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"停车位合同"示范文本将公布 律师挑出五大毛病(图)
华夏经纬网   2005-06-10 14:22:29   
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    《停车位买卖合同》示范文本将从明天起在网上进行公示,停车位的权属问题再次引起人们的关注。记者特邀瀚文律师事务所吴维丁律师作出点评。吴律师表示,主管部门出台这样一个合同范本,使消费者在购买车位时有了一个可以参照的依据,为消费者维权提供了法律依据。

  吴律师还提出五点建议:

  车位应与住房一同交付

  范本中缺少了车位交付期限与主体建筑物竣工相衔接的条款,易引发潜在的纠纷。购买车位与交房期限挂钩,有利于业主的使用。

  开发商擅自销售应处罚

  还应增加开发商在未取得相应的合法销售手续而擅自销售的处罚条款和对购买人的违约赔偿条款。

  保修期限应有强制规定

  对于保修期限应当有强制性的规定,范本中留出空白,由双方约定,这种可能导致一边倒的合同,对业主维权不利,也容易引发新的纠纷。

  业主应有停车服务选择权

  合同范本“同意由出卖人依法选聘专业停车管理服务企业提供停车管理服务”的条款剥夺了业主入住后选择专业停车管理服务企业的权利,应当予以修改。

  应该增加按月缴费

  停车位的服务收费标准单一,只规定了全年或半年缴纳,应当增加按季度或按月缴纳的选择条款,以便消费者选择。

  新闻纵深

  面积已分摊地下空间被改造

  两种车位不允许卖

  本报讯  记者今日就哪些车位能卖、哪些不能卖的问题采访了著名房地产律师吴维丁。

  吴律师告诉记者,小区常见地下停车位(包括停车库)主要有三种,一种是开发商在立项时规划的车位,一种是利用人防工程改造的车位,还有一种是通过改造地下空间而成的车位。这三种车位的“身份”有着严格区别,有的能卖,有的不能卖。

  面积未分摊的车位可以出售

  对于开发商在立项时规划的地下车位,可以单独转让而且建筑面积没有进行分摊的,只有开发商在合同中载明了,才能办理产权销售。如果没有在合同中载明,那么车位的所有权属于全体业主。

  《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定:“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。”

  因此,如果业主与开发商在房屋买卖合同中没有对这类地下车库进行特别约定,车库应当归业主共有。只有在合同载明的情况下,开发商才可以对业主出售产权,但也只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

  面积已经分摊的车位只能出租

  同样是开发商在立项时规划的地下车位,如果建筑面积已经进行了分摊,那么车位的产权和收益属于全体业主共有。

  吴维丁表示,如果地下车位的面积已作为公摊面积由小区业主分摊,则开发商就无权出售。这类车位属全体小区业主所有,作为小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司租赁给业主使用,租金收入在扣除必要的管理成本后归入小区的公共维修资金,由全体业主享有。

  改造车位产权属全体业主

  还有一种很常见的“改造车位”,即在规划许可证上没有其位置,而是开发商为了赚钱擅自将建筑物的地下空间改造成的停车位。

  吴律师表示,“改造车位”由于没有计算在建筑物的建筑面积之内,因此无法取得产权证。开发商和物业公司无权处理这些车位,它们应属于全体业主的共有财产。

  新闻核心

  《机动车地下车位预售合同》概览

  征求意见稿共有22个条款,6个附件。

  第1条至第3条规定的是车位项目建设依据和预售依据,以及对车位基本情况的描述。在第6条“支付方式及期限”中,合同列出了一次性付款、分期付款、贷款方式付款以及其他方式等4种付款方式。

  征求意见稿的第7条明确规定,“出卖人保证该车位没有产权纠纷,因出卖人原因造成该车位不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。”

  第9条至第12条分别规定了买受人的逾期付款责任、交付条件以及逾期交付责任和交接手续。买受人逾期付款和出卖人逾期交付车位都算违约,需向守约方支付违约金。

  第13条是约定车位质量的条款,买受人有权对质量检测不合格的车位提出退“货”,出卖人要在规定期限内退还全部已付款,并按双方约定的利率支付利息,并承担检测费用。造成损失的,出卖人还要赔偿损失。

  专家提示

  购买车位认准产权证

  吴维丁介绍,目前关于小区停车位权属情况比较复杂,既有能销售的,也有不能销售的。消费者在购买时应予以区分。

  根据我国《城市房地产管理法》第37条规定,“未依法登记领取权属证书的不得转让”。因此只有能办理产权证的停车位才可以销售;不能办理产权证的则不能销售。消费者一旦买了这类车位,将得不到法律的保护。

  相关链接

  车位最多能租20年

  由于我国合同法第214条明确规定租赁合同的“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”因此,无论是明确的租赁车位还是所谓的“销售使用权”车位,合同期限均应当在20年以内,否则不受法律保护。(吴焕)

来源:法制晚报

转自人民网

 

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