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"还不清"的房贷:房价涨利率升远超百姓收入增长
华夏经纬网   2007-07-22 09:47:51   
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    在北京,今年1至5月份新建商品住房售价平均涨幅高达10.1%,来自全国70个大中城市的最新统计标明,6月份房屋销售价格指数上涨6.4%,涨幅比上月增1个百分点,涨幅增速也创2005年11月份来最高值。


    为了调控房价,自2005年以来,国家5次调整存贷款利率,8次调整存款准备金率。现行一年期存款利率为3.06%,扣税后仅2.448%,相比CPI4.4%的增幅,呈现负利率,而一年期贷款利率则为6.07%。这对于想买房的老百姓来说,房子变贵了。

  国家统计局今天公布了6月份房地产景气指数,达到103.63点,比5月份上升0.31点,比去年同期上升0.70点。不过,很多购房者最关心的不是眼下房地产市场是否繁荣,而是接下来银行还会不会再加息?从2004年10月以来,房贷利率已经连提了6次,房价在涨,房贷利率在涨,催生了不少还不起贷的购房者。

  沦为房奴,无力还款房子强制被收

  这里是北京市丰台区西罗园滨河路的一小区,在这里居住的王先生,此时陷入了房子还贷危机。这套房是王先生在2001年买的,五千一百多一平米,约80多平米,在当年也算是黄金位置的比较贵的房子。

  王欢:“主要是看中了地理位置,离我妈比较近。”  

  买下这套住房的时候,王先生也从此背负了40多万元的购房压力。在2001年,北京的房价刚刚开始大幅上涨,各家银行都在积极拓展住房贷款业务,尽管王先生没有固定收入,他还是很轻易地在工商银行宣武支行办理了39万住房贷款,贷款期限为20年,平均每个月还款两千四百多块。

  王先生做过很多生意,每个月两千多块钱的月供对于他来说,根本不算什么。

  王欢:“装修我也搞过、娱乐我也搞过,干个体、服装我也干过,什么都干过。”,但是王先生没想到的是,在2004年下半年的时候,他的生意突然出现了危机。

  王欢:“当时怎么说呢?在这儿有一个项目,这个项目把钱基本上都投入了,可是开发商,他没钱,把这个项目卖了,卖了以后我前期投入,请客这些琐碎的事情把钱基本上花的差不多了,花了不少。”

  手里没有钱,就还不上银行的钱,王先生顺理成章地成了被告,这已是他第四次出庭了,今天,他要面对的不仅有法官,而且还有房子的开发商。

  法官:“我们这里是北京市宣武区人民法院执行庭,今天通知当事人到庭,主要是因为北京广汇房地产开发有限公司依据北京市宣武区人民法院生效的2006宣民初字第5819号民事判决书,向本院申请执行王欢和孙丽君偿还企业欠款的案件。”

  根据之前已经生效的判决,被告王先生应该偿还原告工商银行北京宣武支行借款三十四万多元及相关利息,但是在法律执行过程之中,开发商作为连带保证责任人,已经替王先生向工商银行交付了全部欠款,那么按照规定,开发商现在可直接向王先生追偿欠款。   

  法官:“作为被执行人王欢和孙俪君,对于判决书确定的你负有偿债权人债务将近40万元这个法定义务,你什么意见?”

  王欢:“没意见,我确实欠人家钱。”

  法官:“你欠钱的话准备怎么偿还?”  

  王欢:“还钱啊。”  

  法官:“怎么还呢?”  

  王欢:“那我有钱我肯定还。”

  法官:“现在对判决有效的实际的有什么计划?”  

  王欢:“一年之内,我上次说了。”

  法官:“一年之内可以偿还,用什么做保障?”

  王欢:“我也没有抵押物。”  

  法官:“其他的保证呢?你也没有职业,那么这一年法院怎么能够给你这合理的时间呢?”  

  面对法官的咄咄逼问,王先生显得很是无奈。

  法官:“也就是说目前为止你不能足额的履行全部法定义务,是不是现在这种情况,我问你按照现在判决书生效的日期是不是现在履行不了?”

