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内地新女首富揭秘:身家692亿 谱写资本运作神话
华夏经纬网   2007-04-24 15:43:02   
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  身家692亿港元,年仅25岁,杨惠妍因碧桂园在港上市而刷新内地富豪榜的排名,成为新的首富。

  而在此番造富之路上,碧桂园吸引了包括李兆基、郭鹤年、中信泰富、淡马锡等投资大鳄的重注持股,68万散户股民的热力追捧,给本已经足够热闹的股市再添了一个资本运作的神话。

 
  赴港上市被热捧

  2007年4月20日,碧桂园以每股7港元的价格开盘,一度曾冲到7.35港元/股,最终收盘7.27港元/股。现年25岁的杨惠妍持有碧桂园160亿股中的95.2亿股,按每股7.27港元的收盘价计算,杨惠妍以高达692亿港元的身家超越前首富张茵的492亿港元的身家,一举成为中国内地最年轻的新首富。

  而在此番造富之路上,碧桂园吸引了包括李兆基、郭鹤年、中信泰富、淡马锡等投资大鳄的重注持股,68万散户股民的热力追捧,给本已经足够热闹的股市再添了一个资本运作的神话。

  据香港《文汇报》报道,被誉为亚洲股神的恒基地产(0012)主席李兆基于3月20日公开表示,将计划动用10亿元认购碧桂园的新股,成为策略性股东。由此开始,碧桂园迅即成为市场投资的焦点。

  在碧桂园投资者推介会上,有关人士介绍说:“碧桂园的单位土地成本占平均售价的百分比始终低于10%。基于其快速资产周转及强劲的资金流,使公司具备支付绝大部分土地出让金的能力,至2007年1月31日,碧桂园土地储备的建筑面积约1900万平方米,其中97%的土地已经获得土地使用证,另外3%正在办理中。”

  后来的事实证明,这一推介内容似乎给了投资者更多的信心,以至碧桂园从路演至上市一路受到投资者的追捧,成为难得一见的内地民企热股。报道说,占香港总人口近10%的68万港人,申购周五(4月20日)正式上市的碧桂园,其冻结资金达到3330亿港元,仅次于工行,成为历年来在香港上市的内地房企中吸引资金最庞大的一个。

  4月3日,香港交易所网站上公布了碧桂园(2007.H K)的招股章程及公告,碧桂园的上市序幕正式拉开。根据其计划,碧桂园将发行24亿新股,集资额约100亿港币左右。其招股书上显示,该企业所有项目已竣工的建筑面积达6487647平方米,建成有37705个单位,预计可容纳15万人口。未完成开发的总建筑面积为4821421平方米,持有未来发展物业的总建筑面积达13320234平方米。

  4月20日,广东碧桂园集团(2007.H K)正式在香港联交所挂牌上市,中国房地产界又一个资本神话在此被谱写。

  “看到碧桂园在港受如此热购,忽然感到我们‘浙商’落后了。”有浙商领军人物之称的复兴集团总裁郭广昌感慨。

  浙商们甚至在探讨这样一个问题:同样是地产企业,在资本市场的融资结果和在房地产市场的表现,浙商与粤商为何差别如此之大?

  正是因为包括雅居乐、碧桂园在内的地产粤商在港的优异表现,吸引了众多的浙商前往香港观摩,以借鉴“碧桂园们”的成功经验。

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杨氏父女

  随着碧桂园的上市,行事谨慎、低调的杨国强及其女儿杨惠妍立即吸引了媒体的关注,而覆盖在他们身上的神秘面纱也被媒体一一揭开。可能此后,杨国强再难像往常那样,坐在自己的某个热销的楼盘售楼处的一个角落,静静地品味那份充实感与成就感了。 

  据香港媒体报道,现年52岁的杨国强,皮肤黝黑,身材偏瘦,西装永远像大一个码。他是顺德人,自幼家贫,17岁前未穿过鞋。他曾放牛种田、做泥水匠及建筑包工头,当时月收入180元。即便是现在,杨国强祖屋内的设施依然简陋,生活极为简朴。

  据碧桂园公开的资料称,该公司自1997年开展房地产开发业务,其开发的住宅项目一般都处于大城市的新城区、近郊及中等城市的中心区,截至2007年1月31日,共有27个发展项目分别处于不同的发展阶段,其中22个项目位于广东省内。已开发及现时管理的酒店有五星级酒店一家、四星级酒店一家,按五星级酒店标准建造的酒店有3家、在建的有5家。

