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南京楼市“雾里看花” 买与不买陷入两难选择图
华夏经纬网   2006-03-18 09:29:37   
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△今年南京部分区域接连出现了房价回落的情况,但在其它区域房价仍然呈上涨态势,这让许多人感到困惑。图为日前举办的南京春季博览会上,几位市民正在某楼盘前观摩。

 

    本报记者 杨丽 南京报道

 

    20061月,南京房屋销售价格同比上涨5.7%,环比上涨0.1%。与此同时,1月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,环比上涨0.9%。继去年四季度之后,南京房价涨幅继续保持或低于全国平均水平,退出领涨行列。

 

    而另一份来自南京市统计和房管部门的调查数据则显示,2001年至20055年间,南京商品房均价每平方米上涨近2000元,该市房价平均每年都在以每平方米400元左右的级数攀升。

 

    一边是房价涨幅逐季回落,让购房者对南京房价的进一步平抑充满期待;另一边是房价每平方米上涨仍呈级数攀升,房价基数过高,不少人依然买不到自己中意的住房。如今进入2006年,南京楼市走向如何?

 

    房价走势扑朔迷离

 

    狗年伊始,南京部分区域接连出现了房价回落的情况。在房价异动最为明显的河西,目前已有开发商“暗中”将价格下调到了不到4000/平米。而就在去年上半年国家宏观调控前,此区域有好几家开发商都曾叫出了“冲破8000元大关”的口号。尽管“不到4000块”的房子只有几套房源,因此被大部分人看作是开发商玩的“噱头”,不过至少传递了“降价”的声音,改变了该地区房价的风向。

 

    但这样的价格下落,并不能代表整个南京楼市。在城中、城东等供应量相对较少而需求又很大的区域,房价仍然呈上涨态势。南京本土品牌开发商栖霞建设(600533)旗下的楼盘“天泓山庄”因为坐拥风景秀丽的紫金山绝版地带而狂受追捧。该项目从开盘时的6000多元一平米已经上涨到目前的9000多元一平米,仍然十分抢手。

 

    这两年,南京商品房供应量大增,但新增供应量主要集中在河西、江宁、江北等新城区,由于江宁、江北商品房多为中低价商品房,在一定程度上下拉了南京全市的房价水平。今年初南京房管部门发布的2005年全市住宅均价为4410/平米,较2004年上涨3.5%,涨幅较小。但主要是去年四季度大量的江北低价楼盘集中上市而拉低的,否则房价还要高得多。根据记者的亲身体验,要想在主城区买个单价6000元以下的房子都很难。

 

    对于今年南京房价的走势,市场各方也是见仁见智。一些业内人士认为,宏观调控的作用往往是滞后的,而且最终会由市场规律来解决根本问题。开发商从拿地到盖房再到销售至少需要23年的时间,前两年住宅产品已经过剩,今年的供应量初步估计还将达到1600万平米,加上南京房价与老百姓收入之间偏离太大,因此下调是必然趋势。

 

    而江苏省统计局发布的一份分析报告认为,平稳发展是今年江苏包括南京房地产市场的主旋律,房价将有温和增长。

 

    东南大学建设与房地产研究所所长李启明认为,总体上,南京房地产的价格在2006年不会有什么太大的起落。而在一些特定的时间,二手房的价格会上涨,商品房的价格也会有进一步的调整。他表示,现在南京商品房供应量逐渐向江宁、江北、河西、仙林“一城三区”集中,而城中的供应量越来越少。随着交通、商业、教育、医疗等配套的进一步完善,第一居所的生活半径将显著加大,越来越多的人接受了在“一城三区”购买第一居所,当这个量增加到一定的比例以后,不会排除整个南京房地产均价下降现象的出现,因为商品房供应区域已经发生了鲜明的变化。

 

不过,大部分市场人士认为,由于供销方等存在的多种变数,2006年南京房价何去何从目前还是“雾里看花”。

 

