新闻 综合新闻
潘石屹的房价分析错在哪里?
华夏经纬网   2007-04-08 08:19:05   
字号:

  中国房地产界的重量级人物潘石屹先生,近来一直在研究北京市的房价。不仅在他的博客中推出了多篇研究成果,还在一些媒体上发表了其中的若干篇博客文章。他在分析了不同价格区间平均房价的变动后,提出了“低价房涨幅变小,高价房涨幅变大”的结论,并认为“这与北京市这两年进行宏观调控,大幅增加了低档房的供应量”有关。按照这样的说法,非专业人士难免继而得出“把变小变大平均一下,其实涨幅不大”、“普通民众需要的低价位房价格还在下降”的误判。

  好在潘石屹先生是房地产界一位难得的态度谦和、虚心好学的大腕儿。他在和各方面专家交流之后,意识到此前的说法“有表述不当的地方”。他在3月29日的博客中写道:“例如,我们要分析每平方米3000~5000元这个区间的房价,如果用2006年的成交量与2005年比较,假如接近每平方米3000元的成交量增大,而接近每平方米5000元的成交量减少,即使在这个区间内所有房子的真实价格都在上涨,可能还会得到在每平方米3000~5000元这个区间的平均房价是下跌的结论。”

  但他的这个说法只说出错误的一个方面,且未必能让百姓听明白。因此,笔者还要进一步指出,他的房价说的另一个更为严重的错误是,忽视了低价房售量减少、比重下降这样一个不应忽视的事实。我们可以假设潘先生引用的数据是准确的,口径范围是可比的。他的数据显示,2006年同2005年相比,北京每平方米售价在6000元以下的房屋平均售价下降了4.3%;售价在20000元以上的房屋平均售价上涨了26.4%;全部房屋平均售价上涨了16.7%。他和支持他观点的人据此认为,北京的房价是因为高价房越来越高所拉动的,而高价位房对老百姓生活影响不大;同时,老百姓需要的低价位房价格还在下降。

  我们当然希望事实也是如此,但很遗憾,这只是假象。因为潘石屹先生提供的数据显示,2006年每平方米售价在6000元以下的房屋销售面积比上年减少189万平方米,在全部房屋销售面积中的比重由上年的39%下降到29.5%,下降了将近10个百分点。这就是说,低价位的房越来越少了,其平均价格的下降是和其绝对量、比重的下降有直接因果关系的。

  我们举一个最简单的例子。假设20岁及以下的年龄组共有3人,年龄分别是12岁、16岁和20岁,平均年龄是16岁。一年后,20岁的那位进入了21岁及以上年龄组;20岁及以下的年龄组还有2人,年龄分别是13岁和17岁,平均年龄是15岁,比上年下降了1岁。虽然所有人的年龄都随着时光的流逝增长了,但由于低年龄组的人少了,该组的平均年龄下降了。显然,我们不能说年龄低的越来越低;而是年龄低的人越来越少,同时,包括低年龄段在内所有人的年龄都在上升。

  同样的道理。北京每平方米售价6000元以下房屋的平均售价下降,是因为这个价位房屋减少造成的。一些同地段、同质量的房屋售价都在上涨,有些上升到了6000元以上的价位区间;新盖的低价房多在更远的位置;也就是说,用一年前的价格只能买到更远位置的房屋。需要特别强调的是,如果6000元以下房屋的比重以每年近10个百分点的速度下降,几年之后北京房市上还有多少这样价位的房屋,是可想而知的。如果那样,即使这个价位区间的房屋可以白给,对广大购房者来讲又有什么意义呢?

  所以,北京房地产市场的价格变化其实与潘石屹先生的结论正好相反。而我们在分析房价的时候,必须坚持同质可比的原则,才不会犯方向性的错误。(潘璠) 
 

来源:中国青年报

 

 

责任编辑:

共1页
  网友评论 更多评论>>>
  网友: 密码:   
 
 
 
  已有( ) 条评论 剩余 字 验证码:    
 
相关文章
   
热门点击
  更多
一架载有77人客机在哥伦比亚坠毁 6人幸存
古巴革命领袖菲德尔·卡斯特罗去世,享年90岁。
精彩时评
 
·二元经济结构为精准扶贫做点什么
·为中国孩子取英文名网站为啥会火
·命案案卷丢失已经涉嫌违法犯罪
·马青莲:重塑医患和谐的“医疗大同”
·邓海建:多些“悦借”的巧心思
·明年供给侧改革或突出“去杠杆”
·莫让高校就业率沦为数字游戏
新闻推荐
  更多
·两岸文创企业在上海合作设立“创新发展基地”
·两岸企业家吁打造普惠共享的新经济体
·北京控烟一年半2719人遭处罚 总罚款近200万元
·女大学生在网络平台贷款惹纠纷 被“裸照”要挟
·韩国一日军慰安妇受害者去世 在世者减至39人
·印尼亚齐发生6.5级地震 至少25人死亡
·最新研究:剖腹产“影响到人类进化”
精彩博文
 
·[张良骅]“习洪会”为两岸关系注入正能量(时评解析)
·[风云变幻]民进党对待洪秀柱"大陆行"依然是一贯嘴脸
·[我心飞扬]蔡英文的"台独"把戏该收场了 把台湾带向何方
·[袁周]行走西藏——大湖.天路.古原 与珠峰不期而遇
·[宠辱不惊]王宝强朋友遭空壳公司欠薪近千万 帮转发消息
·[坐看云起]2015预算报告执行情况"出炉":民生支出是重头
·[我心飞扬]观察:柯文哲的无常 加速台湾政治生态恶化
华夏周刊
  更多
新闻排行
   
降低公投门坎 蓝力拼径付二读 绿喊封杀
马英九定机场地铁票价?新北:"九二共识"
张忠谋婉拒“资政” 蔡英文与科技业蜜月期
赖清德为“大选”铺路?台中议员劝进林佳龙
国民党罢免公投阻核食 蔡当局网络听证有解
评王菲上海演唱会黄牛炒票:谁是最重要的一
65岁以上老人摔倒成伤害死亡首因
开战!新北打脸郑文灿:机场地铁票价是桃园
郝龙斌联合新北议员推反核食公投 传朱立伦
台媒:习近平十年任期将是中国扮演国际要角
  图片新闻   更多
  精彩视频   更多
新闻中心
大陆新闻 | 台湾新闻 | 港澳新闻 | 国际新闻 | 综合新闻 | 图片新闻 | 热门点击 | 重大新闻 | 滚动新闻 | 国台办新闻发布会 | 热门评论 | 新闻说吧
媒体时评 | 看 世 界 | 国际热点 | 港澳风情 | 大陆人看台湾 | 社会广角 | 酷文辣评 | 星闻情报站
---华夏经纬网版权所有---