了?
·陈斌:全域旅游不能藏污纳垢
·"商品牛"能否带活"股市牛"
·别光盯着按摩师月入上万
新闻推荐
  更多
·两岸文创企业在上海合作设立“创新发展基地”
·两岸企业家吁打造普惠共享的新经济体
·北京控烟一年半2719人遭处罚 总罚款近200万元
·女大学生在网络平台贷款惹纠纷 被“裸照”要挟
·韩国一日军慰安妇受害者去世 在世者减至39人
·印尼亚齐发生6.5级地震 至少25人死亡
·最新研究:剖腹产“影响到人类进化”
精彩博文
 
·[张良骅]“习洪会”为两岸关系注入正能量(时评解析)
·[风云变幻]民进党对待洪秀柱"大陆行"依然是一贯嘴脸
·[我心飞扬]蔡英文的"台独"把戏该收场了 把台湾带向何方
·[袁周]行走西藏——大湖.天路.古原 与珠峰不期而遇
·[宠辱不惊]王宝强朋友遭空壳公司欠薪近千万 帮转发消息
·[坐看云起]2015预算报告执行情况"出炉":民生支出是重头
·[我心飞扬]观察:柯文哲的无常 加速台湾政治生态恶化
华夏周刊
  更多
新闻排行
   
台湾青年夜袭官邸喷漆 蔡办:尊重意见表达
86岁伊斯特伍德宝刀不老 《萨利机长》冲
对“标题党”要零容忍
张志军为推进两岸经济交流合作提三点意见
调查报告:巴西今年经济将衰退3.43%
娱评:中国影人学学美国怎么拍主旋律
俄总统普京发表2016国情咨文:俄罗斯人
修身齐家治国平天下
“中国企业在非洲”联合采访在坦桑尼亚启动
北上广常住人口增速放缓 专家:靠政策清理
  图片新闻   更多
  精彩视频   更多
新闻中心
大陆新闻 | 台湾新闻 | 港澳新闻 | 国际新闻 | 综合新闻 | 图片新闻 | 热门点击 | 重大新闻 | 滚动新闻 | 国台办新闻发布会 | 热门评论 | 新闻说吧
媒体时评 | 看 世 界 | 国际热点 | 港澳风情 | 大陆人看台湾 | 社会广角 | 酷文辣评 | 星闻情报站
---华夏经纬网版权所有---