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新物业收费办法明年实行 业主决定物业费如何花
华夏经纬网   2003-12-05 09:38:24   
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华夏经纬网125日讯:据《北京晨报》报道,昨天记者从有关部门获悉,从明年1月1日起,物业管理收费内容、收费标准和收费价格将做新的调整,物业管理公司将首次采取“收费酬金制”原则,只拿应该获得的酬金,其他的物业服务支出费用所有权属于业主。这是国家发改委和建设部日前联合下发的《物业服务收费管理办法》中规定的。新的物业管理收费办法,将使我国现有物业管理收费发生根本性的变化。据北京市居住小区管理办公室有关负责人介绍,新的收费办法将有以下几方面重大调整。据介绍,新的收费办法将适用于所有的物业类型,包括住宅、 写字楼、商铺等。

  收费与服务水平相适应

  新办法在收费原则上,由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”,改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”,这将更符合市场经济质价相符的原则。

  新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念,物业公司在“酬金制”方式下,物业公司只拿应该获得的酬金,其他的物业服务支出费用所有权属于业主,而不属于物业管理企业,这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理,业主明明白白消费。

  新办法取消政府定价

  新办法取消了政府定价,规定了两种价格形式:政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业管理企业要实行明码标价,即在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。目前许多小区都成立了业主委员会,物业收费价格有了协商的主体,物业消费将成为业主自己的事。

  北京正在研究实施细则

  收费分类原来有公共性服务收费、代办性服务收费、特殊性服务收费三种类型,新办法取消了代办性服务收费。这是按照今年6月份国务院颁布的《物业管理条例》第45条规定,代办性服务收费应由专业服务单位向物业公司支付,而不应由业主支付。

  物业收费成本构成上也发生新的变化,新的物业服务成本增加了一项“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”,这有利于保护业主财产的安全防范风险。

  据悉,北京市发改委和北京市国土房管局近期正在研究实施细则并将于近日出台。

    新闻链接:物业费明年告别统一定价

    央视消息从明年起,物业服务收费将告别政府统一定价,根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价,且小区业主都可以与物业公司进行协商,确定最终的收费标准。建设部首次公布的《物业服务收费管理办法》,对全国的物业收费方式、物业成本计算标准作出规定。

  据悉,该办法将于明年1月1日起执行,原《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将同时废止。

  告别政府统一定价

  按新办法规定,物业服务收费将区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。其中,政府指导价并不是统一定价的,主管部门不但要根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价,还将定出浮动幅度,并定期公布。具体收费标准则由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。而实行市场调节价的物业服务收费,则完全由业主与物业管理企业在物业服务合同中进行约定。

  “包干制”和“酬金制”

  交纳物业服务费的方式主要分为“包干制”和“酬金制”两种。在实行包干制的小区,业主将向物业管理企业支付固定的物业服务费用,物业管理企业享有盈亏自负。而“酬金制”是指,预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,其余资金多退少补给业主。

  《办法》规定,实行包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。办法同时指出,实行酬金制的,预收的物业服务支出将属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得随意将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  公用设施维修费不算物业成本

  对物业服务成本,该办法明确规定,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  物业服务成本包括哪些内容

  《物业服务收费管理办法》,还首次列出了物业服务成本明细,物业管理企业今后必须在规定范围内收取费用。

  物业服务成本包括以下8项。

  一是物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;

  二是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  三是物业管理区域清洁卫生费用;四是物业管理区域绿化养护费用;五是物业管理区域秩序维护费用;六是办公费用;七是物业管理企业固定资产折旧费用;

  八是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;物业共用部位、共用设施设备的大修中修、更新改造费用,应通过专项维修资金支出,不得计入物业服务成本。


 


 

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