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杭州、上海楼市第三次调整 楼荒说开始蔓延

2007-10-28 10:15:53         华夏经纬网
    为期4天的浙江省第14届房地产博览会(简称“房博会”)本月22日落幕,本次展会仅成交了848套房子,创下近年来新低。一直以来,该房博会素有杭州楼市“风向标”之称。

    事实上,在金九银十之际,上海也和杭州一样面临同样问题,成交量纷纷下降,观望氛围渐浓。甚至有业界人士认为,受房贷新政等一系列政策影响下,市场交易或将提前进入寒冬,楼市将进入新一轮调整期。

    然而,与成交量下降形成鲜明对比的是,杭州、上海商品房成交价仍在上涨,开发商捂地、捂盘仍在继续,“楼荒说”开始四处蔓延。

    “楼荒说”蔓延

    “可售房源不多,是这次房博会最直观的特点,”杭州中原地产公司荆海燕认为,与往届展会期间纷纷开盘不同,这次房博会的开发商重在“展示”楼盘。

    据了解,原先估计杭州市区将有约50个楼盘在九、十月份推出新房源,而今大量的房源被开发商捂着,房博会上难觅踪影。无新房可买,让一些购房者不得不到二手房展区再次寻觅,然而情况同样不乐观。

    杭州中原地产文华分行经理章志坚介绍,在房博会开幕后,看到开发商新推房源极为有限,很多原先已谈好并准备签约的房东都毁约了,进而把挂牌价再次调高。而一些性价比较高的房源,因房展期间买方看房比较集中,直接影响了房东心态,涨价现象非常普遍。

    在上海,成交量自6月达至高点后,上海楼市一手房成交量最近3个月持续下滑,本月上旬商品住宅成交量仅65.13万平方米,创历月新低。但平均成交价格再创新高,本月前11天上海商品房平均成交价达12007元/平方米,远高于9月的10507元/平方米。

    上海官方网站“网上房地产”资料显示,日前上海可售住宅新房供应量约为555万平方米,按每月约150万平方米成交量计算,只能保证不到4个月的销售。此前上海市房地局相关负责人表示,可售住宅1000万平方米是个警戒线,低于这个警戒线房价就可能出现反弹。实际上,自今年3月上海可售住宅新房供应量跌破1000万平方米以来,上海一手住宅楼盘的存量每个月都呈现下降态势。

    戴德梁行华东区有关负责人认为,长期供需失衡,使得市场上存量房源消化殆尽,而在售项目大幅提价也抑制了部分购房需求。目前上海楼市这波涨价,已超出了多数购房者的心理承受能力。再加上轮番加息、房贷新政等金融政策相继出台,在提高入市门槛的同时也改变了购房者心理预期。

    一个有趣的现象是,部分开发商和中介利用当下的“逆势”激发潜在客户的“急购心理”,化被动为主动。“成交量下降致使‘楼荒说’形成,与开发商人为捂地、捂盘有直接关系,”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,房源供应下降,特别是市区新房供应稀缺,使得开发商借机炒作哄抬房价。

    事实上,在“楼荒说”背后,上海土地供应还是比较充足的。据上海中瑞市场研究有限公司总经理朱峰介绍,从1998年到今年5号公告,上海市已批而尚未开发土地达1.7万公顷,约2亿平方米的建筑面积,按每年2500万平方米成交量计算,可以给上海供应8年。

    第三次调整

    “在市场、政策的双重影响下,杭州、上海楼市将进入一个新的平稳调整阶段,”上海房地产资深人士、高级经济师顾海波认为,在这段调整期内,上海房价不会大涨,也不可能大跌,仍处在一个平稳的上升通道。

    事实上,此前上海房地产经历了两次调整期,上海北孚地产研究所吴伟良教授认为,在这两次调整中,上海楼市有过徘徊、回头,但总体楼市仍处上升通道。据了解,第一次发生在1992年至1994年,上海房地产发展速度过快,使得此后两三年里土地出让面积急剧下降,与此同时商品房供过于求,1997年底空置量达969万平方米。

    第二次发生在2005年至2006年,为了控制房价过快增长、抑制投机炒作,2005年5月国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“国八条”),上海楼市总体保持平稳,局部房源价格稍有下调。

    “调控是常态,需求依然强劲,”吴伟良认为,上海楼市有过热,也存在购买力透支现象,但刚性需求、改善性需求依然较强。据上海中原地产研究咨询部总监陈宁介绍,在此前5个月成交量活跃期,上海动拆迁、刚性和改善性需求约占80%至90%,投资性购房仅占10%左右。

    薛建雄认为,“房贷新政”等系列政策是楼市进入调整期的一个信号,一些房东和开发商对房价不再有过高期望。此时,市场成交价可能会出现微调,预计90%以上楼盘价格保持平稳,10%前期涨幅过大的楼盘可能会降低预期。

    戴德梁行华东区有关负责人认为,针对大热了近一年的上海楼市,政府还会陆续出台政策,以缓解目前紧张的供求关系。9月份CPI持续走高,银行可能还会进行1—2次的加息举措。作为购买方,在一系列土地政策、金融政策的出台下,大部分客户还是处在观望状态。

    而在上海汉宇地产研展部主任邵明浩看来,基于今后几年房源供需情况看,目前杭州、上海楼市的观望氛围只是“暂时”的,经过短时间的“政策消化”后,市场向上走的大势不改。

    上海市统计局最新统计显示,前三季度上海市完成房地产开发投资966.65亿元,比去年同期下降3.6%;占全社会固定资产投资的31%,比重同比下降3.5个百分点。新开工面积1659.58万平方米,同比下降9.1%。 ( 来源:经济观察报  陈周锡)

转自新华网

 
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