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广州碧桂园的发家模式:像卖白菜一样卖房子
华夏经纬网   2007-04-04 14:19:41   
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    在房地产开发的链条上,碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润

  策划家王志刚谈到碧桂园的成功经验时指出,碧桂园的特点在于低价、快速。广州碧桂园的运营无疑将这两个特点发挥到极致,并且出人意料地获得空前回报。碧桂园几乎用同样的模式快速扩张,缔造了一个市值有望超过600亿元的地产帝国。

  从土地升值中获利

    土地价格低,一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言指称,碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元,而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。

  在昨日公布的碧桂园招股书中,该集团再次将其土地方面的优势予以重申:“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一,此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”

  目前碧桂园集团的土地储备颇为丰厚,截至2007年1月31日,该集团已取得土地使用权证的土地储备约1800万平方米,按照当前开发的速度,可供未来5年或以上时间发展需要。此外,还有550万平方米土地已经签订了土地出让协议,正在办理土地使用权证。而这些土地的取得,都有一个共同的特点,即地价较低。

  碧桂园方面透露,该集团所开发项目的土地成本,低于2006年房屋平均售价的10%。“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商,拥有较低成本的土地储备。”

  根据行业惯例,土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前,广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右;而近年实行土地公开出让之后,土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年,广州市区拍出的部分住宅地块,其土地成本甚至达到总成本的50%。

  因此,对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言,其竞争优势不言而喻。因此有广州开发商戏称:碧桂园不是准确的“房产商”,说成是“地产商”更加合适,因为其赚钱方式是“零售土地”。

  低成本低价格策略

  碧桂园发家于顺德,但其壮大却离不开广州。已小具规模的顺德碧桂园悄悄潜入广州,刚开始不做宣传,不做广告,70栋楼同时起建,几百台吊车同时操作,像流水线一样,碧桂园用生产商品的方式来盖房子。

  2000年春节,广州碧桂园开盘,人们期待已久的碧桂园揭开神秘面纱。它以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房,这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜,超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼,创造了两个多月销售一空的奇迹。王志刚对此有一句很形象的比喻:“就像是一头大象闯进了瓷器店。”

  在房地产开发的链条上,碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、装修,甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂,连砖都是自己产的。这确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。

  碧桂园擅长开发低密度住宅,其产品以别墅和多层洋房为主。有开发经验的人都知道,别墅以及多层住宅的建筑成本,相对于市区高层电梯住宅而言,其成本低出很多。一般而言,在广州高层住宅的建筑成本在每平方米2000元上下,多层住宅则在每平方米1000元上下,而别墅,由于往往以毛胚标准交楼,其建筑成本有时候不足每平方米500元。

  鉴于多方面的成本控制,碧桂园才能够以超乎市场想象的低价格冲击市场,并赢得市场。2001年,碧桂园凤凰城项目公开销售,尽管该楼盘离广州市区有将近1个小时车程,但由于碧桂园以“价廉物美”为口号大卖别墅,当时“50万元就可以住别墅”的口号使众多客户趋之若鹜。开盘当日,“像卖白菜一样卖房子”使碧桂园增城凤凰城项目一天之内创造了销售7.5亿元的销售神话,至今这一纪录仍无开发商可以打破。

来源:第一财经日报

转自中新网

 

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