  王欢:“对,暂时履行不了。” 

  法官:“由于被执行人孙俪君和王欢不能按照法院判决的通知,履行判决书确定的法律义务,那么按照中华人民共和国国家民事诉讼法相关规定,人民法院依法做出了对孙俪君、王欢采取强制执行的民事裁定书,有关裁定书由书记员进行送达。”

  王先生拿着裁定书看了半天,最后还是在送达书上签了字。

  购房还债的巨大压力,让王先生确实感觉到房子贵得有点承担不起。据了解,这套房子现在已经升值到每平米近万元。在北京,今年1至5月份新建商品住房售价平均涨幅高达10.1%,在上海,从5月到6月仅一个月时间,房价增涨6.6%,同期的广州则高达38.73%,在深圳,上半年的最后一周,商品住宅成交均价高达14690元/平方米。来自全国70个大中城市的最新统计标明,6月份房屋销售价格指数上涨6.4%,涨幅比上月增1个百分点,涨幅增速也创2005年11月份来最高值。

  我们看到,房价在涨,房贷利率在涨,与此同时,住房贷款纠纷案件的数量也在上升。上海银监局有过统计,2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右,但到2006年9月末,上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点六,也就是说,两年多的时间,上海房贷不良率上升了7倍多。很多当初轻易贷款买房的人,如今尝到了无钱还贷的苦果。

  从2004年10月起,王先生的房贷就一直没有还,直到现在,他甚至连每月二百多块钱的物业费都交不上。

  王欢:“我们家没有门镜,就像这种门似的,一敲门我们家里谁都害怕,连我儿子也害怕,别出声。”

  内忧外患,让王先生的生活一下子发生了巨大的改变。

  王欢:“我就没抽过这烟,就这两年我才开始抽这烟。”

  记者:“什么烟?”

  王欢:“红塔山,我就没抽过这烟,我什么时候抽过这烟。”

  记者:“以前抽什么烟?”

  王欢:“我最少,最起码也是玉溪以上,我就没抽过这烟。”

  王先生做生意失败,不仅造成了房子的危机,而且打乱了家里的安宁,他和妻子,两个人经常为此吵架,终于有一天,妻子忍受不了压力,提出了离婚。

  王欢:“她的压力特别大,因为怎么说呢?她是女人,没办法,所以她就说不行就离婚,我说离就离,开着车我们就去了,到那儿就离了。”

按照贷款协议的规定,借款人连续三个月或者累计六个月不还款,银行就可以上诉法院,要求解除贷款合同,也就是要借款人把所有借款一次性还清,但是对于这类案件,银行则是尽可能不起诉,因为这样做成本太高,但是不断地打过来的催款电话,也让王先生感觉到了巨大的压力。

  王欢:“那时候压力特别大,因为我没有欠过人钱,这是第一次,就没想到利息这么高,本钱,说白了就是自己的房款没多少钱,就是这个利息非常的大。”

  王先生之前很少注意过每月的还款利息到底是多少,如今在家没事找出还款单,仔细一看,结果令他大吃一惊。

  王先生:“我每个月还两千多块钱,本钱只有八百多,剩下全是利息。”

  在多次催交都无效之后,银行只有将王先生起诉至法院,法院很快就做出了判决,要求王先生偿还银行贷款本金,一共34万多元及利息,让王先生感到难以理解的是,他每个月的利息一下子涨到了将近四千元钱。

  法官:“按照民诉法的规定作为当事人不能履行法定的义务的话,需要支付延迟履行债务利息,这个债务利息是比照银行最高贷款利息双倍执行。” 

  本来王先生每个月两千元钱的贷款都还不上,现在又多出来这么多的本金及利息,这让他感到很是无奈。

  王欢:“我说你打死我我也不可能再贷了,利息太厉害了,真太厉害了。”

  为了调控房价,自2005年以来,国家5次调整存贷款利率,8次调整存款准备金率。现行一年期存款利率为3.06%,扣税后仅2.448%,相比CPI4.4%的增幅,呈现负利率,而一年期贷款利率则为6.07%。这对于想买房的老百姓来说,房子变贵了。

  老大妈:“老是调控,房价下调就是不见动静。”

  在高利息高房价面前,老百姓无能为力。

  小伙子:“不买不行啊,住哪啊?”

