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CBD公寓写字楼租金下跌 专家称:暂时供大于求
华夏经纬网   2004-08-19 13:15:08   
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    华夏经纬网819日讯:据中新网报道,说CBD租价下跌肯定会让开发商们不高兴,但从房地产专业顾问机构———中原地产和华高莱斯得到的最新调研报告同时显示,CBD公寓写字楼的租金价格在下降过程中。专家分析,这与集中的供应量有密切关系。

  -CBD典型项目:公寓降1% 写字楼降4%

  中原地产在CBD典型项目典型户型去年与今年租金价格比较中发现,今年公寓项目的租金与去年相比处于下降趋势,下降幅度在100元~300元每套之间。以蓝堡国际公寓70平方米一居室为例,租价从每月6500元降到6200元,降幅4%,而现代城120平方米两居也微降1%。

  写字楼方面降幅更明显,从中原地产每季度监测的写字楼租金指数看,今年前两季度加权租金23.65美元/平方米/月。由于2003年东部区域写字楼租金市场受着“非典”的影响,因此取2003年第一季度加权租金25.73美元/平方米/月。由此来看,加权租金下降2美元/平方米/月。典型项目中,国贸大厦从去年31.5美元/平方米/月降到30美元;而嘉里中心更从35美元/平方米/月降到29.3美元,降幅超过16%。

  -供应集中放量承租方可货比三家

  在香港经历过这样的过程,当租金在持续走低的情况下,房价却在不断攀升,从而酿成泡沫。但华高莱斯总经理李忠认为CBD租金下降房价坚挺却不属于泡沫,下降的主要原因还是现阶段CBD公寓写字楼的供应集中放量。

  2000年时,现代城尚未入住,富力城还未动

  工,除了招商局大厦,在国贸桥以东以南的CBD区域内没有什么写字楼。而今,CBD版图扩大,东至华贸中心有每平方米1.5万元的住宅与写字楼,南至广渠路有珠江帝景这样的每平方米万元高档公寓。据统计,CBD区域在今年年初推出的写字楼新盘总建筑面积225万平方米,包括建外SOHO六期、北京财富中心、华贸中心、中环世贸中心等。而去年同期在CBD区域则没有新盘项目。

  “现在供应量大增,而历史上CBD写字楼的租价却很高,国贸大厦曾达到80美元/平方米/月,这让CBD周边写字楼以低价抽走CBD客户。”李忠以曾在朝外某写字楼办公的一外资企业为例,同样是甲级写字楼,但东方广场租价要低很多,所以该外企甘愿承受地址变更的各种损失搬到东方广场。

  面对内外压力,CBD公寓写字楼开始出现招租困难的局面,只好采取竞相压价的办法,因此导致区域整体价格走低。

  李忠分析,公寓写字楼开发量一次就可以是几十万平方米,因此需求在短期内不可能追上成几何速度倍增的供给,但随着CBD开发成熟,供应加速度明显降低时,CBD租价将回稳。他预测该过程需要5年左右时间。

 

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