  据说,杨惠妍能成为中国内地的新首富,其父杨国强起了决定性作用。2005年,年仅23岁杨惠妍毕业于美国俄亥俄州立大学市场及物流系加入碧桂园,并出任杨国强的私人助理一职。此后不久,杨国强将其持有的所有股权转给杨惠妍。

  据碧桂园的公关发言人称,如今杨惠妍在集团中担任执行董事,主要负责集团的整体采购和企业资源管理。杨国强虽然把自己的股权转让给女儿,但他依然担任集团的主席并兼任执行董事,负责制订发展策略、投资计划以及集团的整体项目计划。“而杨国强将股权转让给女儿杨惠妍,是意欲训练其为家族持有的碧桂园权益的继承人。”知情人如此称。

  据称,杨国强的生活非常节俭,平时坐的车也只是普通的国产大众汽车。而每当有新项目推出时,他最喜欢呆在公司热销楼盘售楼部的某个角落里,静静观察销售进展,“人家还以为他是个包工头。”杨国强的一位老乡说,他平时都穿得很朴素,如果不认识,根本想不到这个人是大老板。

  与他的节俭相反,杨国强在公益事业方面表现得相当慷慨,在当地颇有口碑。据顺德2006年度纳税榜的简报上报道,碧桂园历年支持公益超两亿元。在当地,杨国强年年请当地60岁以上的老人免费看大戏、吃敬老大餐和发老人慰问金。

  杨国强还办免费学校资助穷困学生,于2002年在顺德碧桂园旁边建了一所免费的“广东国华纪念中学”,面向全国招收思想良好、学习成绩优异而家庭生活贫困的中学生,从高中到本科或研究生毕业,一切学习、生活、交通等费用全部由学校承担,每人的培养费用超过20万元。

  据悉,杨国强创建这个学校,除了做慈善事业之外,另一个原因是为了纪念他早逝的哥哥杨国华,因为在他刚创业时,杨国华给过他很多帮助。2007年4月2日,极少在公众场合露面的杨国强在公司香港招股推介会上就记者提及的接班人问题进行了回应。对于为何这么早将价值数百亿的股权交给二女儿杨惠妍,杨国强的回答是:“其实我到100岁也是要给他们的,自己人信得过!”他在上市招股书中把家族传承的计划写在了上面:“将股权转让给女儿杨惠妍,是意欲训练其为家族持有的碧桂园权益的继承人。”

  同时,杨国强说,自己有三个女儿,并不会只将股权转让给其中一个,杨惠妍只不过是代表家族持有股份。

  但到了4月10日,碧桂园集团发布澄清公告称,杨国强及其女儿杨惠妍已向董事会确认,杨惠妍并非父亲的代言人,而为公司权益的最终实益拥有人,可全权决定如何管理其个人资产;她于公司的权益,并无涉及她须对杨氏家族任何成员或其他个别人士负责的信托或其他安排。

  如此一来,至碧桂园上市之后,杨国强年仅25岁的女儿杨惠妍,成为中国内地新的首富。

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上市与变革

  据了解,碧桂园1992年起家,发迹地为杨国强的老家广东顺德。最初该公司的主要开发业务集中在广州及珠三角地区,其楼盘的广告“给你一个五星级的家”,以“南中国居住生活的一面旗帜”自诩。 

  自1999年开始,碧桂园园区每年的楼盘销售总金额均超过25亿元。据说2002年最辉煌时,曾在广州创下了一分钟销售一套别墅的惊人纪录,被当地业界戏称为“像卖白菜一样卖别墅”。

  据称,杨国强平时为人相当低调,极少在公开场合抛头露面,更少接受媒体采访。加之碧桂园历来以财务稳健、资金充裕来标榜自己,此次抛出上市的信息,不仅让业内人士都大感意外,就连其内部员工也感觉突然。在其内部员工看来,公司一旦上市,原来的一些经营模式将大幅改变,公司现有的相对封闭的股权结构也将受到冲击,可以说,老板是下了很大的决心的。

  为了上市,早在2006年7月,碧桂园集团就开始改变其注册“身份”,由内资变成外资。据称,这是内地民营企业赴香港上市的习惯做法。

  可以说,在上市之前,碧桂园是典型的家族企业。随着碧桂园的在港上市,势将给其带来深刻的变革,而多年来行事低调的碧桂园之所以选择上市,也是基于变革与适应形势发展的需要。

