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沈彬:长租公寓强降房东租金,违约别找监管背锅
华夏经纬网   2020-01-10 10:53:41   
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  作者:沈 彬

  长租公寓又出事了,这次还是去年11月刚刚在美国纳斯达克上市的青客。据媒体报道,有房东反映青客以“亏损”及盘整“高进低出”房源为由,单方面要求房东下调房源租金价格,若房东不同意则暂停支付租金。有房东表示原本5900元每月的房源被青客要求降价2100元。青客单方面的违约,还祭出了国家强化对“高进低出”长租公寓监管的借口。

  也就在一年多前,长租公寓刚站在了风口上,资本疯狂涌入,各种跑马圈地,几家长租公寓的业务员拉着房东疯狂抬价,死活一定要签下房租合同的闹剧,让人记忆犹新。如今风云变化,长租公寓面对不景气的市场、绷紧的资金链却要求撕毁合同,把违约说得理直气壮。真是眼看他起高楼,眼看他宴宾朋,眼看他美国上市,眼看他耍起了无赖。

  首先,合同必须遵守,变更合同内容就应该取得双方的协商一致,这是市场经济的基石。

  当初的长租协议规定的价格是青客和房东之间达成一致的,双方都受协议的约束。如果一方说经营有困难、“亏损”就可以单方面变更合同,基本的诚信受到破坏,那么整个市场经济就没法运作下去了。而且这次青客的操作颇为霸道,事先没有经过协商,只是向房东单方面开具了一张通知单,要求房东接受降价,否则就暂停支付房租。这是长租公寓资本方滥用优势地位违背基本商业伦理的体现。

  其次,青客降价违约,还把国家对长租公寓的监管措施拿出来当成了“挡箭牌”,性质相当恶劣。去年12月,国家住建部等联合公布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,其中第九条明确提出加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)的监管。很明显,这是针对之前长租公寓不顾成本跑马圈地,诱发金融风险,板子本事打在经营方身上,却被青客移花接木用来作为违约的借口。国家的整顿意见当中并没有要求经营方单方面撕毁合同,况且,按照《合同法》、民法原则,合同也不能被部委的规章意见认定为无效。

  再者说,青客的做法不仅损害房东的利益,如果真发生大规模解约,房客的利益也将受到严重损害。青客公寓披露的数据显示,该公司65.2%的租客采用了租金贷,多数长租租客的租期为1年,但很多是签了26个月的租赁合同及办理26个月分期贷款。很多租客稀里糊涂签了“租金贷”,如果被赶出门,既失去了住处,还欠了一堆待还款项,而此时的钱早已进入青客口袋里面,可能面临相当尴尬的局面。

  因此,对于已经出现的单方面违约,住建部门、公安、金融职能部门等要及时介入,阻断可能的多米诺骨牌效应,避免事件演化为“爆雷”。

  租客签下的动辄26个月的“租金贷”,房东本应该拿到的租金,这些钱到底被拿到哪里去了?两个月前刚刚在美国获得融资的青客,怎么又面临资金紧张了?为什么动了撕毁合同,单方面要求降价的脑筋?背后有无挪用租金的问题?目前的违约要求降价,是不是只是危机的冰山一角?

  针对长租公寓整顿规范秩序的文件发布后,还应该监督好后续执行过程,避免出现转移风险的霸王条款。如果平台故意挪用资金,故意毁约,法律不能惯着。(沈 彬)

 

来源:光明网

 

责任编辑:徐亚旻

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