  还不清的贷款,卖不掉的房子

  北京的王先生被滚雪球式的房贷拖的筋疲力尽。其实,2004年10月以来连续多次加息,虽然每回幅度都不大,只有零点几个百分点,但加在一起不是一个小数目。

  北京的老刘也是一个房奴,被房贷压得喘不过气的他,一直想干脆把房子卖了。然而,如今这个愿望对他来说,已经变成了一个奢望。

  老刘本来是京城里的生意人,而且小生意一度做得很红火,手头自然就很宽松。在2002年的时候,他在北京市朝阳区的团结湖附近看中了一套200多平米的现房,准备让全家几代人都住进来,在交了40多万的首付款之后,老刘拿到了房屋的钥匙,然而,当记者跟随他来到这套房子的时候,里面已经变得面目全非了。

  老刘:“为什么买这么大房子,就是因为当时父母身体都不好吧,还带一个保姆房,当时就是这么考虑的,结果现在变成这样子。”

  心爱的房子,老刘自己没有住,而是把它托给中介公司出租,出乎意料的是中介公司一下子把三居的房子给隔成了九间了。

  老刘:“差点没急了,心疼死了,你知道吗?感觉,这没办法。

  本来是自己要住的房子为什么忍心把它出租呢?因为老刘的房子是贷款买的,除了首付的40多万外,他还欠了银行166万的贷款,20年按揭每个月要还款1万零800元,在交了两年多的贷款之后,2003年老刘的生意上遇到了麻烦,急需要现金。经过反复思考,老刘只好决定忍痛把刚买了不久的房子转手卖掉。

  老刘:“等咱们赚完钱以后再买吧,对吧,然后房子也越住越好。”

  老刘从2003年开始张罗卖房到今天,他的这套房子一直没有卖出去。由于缺乏资金,他的公司也很快倒闭了,在他看来像长征一样的卖房之路,已经让他身心疲惫了。

  老刘:“就是死活也卖不了。”

  老刘的房子为什么总是卖不出去呢?首先,因为他这套房子向银行贷款了166万,现在要转手卖出,就必须涉及转按揭的问题。

  老刘:“问银行,银行明确给我答复说可以办,你找我们律师事务所,找到律师事务所他们就推来推去,就跟皮球一样踢来踢去。”

  老刘告诉记者,他等待律师事务所办理转按揭的电话长达十个月没有明确答复,但是每天给银行的还款还在继续。

老刘:那我就从下个月开始停止还款他说可以,结果等过了三个月开始银行开始找我,你怎么不还款。

  我急了,那对不起我这房子我不要了,你们自己愿意怎么处理怎么处理吧。

  老刘铁下心来不要这套房子了,但是对办理转按揭,银行和律师事物所态度并不积极。因为,按揭不转,利息还是要还,老刘查了一下,每月1万零800元的的还款中,本金只有不足4000元,其余的近7000元全是利息。

  老刘:“如果你要三个月不还钱银行就应该通知您终止合同的什么,再有几个月不还钱他可能就要起诉你,尽快进入法律程序就完了,没想到他们根本不着急。”

  眼看着转按揭没有希望,每个月的房款又还不上,而且上了信贷记录的黑名单,。老刘只好亲自到银行要求赶快起诉自己,以图尽快把房子还给银行。

  老刘:“他这个信贷科个人信贷这一块如果一旦启动这个程序交给他们银行的法律处也不知道什么处,由他们去启动程序了。一个小男孩说已经转过去了,您稍微等等我说行,一等等了两年,我说这玩意没信了。”

  2年多的时间,银行迟迟不起诉,老刘再也还不上每月6000多的利息,也再不愿意住进那套房子里面,而是回家里和老人挤在一起。因为父母有病,老刘一直不敢告诉他们自己的窘境,一直等到2006年,老刘终于接到了法院的电话,告诉他可以审判了。但是结果却让他无法接受。

  老刘:“当时法官也是说,我给你们协调一下,如果这样的话你损失太大了,而且很有可能你连欠款都还不完这样很有可能追究你其他责任,我说卖血吧。”

  如果房子由银行收回拍卖,按惯例,估价将低于当初购房的价格,而拍卖时的起价会更低,老刘当初的购房价格为9000元/平米,保守估计成交价在8000元左右,仅此一项就缩水了20万,如果加上违约金16.6万,营业税9.24万,还有中介费5.04万,装修费25万也拿不回来,还有保险、大修基金等杂费支出了近10万元,这样算来,老刘最少要损失80多万元.,这样的结果,老刘怎么也接受不了。

  记者:“然后您这房子被银行收回了吗?”