  透过杨国强的早年创业史我们就可以看到,他的发家得益于自己在政府部门当“领导”的哥哥杨国华。“他本身就是做建筑的,加上哥哥在二建里是当领导的,所以职位提升得很快。”村里一位老人说。1989年,农民工出身的杨国强已经成为镇政府旗下建筑公司———北建筑工程公司的法定代表人兼经理。

  到了1992年,中国的沿海开放城市出现了一股房地产投资和开发的狂潮,杨国强正是从此时以过人的勇气投身于房地产创业之路。当年,杨以包工头的身份,毅然买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地,兴建4000套别墅和洋房,并以“碧桂园”命名,开始了自己的房地产事业。

  1999年,碧桂园低调进入广州,“用生产商品的方式来盖房子”、“搞房地产像工业化生产”。此后,碧桂园推出的房子以超低价格一度创造了销售速度奇迹,曾有一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元的销售神话,至今这一纪录仍无开发商可以打破。

  但是,这种超低价格的房子是基于低价从政府手里拿地的前提。正因如此,碧桂园所以才理直气壮地对外宣称,碧桂园的单位土地成本占平均售价的百分比始终低于10%。而事实上,这种模式的建立来源于碧桂园基于本土的发展,据说,碧桂园园区的成功有很多程度基于其用人成功,他们聘请了一些从政府部门离退休的人员到公司任职,甚至做股东,这样一来,他们可以通过公关拿下很多低价的土地。

  但问题在于,碧桂园过去的那种“一年一个碧桂园”已经不能适应形势发展的需要。同城相争的富力、雅居乐等地产商分别在港上市,并陆续在国内其他城市取得了长足发展,而碧桂园在2005年以前,一直在广州及珠三角徘徊不前。

  一位碧桂园中层干部曾向媒体表示:“假如我们还固守原有发展模式,等到将来竞争格局大定,我们就难免被边缘化的命运,甚至最终被市场淘汰。”

  财经专栏作家东方愚认为,行政力量是碧桂园上市不可轻视的一股推动力量,而碧桂园并没有想像中的那么风光,缺钱少地问题早已开始暴露。

  为改变现状,近几年来,碧桂园一年当中同时开发几个大型社区楼盘,不仅在珠三角二线城市如南海、肇庆、高明、江门、阳东等地及广州南沙开发区储备了不少土地,还先后启动了沈阳,天津、长沙、上海等地的项目。

  同时启动如此多的项目,自然需要源源不断的资金。据了解,碧桂园在沈阳拿下的近7000亩土地,尽管以分期付款的方式,但目前支付的土地款就高达数亿,而且,这些土地的低价格不再低廉,地价为60万元/亩。

  而在去年9月,碧桂园在广州商务中心区珠江新城以高价4.8亿元,拿下一块住宅用地。

  种种迹象表明,尽管碧桂园前期的土地成本依然较低,可供未来一段时间开发之用,但近一两年以来,随着各地土地交易市场走向成熟规范,同行间的竞争日趋激烈,碧桂园的发展战略势必因此而做出调整。而且,随着土地增值税开征后,已经身为外资企业的碧桂园在此前获得的增值额不需要补缴,但是在新规实施后所获得的增值部分则需要按规定缴税,这意味着,已经习惯于低价拿地的碧桂园将要面临后续项目税收开支的巨大压力。

  在一定程度上,上市似乎是惟一的出路。因此,有分析人士认为,碧桂园的上市是大势所趋,是被逼出“关”,而此次上市之后,手握上百亿元融资的碧桂园必将加快各地城市布点,力争成为全国性地产商。

  但有关人士对碧桂园的未来发展提出了担忧,指出碧桂园至少面临三大挑战:

  一是土地成本上升的挑战。土地成本的低廉与政府关系有关,这一点从目前的形势来看将不再是优势;此外,低价土地面临高额增值税压力。

  二是全国性扩张瓶颈的挑战。碧桂园的广东模式是基于与政府关系的密切,此后进军全国,能否像生产商品一样将广东模式复制到全国各地,这将是一项重要的挑战。

  三是管理模式的挑战。从家族式企业管理到系统化、流程化的管理,需要一个艰难的过渡。有关人士分析认为,25岁的杨惠妍能否带领碧桂园这艘地产巨舰,继续其父杨国强的创富神话,有待观望。(张晓晖)

来源:中华工商时报

转自中新网

 

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