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然 玉:小区“公共收益”归业主是法定权利而不是惊喜福利
华夏经纬网   2017-11-15 10:55:32   
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    这两天苏州高新区朗香小区业主乐开了花,小区业委会为业主发放红包,606户人家总共领到了24万元。并且,还是由业委会成员挨家挨户把这个大红包送到居民手中。原来,小区业委会和物业签订了协议,从物业那里争取到了小区的公共收益发放给各业主。

  说是“物业给业主发红包”,其实一点都不准确。按照相关法律规定,小区内物业管理区域的公共收益本就属全体业主所有。就此而言,物业派发小区公共收益,绝不是发善心送福利,而只是在履行法定义务、维护业主权益而已。而这波照章办事的“常规操作”却引得无数围观者感慨,在“看看别人家的小区”的羡慕腔调中,大多数业主合法权利被空悬的尴尬现状,又一次成为了舆论焦点。

  对不少业主来说,所谓的小区公共收益一直是一种“沉没的权利”:一方面,人们对这类“利益”缺乏主观感知,有些甚至不知道它的存在;另一方面,就客观条件来说,此类“权利”的实现也是障碍重重。苏州朗香小区的业主,也是与物业谈判、签协议之后才争取到了公共收益。现实情况是,全国大部分小区的业主并没有形成这样高度组织化的力量,就算一些小区有业委会,多半也没有博弈能力,仅仅是“存在”而已。

  小区公共收益要争取之后才能变成业主收入,本就是件很诡异的事情。这也表明,作为小区公共收益受托代管方的物业公司,很大程度上已经成为这部分收益的掌控者与支配者。它们掌握着资源、运营着资源,并就相关收益的分配享有绝对话语权。现实局面是,小区物业常在而业委会不常有,这种存在结构缺陷的小区治理结构,注定了业主权利被虚置会成为常态。

  正是为了修正这种力量对比的明显失衡,许多城市都出台了相关规定,来尽可能维护业主的公共收益权。比如说,一些城市要求,物业经营性收入应单独列账,要经第三方机构审计账目,并定期公示;而还有一些城市则明确,小区公共收入必须统一放入专户,只能专款专用,并倡导统一划拨到“专项维修资金”。诸如此类的行政规范性文件,在一定程度上保护了业主免受物业的利益侵占。

  对于业主的公共收益权其实不缺上位法的赋权,缺的是强有力的地方性专门法规的保障,以及职能部门在一次次较真执法中确立相关范式。也许,在这种种努力之后,业主们终将不必争取便可以享有小区的公共收益。(然玉)

 

来源:光明网

 

责任编辑:王永昂

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