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空置面积与房价"双高" 北京商品房为何有价无市?
华夏经纬网   2006-03-06 09:29:42   
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    中新网3月6日电 中国青年报今日载文说,在北京,很多人发现,夜幕降临以后,越来越多已经建成销售的楼盘,只星星点点地亮着灯光,说明空置的房子在增加。本来应该高兴的北京市民,却怎么也乐不起来,因为,即使越来越多的房子没人买,当地的房价依然持续坚挺。

  2月,国家统计局发布的数据验证了大家的感受。2005年前11个月,全国商品房空置面积达1.14亿平方米,比上年同期增长14.2%,规模超过2005年上半年房屋竣工面积。而北京市统计局的数据表明:2005年末,北京市全市空置商品房面积达到1374.2万平方米,其中商品住宅空置799.7万平方米,比年初分别上升31.0%和10.5%。

  空置的房子越来越多,是否导致了房价的下挫?从北京市统计局给出的数据看,答案是否定的。2005年,北京市全年商品住宅期房平均价格为6725元/平方米,比上年增长19.2%。而同年上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米,涨幅仅为4.9%。

  近日,在国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测中,北京更以8.4%的增幅成为当月价格上涨最快的特大型城市。这些数据表明,北京空置面积与房价的双高,使越来越多的房子面临着有价无市的尴尬。应该如何看待?“从规模上看,房屋的空置率是上升了。”建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴介绍说,2004年之前,全国房地产市场的空置问题就很突出,那时候就有差不多9000万平方米左右的房子处于空置状态。国家统计局的数据是,如果再加上2005年12月的情况,估计房屋空置的数字比1.14亿平方米还要高。

  但赵路兴认为,看待房屋空置问题要区分空置年限。一般来讲,空置3年以上的称之为积压,一年以下的,“那是处于待售状态的房子,处于正常销售期”。1年至3年之间没有售出的房子则是通常意义上的空置房屋。

  赵路兴认为,这几年中国开发建造的房屋,从技术含量、环境、户型、结构等方面来说比以前都进步很大,好房子不可能没有市场,“位置好、户型现代、环境好的房子空置情况并不明显”。1.14亿平方米空置的房子更多的是分布在大城市的郊县、户型落后的房子,“这些房子已经不适应市场的需求。”

  北京市统计局的数据表明,2005年北京市空置的商品房中,空置一年以上的占了近三成,达到27.7%,77.3%的空置面积在三环路以外。“我国目前的房地产市场仍是供小于求。”赵路兴说,2004年之前,中国房地产市场供给略大于需求,但从2004年下半年开始,房地产进入新阶段,供给小于需求。

  他分析,造成这一转变的原因包括:从1998年开始的刺激住房消费的政策开始显现效应,人们开始改善自己的生活,购买更大更好的房子;股市不景气,大量股市资金退出来进入房地产市场;中国城市化进程加快,2004年全国城市拆迁改造的面积就达8000万平方米。人们的住房需求空前高涨,但由于银行信贷资金管理更加严格等因素的影响,房地产的供应并没有同比上升,从而造成了房地产供不应求的局面。

  而此前,有媒体报道,央行金融报告曾提及北京房地产业运行中的三大阶段性矛盾———

  一是宏观调控与房地产价格上升。价格上涨主要原因在于北京房地产价格补涨,域外购房及全额付款购房比重较高,土地定价模式、租金收益支持等多种因素促使房价上涨。二是房地产开发投资增速大幅回落。土地管理模式改变使分散开发变成了统一开发和供给,开发资金筹集渠道受到了限制。三是普通住房空置与居民需求的结构性矛盾。北京居民收入呈现出分层走势,开发商迎合高收入需求并拉高普通住房价格,造成房地产供求矛盾,导致空置率上升。

  就北京房地产市场的“双高”现象,中国社科院财贸所副研究员况大伟也给出了解释。

  况大伟认为,尽管目前房地产的空置面积在增长,但商品房的供给仍然小于需求。正是因为这个原因,房地产开发商们对自己开发的楼盘很有信心,觉得肯定有人买,所以尽管空置面积在增加,也绝不肯降价出售。“土地既有生产要素的属性,同时还有资产的属性。”况大伟说,当市场供小于求的时候,土地的生产要素属性降低,人们将其作为资产进行保有。目前中国的房屋空置应该是结构性的,距离远的房子出现空置的更多,尤其北京这样一个单一中心的城市尤为明显。

  但况大伟认为,中国目前的房地产市场垄断程度很高,价格不合理。经过研究,中国目前房地产的价格偏离其边际成本的程度很高,“以北京为例,房地产价格的60%都是非成本的因素,这说明这个市场垄断程度很高,价格很不合理,房地产业的利润很高。”

  况大伟反对房地产的成片开发,反对大盘,建议对房地产业实施价格管制,计算出开发商开发楼盘的边际成本,由政府给出一个限价,接受不了的开发商自行淘汰。同时鼓励更多的开发商竞争,把大项目化成小项目分给更多的开发商来做,以防开发商相互勾结形成价格同盟。(李松涛)

 

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