买与不买的两难选择

 

面对今年有些“让人摸不着头脑”的房价走势,“买还是不买”或者说“现在买还是等等看”成了南京大部分潜在购房者最为头疼的问题。现在买了,怕房价下跌,等等看,又怕房价永远没有回落的时候。

 

去年下半年,南京的买房人对房产新政影响下南京房价的看法和观念较为一致,选择集体持币观望,今年他们的认识则发生了变化,部分人的心里开始躁动和不安。有迹象表明,观望、蛰伏半年后,炒房者又出手了。

 

2005年楼市新政施行后,南京房地产市场中的投资热骤然降温,购房者中选择自住的比例曾一度占到九成以上。而随着新政影响的逐渐消散,有投资意向的购房者也逐渐增多。据报道,部分楼盘投资客的比例已经从去年年底的不足一成上升到三成左右。

 

位于南京长江以北的“苏宁天润城”由于价格低廉,去年在全市房地产销售排行榜上位列前三甲。据了解,该项目的成交房源中,有约有三成的购房人直言自己买房子的目的就是投资。南京主城黄金地段的房源由于数量较少也一直受到投资客的追捧。位于市区中山东路的“长发中心”的长线投资客也日益增多,买房人往往将房源高价出租,以租养贷。

 

而被问及为何现在购房时,不少购房者认为新政影响已“渐行渐远”,南京楼市已处于一个相对平稳的状态,因此正是投资房产的好时机。

 

不过,仍有大部分南京市民不看好也难以承受目前的房价水平。一项网上调查显示,80%以上的南京购房者表示买房后生活压力很大,后悔买房。一些楼盘“高开低走”也让潜在买房者望而却步。

 

尽管不看好总体的价格水平,但一些购房者已经在心理上“分化”南京的房地产市场。记者了解到,由于城中地区不再有新的土地出让因此形成稀缺资源、城南地段因前期价格上涨较慢而受到南京购房者的青睐。而河西、江宁等区位优势并不明显、前期被热炒的区域逐渐被购房者摒弃,这些区域的楼市泡沫正在被挤压。经历了房产市场波动的洗礼后,购房者的消费心态日趋成熟,买房不再“急吼吼”,而是精心挑选那些大品牌、有特色、性价比较高的楼盘。

 

楼市信心在恢复?

 

除了供求关系、买卖双方的心理博 弈,政策因素也将是2006年南京房地产市场最值得关注的议题。去年以来,南京采取了一系列调控措施,使房价上涨趋缓。据悉今年该市将继续把房地产市场调控作为一项重点工作,相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划,将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地,提高普通商品住房在供应中的比重,以适应社会不同层次的需求。确定特大、大、中、小户型结构的大致供应比例,指导开发企业有序建设,减少商品住宅闲置率。

 

在价格秩序上,将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产权登记管理和物业管理等一整套房地产市场的价格、收费政策,对房价进行有效约束。并定期发布住房供应量、市场交易及价格信息,及时引导市民的心理预期和消费需求。

 

根据新近公开的信息,今年南京土地供应量将适度从紧。2006年,全市土地公开出让计划总面积为650公顷,其中商业办公等非住宅用地控制在20%左右,比去年略有减少。另外,今年南京将建120万平方米经济适用房。

 

回顾已经过去的2005年,南京大学不动产研究中心主任高波有表示,宏观调控和房地产业政策调整所带来的“冲击”将导致不同市场主体对市场的认识发生了改变,出现了不同程度的“信心危机”。而2006年则是一个“信心恢复”的关键时期,估计在2006年的下半年,整个市场的信心将逐步得到恢复。他认为,房产新政见底、宏观调控不再直接针对房地产市场,不断消除恐慌心理,有利于市场信心恢复,人民币升值压力得到初步释放,为房地产市场稳定创造了条件,宏观经济高速增长的格局不变,是房地产市场走向繁荣的根基。

 

来源:中国证券报

 

转自新华网

 

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