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账面好看、银子难赚 个人投资房产应该量力而行
华夏经纬网   2007-04-05 08:28:25   
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  漫画:买房。 中新社发 金艳 作

  不断攀升的房价正在强烈刺激着人们投资房产的欲望。一份调查显示,投资买房已成为国内高收入阶层的投资理财首选。然而,理财专家指出,房产投资不要光看到诱人的账面黄金,一定要充分考虑房产变现能力差、家庭抗风险能力低的隐患,谨慎而为。

  投资亏本方醒悟 第一镬鲜汤始终抢不过开发商

  天津市民老王经营宠物连锁店生意,收入丰厚的他经不起房价连年上涨的诱惑,从2004年至2006年初,在天津、成都、三亚分别购置了房产,把手中闲钱几乎全押在了房子上,当初出手投资时,老王自认为充分研究了三地房市,对房产保值增值具备充分信心。

  如他所料,投资两年多来,三个城市的房价都出现了不同程度的上涨,但是天津这套自住的房子由于孩子就近入学的原因,即使大涨也不能卖出套现。成都那套房子,由于在城东三环,人流不旺出租行情太差,每个月空置着还要交200元的物业管理费。三亚的房子虽然出租出去,却抗衡不了旅游淡季的影响,每年都有几个月的出租断档期。

  如今的老王,不得不受制于资金过度集中于房产投资的困境。眼看着楼盘开发商滚动开发二期、三期工程,电视、报纸上的广告更是铺天盖地,他感叹说:“羊毛出在羊身上啊,这些楼盘滚动开发、大肆宣传的成本,还有源源不断的利润,不都是购房者的血汗吗?没办法,把鸡蛋太集中放在一个篮子里,只能眼睁睁看着开发商喝第一镬鲜汤啊!”

  为房产投资失误而苦恼的不止老王一人。在1995年前后,北京不少高收入者购入了远郊的商品房,成为北京第一批“楼民”。然而,到了2000年左右,不仅这些房子的交通条件、生活配套没有明显改善,而且市区的商品房项目开始多起来,价格也不是很高,不少想要盘活手中资金的业主只能低价套现,白白损失了几年的利息和名目繁多的中介费、物业管理费、手续费,有的一套房子就亏损了几十万元。

  成都中国银行专业理财顾问赖玲说:“房产虽然从长期来看是抵制通货膨胀的好手段,但必须全盘考虑到房产投资的收益率及前景,不要光看到诱人的账面黄金,而忽视了房产投资变现能力差、家庭抗风险能力低的隐患,投资前应详细咨询专业房产顾问或银行贷款部门,最好购买地段好的小套型,宜租宜售,留下灵活处置余地。”

  信息不对称 交易时难保不被中介吃差价

  提到买房卖房,不能不说中介,放眼望去,无论大江南北,凡是楼盘集中的地区几乎都成了房产中介的“生存天堂”。

  成都市民赵艳艳说:“虽然明知道中介普遍存在吃差价的不规范行为,可是站在我们卖房者的角度,买卖双方信息不对称,想绕开中介实在是太不容易,自己贴广告吧,是城市牛皮癣,在网上登记售房信息的过程也十分繁琐,还要承担公开个人隐私的风险,即使有勇气,往往最后像苍蝇般热情黏上你、找你要售房信息的还是中介。”

  对于许多房产中介来说,每个月的经营成本是非常有限的,除了房租、员工工资和电话费外,并没有什么大的开支,不少黑中介受利益驱使,更是把所有聪明才智用在了吃差价、勾兑各方关系做假房产合同上。小打小闹的,无非巧立名目,多收点费用,什么服务费、人情费、担保费,少则几百、多则数千。胆子大的,就吃了买家吃卖家,差价就是好几万,或是打着避税的幌子让卖家虚报价格,自己侵吞利润。

  去年,建设部、央行曾联合发布专项通知,客户交易结算资金必须设立专用存款账户,运行情况随时接受监督。房地产经纪人员在执业时,必须明示或采用有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本。房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格、赚取差价,也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围,误导和欺骗当事人。

  虽然有这个规范中介行为的指导性文件,但在实际执行过程中,却难以避免“头痛治头脚痛医脚”的尴尬,比如在实际售房过程中,许多中介都和卖方合作,卖方给中介一个价格,如果中介能以高出这个价格出手,那么其中的差价是中介和卖方按照一定的比例分成。对于这类赚取差价的方法,就很难查明、核定和处理。

  楼市有风险 盲目投资需降温

  成都中国银行专业理财顾问赖玲说,房产投资的专业性很强,虽然比不上投资古玩、字画那样高难度,但是普通人并不具备投资房地产的专长,而且对房产投资失败的风险承受力也不强。只有少数高收入兼有房产投资特长和消化风险能力的人,才可冒险一试。因此投资理财要从自身的投资偏好、风险承受力、收入支出水平等多方面来考虑,盲目投资房产需降温。

  四川省社科院教授胡光伟分析认为,住房不是股票,是一种包含政府福利性责任的商品,首先要满足人们的基本生活需求。因此从政策层面上,管理部门就会出面限制盲目购置房产的行为。比如,金融部门已经开始限制人们贷款购买第二套住房,提高购买第二套房的贷款利率,有的城市甚至实行“住房实名制”、限制人们从多家银行贷款买房。此外,房地产市场随时间空间变化而“过时”的房型和地段都会使房屋贬值。

  此外,房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看,房地产商手里的空置房越多,“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时,开发商将大量抛售和压价出租,普通投资者将承担房价和租金双下降的风险,而还贷还要继续。因此那些准备购买多套住宅的投资者,要慎之又慎,避免因一时冲动而遭受损失。

  “以房养房”风险主要在于:银行贷款利率调整,还贷额上升;房子老化或房产空置率提高、租金下降;家庭其他收入下降的还贷风险。作为不动产,毕竟房产流动性不高,现在投资产品日见丰富,房产可纳入投资组合,如果把家中大部分流动资金押在房产投资上实属不理智。

  在投资房产时,也要全面评估投资回报率,对以租养房的房产,应对其周边租金行情有充分了解,包括是否有稳定承租人,周围市政规划等。同时,按揭贷款要具备稳定的还款来源,租金收入不能作为主要还款来源,并结合自身收入情况,选择适宜的还款方式。(周俏春)

  来源:经济参考报

   转自中新网

 

 

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