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楼市调控 央行、银监会、国土部这些决策层怎么说?
华夏经纬网   2017-03-21 08:22:25   
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    在刚刚结束的全国两会上,牵动无数人心弦的房价问题,依然是聚焦了众多目光的议题,来自全国两会的每一次相关发声都被赋予了反复解读的空间。

  《中国经济周刊》记者梳理发现,全国人大、央行、银监会、国土资源部、住建部在全国两会期间答记者问时均正面回应了楼市问题,不过并没有传递出所谓“打压”房价的明确信号。

资料图:福州一处商品房在建中。 <a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/'>中新社</a>记者 吕明 摄

资料图:福州一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

  央行:房贷增速会适当放慢

  2016年上半年楼市如日中天之时,16家上市银行的新增个人房贷规模高达2万亿元,被认为是引爆一线城市改善型购房的重要支撑。

  但央行此番在全国两会期间的表态并没有透露出利空房价的讯息。针对房贷增速的问题,央行行长周小川首先是解释了个人房贷资金转到开发商,会带动一系列产业供给,同时明确了住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展,最后提到这种发展需要适当平衡,随着住房产业的政策调整,估计会适当放慢。

  这番表态在瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬看来,意味着房贷增速确实会适度放缓,天量信贷也会趋于收紧,但央行对于房地产产业链支持实体经济持肯定态度,也体现了对房贷未来发展空间的某种信心。

  事实上,2016年2月,周小川曾在央行记者会上表示,个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低。此外,银行系统认为个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品。这被许多人归结为一线城市房价大涨的缘由之一。

  “央行对于楼市的重要性其实主要有几个层面,一是总的货币供应量,也就是M2增速,调控货币政策的宽紧是切实掌握在央行手里的权力,货币发行多了,所有物价都会上涨,房子自然不例外。”一位不愿具名的央行地方分行人士对《中国经济周刊》记者分析称,“但更直接的是央行对信贷政策的影响,信贷政策就是货币政策的一个重要传导渠道,银行手里有没有钱放贷,这些贷款流向哪里,都要看央行的态度。”

  上述央行地方分行人士分析,目前银行业的监管模式其实还是银监会与央行协同分业的监管模式,所以央行不仅可以根据执行货币政策和维护金融稳定的需要建议银监会对银行检查监督,实践中也在同时进行着信贷管理的工作。

资料图:山西太原,置业顾问向民众推荐商品房户型。 <a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/'>中新社</a>记者 韦亮 摄

资料图:山西太原,置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

  银监会:不愿意看到房地产市场出现巨大泡沫或波动

  全国两会期间,首次以银监会主席身份亮相的郭树清也表示,去年银行新增贷款里将近一半是房地产贷款,个人住房按揭贷款又占了很大一部分,但就居民部门总体来说,银行贷款不算太多,杠杆率不高,增速需要引起关注。

  银监会副主席王兆星则肯定了房地产市场对中国经济增长、对财政税收乃至对中国银行业资产和利润增长做出的巨大贡献,并表示从银行角度来说,更希望房地产市场稳定、健康发展,既不能出现巨大的泡沫,也不愿意看到巨大波动。

  身为银行系统的“大管家”,银监会对于购房者获得房贷的难易程度几乎有着决定性作用。“银监会怎么表态,决定了它在未来一年可能怎样去影响市场,比如去年有些银行对房贷大开口子,支行业务员不询问多少问题就向借款人提供足额的信用额度,还建议房贷存量客户赶在调控以前顶格申请新贷款,并且和中介、开发商合作帮助购房者使用首付贷和全家贷等,银监会就直接出手遏制风险性操作。”一位不愿具名的银行个贷经理对记者坦言,“同时它的姿态是温和还是激进,也影响着对银行房贷窗口指导的力度。”

  “银监会手里是有几张牌的,比如针对购房者,首套房贷款利率的折扣、首付比例的执行、放贷周期的长短等都会影响市场的热度;对于房企,监管部门还可以要求收紧房地产信托融资等。”上述个贷经理这样解释。

  对于2017年,可以从银监会高层表态中窥探到的一个态度是,“因城施策”依然是未来一段时间的贷款发放策略。郭树清明确表示,房地产市场最大特点就是地域性差别巨大,不同城市的房价涨幅包括的泡沫风险不同,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放。

  “这说明监管层对于三四线城市去库存的繁重任务仍然有很大的顾虑,在完成任务以前,针对这些城市的贷款不会收紧,但这个过程恐怕会很长,因为里面有一个悖论,对逐利资金来说,三四线城市未必是好的投资标的,要真正将资金引导过去,现在都靠一二线城市严格的限购政策,时间越长,反作用力就会越大。”曾多次参与楼市调研的一位一线城市政府智囊对记者说。

资料图:市民在海口市区某地产项目前路过。 <a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/'>中新社</a>记者 骆云飞 摄

