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京:自行申报不理想个人出租房屋严令强征税
华夏经纬网   2007-02-07 08:29:14   
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    继成都、南京等城市之后,北京也下令严格对个人出租房屋进行征税制度。 北京市地税局日前公布,从2月1日起,个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税,其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方各税。
    分项缴税完税

    可得两份证明

    继成都、南京等城市之后,北京也严格对个人出租房屋进行征税制度。北京市地税局日前公布,从2月1日起,个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税,其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方各税。北京地税局个人所得税处处长刘安乐表示,为纳税人提供两份完税证明,可以方便纳税人在个税申报时进行计算。

    个人出租房屋按照5%的税率征税不是新政策,从2004年已开始实施,至今主要是由房主到地税部门自行申报。此次重申严格执行的个人出租房屋收入按5%综合征收率征收的税款中,分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。

    北京市地税局有关负责人介绍,个人出租、转租、再转租房屋的收入,可以在5%综合征收率和分税种征税两种缴税方式中自选。但是,选定综合征收率缴税后,就必须严格按5%的综合征收率缴纳税款。缴税后,税务机关将给纳税人开具包括房产税和个人所得税的完税证明。

    业内人士估计,这部分税金将是一笔很可观的数字。去年,北京市个人出租房屋缴税已经超过2亿元,比上一年又有新的增长。但这一数据远远低于理论计算的出租房税收。

    据相关部门统计数据, 2006年北京市存量房近400万套,约80万套房产上市出租。目前北京市住宅租赁平均价格为2400元/套,房主平均理论年收益28800元。按照实际收入5%的综合税率缴纳税金计算,房主出租整年应上缴费用:28800×5%=1440元。整个租赁市场税金为:800000×1440=11.52亿元左右。

    房东拒给发票违法

    租房房客应索要发票

    “现在很多人租房子都不签正式的合同,只是有个口头协议,而且绝大部分人都不知道租房也可以向房东索要发票,房东拒绝给发票其实是违法的。”北京市地方税务局局长王纪平呼吁,租房人应该提高索要发票的意识,不要让房屋出租人偷税漏税。

    目前,北京的房屋承租人中70%都只是跟房东达成了口头协议,并没有签订书面合同,这其实是不利于房屋承租人权益保护的。从法律规定来说,房东是通过财产租赁来取得收入的,理应缴纳相应的所得税,否则就是违反了税法中的相关规定。但由于绝大部分承租人都没有索要发票的意识,这部分房屋租赁所得税大部分就都漏掉了。

    那房东应该去哪儿开发票呢?“房东应该自觉向税务部门上报自己的出租房所得,由税务部门核算后开具发票。”王纪平说道。

    租赁价格会稳中略升

    上升的空间不会大

    业内人士告诉记者,无论是低端民宅租赁市场还是中高端公寓租赁市场的变化,对整个租赁市场不会带来实质性的变化,租赁价格上升的空间不会大。

    由于2006年加征多项二手交易环节的税项,使得部分二手住宅房源逐渐转到租赁市场,形成2007年租赁市场房源放量。与供给增大相对应,2007年的租赁需求也会扩大:受房价和税收影响,对新房和二手住宅却步的购房者弃买求租的现象不断增多;而旧房拆迁、老房改造的人群由于“恋旧情结”选择在原住址附近租房,这些都会增大租赁需求。

    据有关方面的数据,目前北京常住外来人口340万,其中260万为租赁人群;本地人口1100万,其中50万为租赁人群,北京租房者总计310万左右。但考虑到北京劳动密集型企业的外迁,及北京未来可能加强对流动人口的管理,预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8%左右。

    但由于房屋租赁强制备案的实施,普通住宅租赁市场的房主为了保证自身既得利益,会将相关费用转嫁给求租者,这将促使普通住宅租赁价格指数微涨。加之5%的租赁综合税,普通住宅租赁价格预计将稳中略升,但上升空间不大。

    住宅租赁多为卖方市场

    税金可能转嫁给租房人

    不少人担心,纳税后房东会不会因此提高租房价格呢?专家认为,就像你平时买东西一样,商品的价格里面已经包含了税钱,可是你并不会考虑如果没有那5%的税,这个东西的价格会便宜多少,而是只要你觉得合适就会买下来。随着税收体制的逐步完善,今后房屋出租的税额部分也将逐渐包含在公示的出租价格当中,也就是说承租人一开始看到的就是含税的租房价格,你觉得合适就租,不合适还可以再挑别的。

    实际上目前住宅市场属卖方市场,房屋出租税遭转嫁在所难免。“早就听说出租房子要上税,签合同的时候我就有话在先,我会把这部分税金加到房租上。”家住北京朝阳区的李先生告诉记者。

    李先生在团结湖附近有一套60平方米的二居室空闲房屋。目前房屋出租给一对白领夫妻,租金为2000元/月。

    “我这房按缴纳5%的租赁综合税费,要缴税100元。我这套房屋地理位置比较优越,我不担心租不出去。”李先生说。“如果不要发票的话,这5%的税就不用交了;如果要发票的话,一般谁要谁交税。”近两天,记者在几家二手房店咨询时,均听到了这样的答复。也就是说,虽然《通知》要求房主要交5%的税,但因为一般都是租房人要发票,这部分税费还是变相由租房人出。

    北京有名的房地产中介公司我爱我家的李季告诉记者,对于月租金3500元以下低端民宅租赁市场来说,业主可能会选择转嫁承租人税费的方式来确保自身利益,造成租房实际成本上升。“链家地产”相关人士介绍,目前普通住宅市场处于卖方市场,供需比例在1比2.5至1比3。其中轨道沿线、学校周边等租赁热点区域供需比则大概在1比3至1比4左右,因此,税费很容易转嫁到房租里或者直接转嫁到承租者身上。

    而对于中高端公寓租赁市场来说,可能会造成成交困难,实际成交量下降。”高端租赁市场的情况与低端住宅租赁大相径庭。链家地产统计,月租金在3000元以上租赁房屋供需比在3比1至3.5比1左右,处于买方市场。租户的选择性比较大,业主转嫁税费的结果很可能只是会使房屋的空置期加长,因此税费很难转嫁到房租中。

    21世纪不动产市场部的相关人员表示,此项政策的实施对二手出租业务的影响不大,租户一般会根据资金预支调整租房需求。而随着租金和交易成本的增加,可能会促成房价的进一步上涨。(记者 李忠峰)

    背景

    北京地税重申个人出租房要纳税

    针对个人出租房进行征税开始于2004年,国税总局规定,个人出租房屋需要缴纳包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等8项税种。纳税人在缴纳个人出租房屋税款的时候,可以自行选择按5%的“综合征收率”或者“分税种计征”任意一种方式缴纳税款。

    北京市地税局通知强调,从2月1日起,个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税。(邢飞)  来源:市场报 

转自新华网

 

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