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潘石屹的房价分析错在哪里?
华夏经纬网   2007-04-08 08:19:05   
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  中国房地产界的重量级人物潘石屹先生,近来一直在研究北京市的房价。不仅在他的博客中推出了多篇研究成果,还在一些媒体上发表了其中的若干篇博客文章。他在分析了不同价格区间平均房价的变动后,提出了“低价房涨幅变小,高价房涨幅变大”的结论,并认为“这与北京市这两年进行宏观调控,大幅增加了低档房的供应量”有关。按照这样的说法,非专业人士难免继而得出“把变小变大平均一下,其实涨幅不大”、“普通民众需要的低价位房价格还在下降”的误判。

  好在潘石屹先生是房地产界一位难得的态度谦和、虚心好学的大腕儿。他在和各方面专家交流之后,意识到此前的说法“有表述不当的地方”。他在3月29日的博客中写道:“例如,我们要分析每平方米3000~5000元这个区间的房价,如果用2006年的成交量与2005年比较,假如接近每平方米3000元的成交量增大,而接近每平方米5000元的成交量减少,即使在这个区间内所有房子的真实价格都在上涨,可能还会得到在每平方米3000~5000元这个区间的平均房价是下跌的结论。”

  但他的这个说法只说出错误的一个方面,且未必能让百姓听明白。因此,笔者还要进一步指出,他的房价说的另一个更为严重的错误是,忽视了低价房售量减少、比重下降这样一个不应忽视的事实。我们可以假设潘先生引用的数据是准确的,口径范围是可比的。他的数据显示,2006年同2005年相比,北京每平方米售价在6000元以下的房屋平均售价下降了4.3%;售价在20000元以上的房屋平均售价上涨了26.4%;全部房屋平均售价上涨了16.7%。他和支持他观点的人据此认为,北京的房价是因为高价房越来越高所拉动的,而高价位房对老百姓生活影响不大;同时,老百姓需要的低价位房价格还在下降。

  我们当然希望事实也是如此,但很遗憾,这只是假象。因为潘石屹先生提供的数据显示,2006年每平方米售价在6000元以下的房屋销售面积比上年减少189万平方米,在全部房屋销售面积中的比重由上年的39%下降到29.5%,下降了将近10个百分点。这就是说,低价位的房越来越少了,其平均价格的下降是和其绝对量、比重的下降有直接因果关系的。

  我们举一个最简单的例子。假设20岁及以下的年龄组共有3人,年龄分别是12岁、16岁和20岁,平均年龄是16岁。一年后,20岁的那位进入了21岁及以上年龄组;20岁及以下的年龄组还有2人,年龄分别是13岁和17岁,平均年龄是15岁,比上年下降了1岁。虽然所有人的年龄都随着时光的流逝增长了,但由于低年龄组的人少了,该组的平均年龄下降了。显然,我们不能说年龄低的越来越低;而是年龄低的人越来越少,同时,包括低年龄段在内所有人的年龄都在上升。

  同样的道理。北京每平方米售价6000元以下房屋的平均售价下降,是因为这个价位房屋减少造成的。一些同地段、同质量的房屋售价都在上涨,有些上升到了6000元以上的价位区间;新盖的低价房多在更远的位置;也就是说,用一年前的价格只能买到更远位置的房屋。需要特别强调的是,如果6000元以下房屋的比重以每年近10个百分点的速度下降,几年之后北京房市上还有多少这样价位的房屋,是可想而知的。如果那样,即使这个价位区间的房屋可以白给,对广大购房者来讲又有什么意义呢?

  所以,北京房地产市场的价格变化其实与潘石屹先生的结论正好相反。而我们在分析房价的时候,必须坚持同质可比的原则,才不会犯方向性的错误。(潘璠) 
 

来源:中国青年报

 

 

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