资料图:市民在海口市区某地产项目前路过。 中新社记者 骆云飞 摄

  全国人大:没有把房地产税草案提请常委会审议的安排

  央行和银监会诚然都是影响楼市的力量,但随着楼市调控进入深水区,更多人将希望寄托在房地产税上。

  今年全国两会期间,十二届全国人大五次会议副秘书长、发言人傅莹明确表示,首先,加快房地产税立法并适时推进改革,这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的,所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广,也涉及到方方面面的利益,所以围绕这个问题的讨论是比较多的。根据我的了解,我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

  去年全国两会期间,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文曾表示,2016年的立法工作计划是将房地产税法列为预备项目,已经正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求,对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入调查、研究、论证,做好起草草案等相关工作。

  不少市场分析都认为,理论上说,需要为超出一定数量的个人房产缴高额税的逻辑能够浇灭投机买房的热情。且不论能否真的大降房价,在试过了限购、限贷这些传统调控工具都没有显著效果的情况下,民众对于房地产税这个新工具的期待相当之高。从舆论反响来看,前期对于房地产税的呼声几乎到了见风就是雨的程度,任何一条关于推出时点的小线索都能立刻触到市场的敏感点,也从一个侧面反映了此次全国人大的表态对于楼市心理预期可能产生的影响。

  傅莹此次全国两会上传递的声音显然让房地产税尽快落地的希望成空。业内人士认为,房地产税最大的问题就是要涉及到个人税负,怎么来设计免征面积,要不要划定购买时限,如何平衡北上广深、省会城市和中西部的巨大价差,甚至包括配套的登记联网措施等都亟待完备,仓促出台的后果难以承载。

资料图:山西太原东中环一处房地产项目。 <a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/'>中新社</a>记者 韦亮 摄

资料图:山西太原东中环一处房地产项目。 中新社记者 韦亮 摄

  国土部:房价压力过大城市,合理增加土地供应

  就全国两会期间的权威发言看,金融政策和税收工具的运用都一定程度上折射出审慎的态度,而国土资源部对于影响楼市供需关系的命脉——土地供应的表态同样显得比较慎重。

  《中国经济周刊》记者发现,2003年以后,土地政策就被中央确定为与传统的货币政策、财政政策并列的重要工具参与宏观调控,在后来的实践中,其运用的广度、力度、深度与频度也超出以往,而房地产调控作为宏观调控的一个重要内容,正是土地政策主要着力的方向。

  国土部手里的“牌”主要包括严控建设用地总量、开发用地供应结构上有保有压的安排等,国土部有条件和能力调整土地供应的价格、数量和结构等,通过影响土地市场来对房产市场施加影响。外界认为,对于去年部分热点城市楼市快速上涨的情况,土地供应难辞其咎,全年房地产用地供应量同比下降10.75%。

  在部长通道,国土资源部部长姜大明表示,国家制定宏观调控政策,地方因地制宜组织实施,坚持去库存与防过热两者并重,对不同地区分类指导,重点城市“一城一策”,靶向治理。房价压力过大城市,合理增加土地供应。去库存需求高的城市,要减少以至暂停土地供应。

  而在用地结构方面,姜大明也强调了对于保障性住房建设用地实行应保尽保。他在发言中还提到了进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的行为,并完善土地招拍挂制度,稳定城市土地价格。

  此次全国两会期间,真正让市场大做文章的是国土部在回应记者“70年住宅土地使用权到期后的续期问题”时的说法。姜大明提到,目前正在深入调查研究,并将积极提出相关法律安排建议,请大家放心,居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护。而从舆论反馈来看,在房价居高难下的心理压力下,许多人反而对国土部的这番“放心买房”的陈词过度敏感。

  住建部:多次提及“稳房价”

  经常与国土部一起发文的住建部一直掌握着房地产市场的具体监管。

  如果从历史沿革来梳理,住建部是几个影响楼市的要害部门中最年轻的一个,是2008年大部制改革背景下新成立的部门,成立住建部的背景就和楼市的热度密不可分。

  指导规范房地产市场的重任落在住建部肩头,它的表态对市场最有可能形成影响,尤其是对于二手房市场。记者注意到,2016年下半年以来,住建部确实加大了对中介涉嫌炒作房价的行为的监管力度,比如去年国庆期间接连对一些涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序的房地产开发企业和中介机构曝光警示。

  不过,住建部在今年全国两会期间似乎并没有释放出严格打击的信号。住建部部长陈政高此前出席国务院新闻办举行的发布会时6次提及“稳房价”,并且表示在一系列调控之下,热点城市的房地产市场预期有所转变,房价过快上涨势头得到遏制,调控取得了阶段性成果。他还指出,尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题以及许多不确定的因素,但有利条件更多,有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康发展。

  陈政高在3月10日接受记者采访时提到对中国房地产市场充满了信心。他强调,中国经济长期向好的基本面没有改变,房地产市场就不会改变,并透露住建部正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制。陈政高表示,基础性制度和长效机制出台以后,对房地产会起到一个保障作用,同时储备了若干个调控政策,足够调控市场所用。

  《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 北京报道(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第11期)

来源:中国经济周刊

 

责任编辑:侯哲

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