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探寻京城房价飙升的主因 五大现象在左右楼价
华夏经纬网   2005-03-15 00:51:36   
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  “炒客”短线投资搅热京城楼市

  开发商将商品房投入市场后,流通环节中就出现“炒客”。他们通过大量买进商品房,形成一定规模之后,短期内将房价大幅度抬升,再转手攫取暴利。

  戴德梁行泛城中国住宅服务网的数据表明,外籍人、港澳台人以及外省市人近两年在北京投资置业比例大幅增加,一些高档房“三外”买家已经成为购房主力。仅2004年上半年外省市个人购买比例达到23%,商品住宅、别墅、高档公寓外省市个人购买比例超过30%,其销售总额达到220.88亿元。其中最为引人注意的,就是温州炒房团和山西购房团。

  在近期的北京楼市,一些中上品质的项目如SOHO现代城、顺驰、林溪、熙源居、宝星国际、格调等,包括在紫玉山庄、世纪城、清水湾等高档楼盘中,来自山西的购房者开着豪华私家车挑房成为一道风景线。

  记者实地调查,在京城一些居民小区,很多住宅晚上并无灯光,有的小区住宅一半左右根本无人入住。这些或者是存量房,或者是业主买来投资的,而不是为了入住。北京某置业公司副总经理表示,“买房置业是眼下最稳妥的投资手段,我们相当一部分客户买房不是来住的”。这位副总还告诉记者:温州炒房团、山西购房团其实是很受开发商欢迎的,因为他们一买就是几十套甚至是整个楼盘,拓宽了销路,也抬高了价格。

  温州人喜欢短线投资,常是先以极少的资金以定金的方式把看中的楼盘定住,在短期内就把楼盘转手,业内称之为短投资,因此被称为“炒房团”。而山西人喜欢将财富固化,喜欢买房子,并把房产作为自身产业的一部分进行经营,因此被称为“购房团”。另外比较典型的就是个体炒房,北京某咨询公司的尹先生手中有四套现房,“价格走势不好的话,肯定不会轻易出手”。他认为,这种个体的炒房行为,只有达到一定的规模才会对整个市场产生影响力,实际上每天都存在着大小无数次的炒房。

  目前,京城房价整体趋于上升是毋庸置疑的事实。“房地产的价格平衡主要受供求关系的影响,新开区域的原始房价较低,外来购房者的到来,增加了需求,从而影响供需的平衡,房价上涨。无论是温州炒房团还是山西购房团,尽管各自的出发点和利益需求不同,但对京城房地产业会产生一定的反作用”。一位资深市场人士分析认为。

  “尽管一些温州人购房时使用自有资金,但是他们带动的一些跟风者的购房行为往往借用的是银行的资金。”中国工商银行北京分行的一位负责人解释,“这个问题放宽泛来看,房地产行业75%的土地购置和开发资金都来自商业银行贷款。在资金链条中,商业银行几乎参与了整个过程,任何一个环节出现问题,银行都会承担很大的风险。”

  中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长刘维新认为,房地产产品不是一般商品,应该有一些特殊的政策,在国外,因为税收很严格,根本没有炒作的空间。另外,政府把经济适用房交给房地产商,以至于造成像回龙观、天通苑、望京等有相当比例的经济适用房是有钱人买走的。北京的经济适用房只要发号,就会有成千上万人在排队,甚至出现炒号现象,一个号就卖到几万块钱。不制约这种局面就可能导致两个后果:希望改变居住环境的居民没有条件买房;催起房地产行业的泡沫,使得房价高于实际价值。

  楼盘销控表多有猫腻

  一位在南京房地产开发行业摸爬滚打近10年的邓玲,私下给记者讲述了南京房地产开发商在售楼过程中一些鲜为人知的欺诈手段,听完后让人感到茅塞顿开。

  售楼处除了放有楼盘模型外,还有就是开发商“精心”设计让客户“对号入座”的楼盘销售进度表。消费者不管什么时间去看,哪怕是刚开盘的新楼房,售楼处都会在表上密密麻麻贴满“已售出”的字样。邓玲告诉记者,只要开发商拿到销售许可证就可以开盘出让了,至于如何规范卖房和定价,国家对此没有规定,这就给开发商有机可乘。南京几乎所有开发商,为了营造自己新楼盘十分走俏的架式,都会炮制“大部分已售出”的假公示,以增加买房人心理压力,同时也将差一点的房源先处理掉。假如遇到客户执意要买“已售出”的房源,销售处均会表现出很为难样子,一旦消费者决定不再考虑该楼盘准备离开时,售楼小姐便会很热情道歉,临别时售楼小姐私下说:“这一二天如果发现有人要退房或换房,我会及时通知您。”让购房人欲罢不能。开发商封存“已出售”的这一部分房源另外的一层用意,就是等“大客户”。你想啊,如果开盘时就将所有单元公开出售,那么销售出去的楼层与单元就无序地被打乱,一旦遇到团购整层或数层的大客户就无法提供相应的物业,损失显而易见。开发商一般“封存”的楼盘都是较好房源,也就是位置、景观、环境较好的房子,如多层3-5层,户型肯定是该盘的主推经典户型。就是没有“大客户”的整体吃进,“封存”的楼盘留到现房或准现房时还可以加价出售。

