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并非主要养老模式 “以房养老”是路还是梦?
华夏经纬网   2006-04-10 09:40:04   
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    中新网4月10日电 据《华东新闻》报道,如今,“先买房后还债”的按揭理念逐渐在中国深入人心,中国老人又面临一种新的说法:有些美国老人退休后每月拿着银行的钱享受生活,临终前说,我终于把房子所值的钱全部花出去了——这就是近期国内热议的“倒按揭”型“以房养老”模式。

 “倒按揭”是什么?

  谈兴正浓的4位老人显然对记者所说的“以房养老”感到陌生,表示难以理解。而在附近的国定路600弄小区,61岁的韩许名、76岁的陈乐节都对记者表示,“养老金足够了,生活也挺宽裕”,不会考虑“把房子抵押出去”。

  “倒按揭”,即“住房反向抵押贷款”,放贷对象是有住房的老年人,老人以自有住房作抵押,银行定期向其放贷,到期(老人去世后)以出售住房的收入还贷。其特点是分期放贷,一次偿还。由于这种方式与传统的按揭贷款相反,故被称为“倒按揭”。

  其实,老人出租自有住房来“以房养老”,目前在中国已很常见。他们或者自己住小屋将大屋出租,用租金补贴家用;或者将住房整体出租,自己搬进养老院,用租金来支付养老院费用。

  “倒按揭”的不同之处在于,协议履行期间,老人每月获得一笔养老费,同时保留住房的完整使用权,而老人去世后住房产权归银行所有。这是比较典型的美国模式。另有一种新加坡模式,老人去世后,住房的“剩余价值”(即住房房价减去老人获得的养老金总额)仍归老人的继承人所有。

  我们需要“以房养老”吗?

  今年两会期间,全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明建议推行这种“60岁前人养房,60岁后房养人”的“以房养老”模式。在中国老龄化形势严峻的背景下,这一话题立刻引起广泛关注。

  全国老龄委办公室常务副主任李本公透露,中国已是老龄化最快的国家之一。截至2004年,中国60岁以上人口已占总人口的10.96%,65岁以上人口比例也达到了7%,超过国际通行的老龄化社会评判标准,已经进入老龄化社会,且处于继续加速的阶段。这意味着,未来必须由比例逐步变小的劳动适龄人口来抚养越来越多的老年人。

  与此同时,中国1997年才确立社会统筹和个人账户相结合的社会保障制度,老职工没有养老金储蓄。为了确保离退休人员养老金按时足额发放,近5年来,中央财政基本养老保险的转移支付补贴金额高达2093亿元。

  中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为,“倒按揭”有积极意义,可减轻政府、社会和家庭的负担,让老人保持生活的“体面”和“尊严”。上海市老龄科研中心一位专家也表示,“倒按揭”作为一种补充养老方式,应该实施。

  媒体报道中提到,上海等地已拟进行“以房养老”的试点工作,不少报道更是介绍了南京汤山温泉留园老年公寓率先“吃螃蟹”创立的“以房养老南京模式”。似乎“倒按揭”在中国很快就将形成如火如荼的势头。

  但是,记者联系了有关报道所涉及到的上海市民政局、上海市公积金管理中心,相关负责人表示此事只是“刚刚起步,没有多少细节可以透露”。而据南京当地媒体日前调查,被广泛介绍的“南京模式”,从去年5月以来,其实一直是“只见雷声,不见雨点”。

  记者除了在居民小区进行随机采访外,也走访了上海多家二手房和租房中介。力江房地产商城路店店长季殿银说:“不是很理解(倒按揭),好像没有人来咨询过吧。”作为房产中介况且如此,即使从基本概念看,“倒按揭”型“以房养老”的推广之路还很漫长。

 产权人态度各不同

  资料显示,上海九成的城镇老人和八成五的乡村老人希望在家中养老。目前,上海有8.9%的老人独居,36%的老人与配偶单独居住,却不愿进入社会养老机构,由此可知,老人在决定养老模式时,观念的力量还很强大。

       观念之一,是传统的家庭和继承观念。“房子作为遗产的最重要一部分,总是要留给子女”。杨浦区政立路580弄的多位老人表示“以房养老,把房子养没了,难以理解”。

  观念之二,是老年人的生活观念。陈晟认为,“以房养老”主要目的是保证老人维持原有的“有尊严”的生活,但记者所采访的大部分老人认为“吃穿住用行样样不缺、偶尔还能出去旅游一趟”,这样就满足了。美国老人那样拿着“倒按揭”的钱“满世界转”,暂时不可能成为中国普通老人选择的常态生活。

  杨浦区国定路600弄小区一位65岁左右的大妈对记者说:“虽然我每月只有八九百块的退休金,吃饭什么的也够了,年纪大了也没什么更多要求。目前自己是有一套房子,但我不会把房子抵押的。”

  陈晟和上海市老龄科研中心的一位专家,在采访时对记者明确表示,无论是从理性还是从情感方面考虑,都愿意接受“以房养老”模式。陈晟笑着对记者说:“我想,我可以在退休前努力购买多套房子,而且多余的住房未必会留给子女。”

  值得注意的是,愿意接受“以房养老”模式的人,往往不是建议推行该模式以解决中国养老难题的目标人群,他们大多有多处住房,收入不菲,预售给银行一套无所谓;而退休后收入急剧下降、退休前养老积蓄不足,理论上最适合这一模式的老人,却往往住房不多,更需要将自住房用于别的用途,例如留给收入同样不高的子女,留在手中以防疾病等。

  需要诸多先决条件

  作为一种新模式,人们对“以房养老”模式还是充满期待。要知道,当现在的少年开始老年生活时,也就是2050年左右,中国的老年人口总量将超过4亿,平均每10人中将有3个老人。仅从数字推断,“以房养老”很值得推广。

  但是,实际推行“以房养老”模式需要诸多先决条件。陈晟介绍,尽管“倒按揭”具有诸多优势,但在国外,也仅仅是把它作为金融创新手段和养老补充手段之一,并不可能作为主要的养老模式。陈晟认为,要推广“以房养老”,有许多条件需要满足,比如:如何应对房屋土地使用权的70年期限、房产如何估价、倒按揭计划如何制订、如何激励和规范银行操作等。

  此外,每个人的生存条件也是决定这一模式是否实行的关健因素。

  记者调查了14位近一两年参加工作的青年人对于“以房养老”的态度,其中6人表示愿意接受,8人表示不会接受。愿意接受的理由包括:生活质量要保证,可能没有子女,老的时候经济独立将比较幸福等。不愿意接受的理由包括:“儿子养老子,房子给儿子”是固有传统,如果儿子不养老子,老子还要靠房子养,那养儿子干吗?

  让青年人现在就思考养老的问题,似乎有些过早,但他们的所思所想透露出的信息和心态很有启示。

 

 

 

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