  房号公平谎言下的“机会投资”

  凛冽的寒风中,长长的队伍从售楼处排到了路边,不知情的人还以为是在抢购什么紧俏商品,其实这些都是来买房的人。难怪有人惊呼,北京的房地产市场真是一片红火!但是,就这样排着队也未必能挑到好房子,魏先生向记者讲述了自己在买房过程中的遭遇。“我从2003年底就开始看房子了,从2000多元的价位一直看到5000多元的,售楼处也不知跑了多少趟,到现在我还是没有买到称心如意的房子。买房的猫腻太多了。”魏先生对此深有体会。

  魏先生告诉记者,他曾经看上通州区某楼盘,第一次打电话询问时,该楼盘销售员信誓旦旦的表示,房源充足,什么户型都有。但是第二天当魏先生亲自到售楼处时,发现他中意的户型都没有了,失望之余,售楼员对他说,自己手里有一套房子,户型和朝向都是符合魏先生要求的,但是这套房子是帮别人转卖的,所以要求加付一万元的转让费。魏先生说考虑一下,三天后,该售楼员又打电话给魏先生,说转让费可以降到8000元,直到后来的5000元。

  钱是一降再降,但这个房子魏先生最终还是没有买,他觉得同样的房子,自己还要加钱才能买,心里不太舒服,再者这位售楼员的做法让他也不放心。

  “我一大早就来排队了,可是售楼员却告诉我只剩几套了,难道这房子还没有开盘就卖出去了吗?”购房者经常会遇到这样的情况,这个现象在经济适用房项目表现的更为明显。曾经在北京东部某经济适用房项目工作的朱先生向记者透露,如果按照正常程序你根本买不到好的经济适用房,甚至连挑房子的机会都没有,很多好楼层、好朝向的房号都被业务员压在手里了,要想买到房子,你必须多掏少则1万元、多则五六万元的钱拿到房号,才能挑到满意的房子。

  一位工作多年的售楼小姐告诉记者,很多项目在开盘之初,甚至还没有正式开盘前,一些好的房号都被业务员自己定走了,这样只需交纳少量的定金,而好的房号就据为己有,一旦遇到肯“出血”的客户,自己就能够稳赚一笔。她坦言,自己就曾经多次如此操作,收入不菲。

  房价飙升不全因购买旺盛

  青岛的王女士2004年在别人的鼓动下买下了一处房产,是青岛市区的房产,地段一般,4600元一平方米,总值40万元。王女士的预期是30%的升值空间。而现在,一年过去了,这个预期值远未达到。她炒房的40万元,一部分是家里的积蓄,大部分是从亲戚朋友那里借来的。万一有闪失,将直接对自己的生活有影响。王女士的房子虽然比一年升值了,但如果她现在卖掉房子,除去各种费用,也只会略有赢余。但冒这么大的风险,赚这一点钱,王女士很不甘心,只能再等等。

  楼市繁荣、价格飙升并不完全是消费者购买旺盛的原因。一大批房子在没开盘的时候,就被炒房者以期房的方式买走了,然后囤积,再加价卖出。当这种炒卖超过了一定限度时,房市价格已经不是正常的估值了。

  大拆迁强制推动购房消费

  城市拆迁某种程度上起到了强制拉动居民住房需求的作用。城市拆迁过多、过快,造成投资速度飞涨、房价也随之飞涨的“泡沫”效应。前年北方某个几十平方公里的中等城市,政府竟计划一年内拆迁420万平方米的旧住宅;后来,在国家宏观调控的大背景下,该市这一年实际完成拆迁260万平方米;大拆迁强制拉动了大需求,畸型的大需求又刺激了房价近乎变态的飞涨。于是百姓望高价房却步,如此强制拉动的购房态势并不乐观:新旧房交易也只有252.5万平方米的面积,卖出的新房远不及被拆迁的旧房多。

  以违背经济规律的地方政府“土政策”拉动住房消费,这样的房价虚高难于得到城市消费能力的支撑。如此带有行政命令式的大拆迁,老百姓的购房需求完全是被动的。(来源:市场报)

 

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