  老刘:“没有啊,没收回。”

  银行也基本同意,你可以自己处理,处理的话现在基本我赶紧把这房子卖掉,卖掉完了以后拿那个钱还到执行庭,执行庭把钱给银行就完了。

  无奈之下,老刘决定,拿着法院的判决书自己卖房,他原本以为判决之后,这套房子上市交易就可以顺利地办理转按揭手续了,但让他始料未及的是,从挂牌至今这套房子都乏人问津。因为,按照国家政策,如果按购买价格207万元出售,他将免征个人所得税,但是需要征收5.5%的营业税11.4万,以及付给6.21万中介费。加上这些,房价总额变成了224.61万元。购房者大多不能接受转嫁的这近20万元的税费。而老刘自己也不能承受这些费用,所以很难卖出。

  老刘:“没了归没了,而你不是说平了,还是,还在又欠人家钱了,完了以后呢,而且特别是在北京现在房地产价格在噌噌往上涨的情况下,不但没赚着钱,还赔钱,而且房子还没了,我觉得这事挺难受。”

  采访中,记者注意到,老刘在无奈的时候总是在笑,好像一场疲惫的游戏总是没有结局。本来有一个幸福的愿望,但是突然陷入了压力重重的还贷日子,本来光鲜的老刘变身而为“房奴”,终日忙碌奔走。但是想要挣脱房贷的枷锁,彻底解放自己,他的卖房之路似乎还看不到尽头。

  制定相应法规遏止投机炒房,确保普通购房者的合法利益

  北京的刘先生想把房子卖掉,从房贷压力下解脱出来,可是,二手房市场高额的税费,又成为一道无形的障碍,房子在他手里,成了一团剪不断理还乱的乱麻,这种尴尬究竟是怎么出现的呢?

  我们今天也采访了学者易宪容,一起来听听他的意见。

  易宪容:“银行来讲的话,我这么一卖出去,倒到别人面了,它就是千方百计来讲呢,找一个理由呢,你这个钱不转,你要转呢,就有你负责额外的成本所以来讲呢,就对我们整个二手房交易市场来讲呢,就设置了重重的障碍,所以来讲呢,现在还是问题比较大。”

  中国社科院的研究员易宪容认为,银行因为利益关系不希望提前解除合同。即使通过法院判处解除合同,可以不用继续还贷,但是以前的利息就白白支出了,并非一方退房,一方退钱那么简单。

  庭长:“那么解除合同以后,一般是两个合同都解除,两个合同一般是买房的合同,还一个是贷款合同,那么贷款合同解除,现在很多银行给你有约定,如果你要提前还款,也就是提前解除合同,那么你要支付违约金,你不是说我给银行借钱把钱还了就完了,不,你想还款,你得交违约金。”

  老刘决心承担所有赔偿也要把这套房子脱手,但是他盼望的即使自己亏本的交易一直不能实现。记者在房屋中介公司我爱我家了解的数据显示,过去几年每年的二手房交易量增幅都在30%到40%,但是到了06年由于征收营业税,再增加了个税和土地增值税,整个市场北京二手房交易量只增加了不到8%。

  我爱我家副总裁:“政府是想通过这种政策逻辑来抑制一些房产的投资或者投机的力量。但实际的效果反而由于税收的增收使得很多该进入二级市场成交的房源无法释放出来,也使得一部分税收或者全部的税收转让给购房人,使得购房的成本上升,房价上涨得更快,而交易量没有明显的增加。”

  老刘的房子因为购买未满五年,那么他的交易行为就被政策认为有投机炒作的嫌疑, 想要卖房,就得付出不小的代价。

  记者:“有没有措施或者是操作的空间,来避免这个误伤这部分正常交易呢?”

  易宪容:“这个关键在我们就是要把这个投机和投资这两块给它清除出市场。”

  易宪容认为,国家应该制定相应的法规,将投资和自住用房进行清晰的划分,分别适用不同的交易政策,这样才能在遏止投机炒房的同时,确保普通购房者的合法利益。

  易宪容:“制订一个法律,自己住的一套房子,是消费品是怎么做的,那么你这个来讲,或者税息啊,还有利息啊等等都有优惠的,那么如果其他的之外,比如你像一套住房之外我就是投资了,所以这个是比较,比较容易区别。”

  半小时观察:买房不是买白菜

  王先生和刘先生的遭遇,可能有些特殊。但相信像他们那样,背负沉重还款压力的购房者不会是个小数目。眼下房价上涨、利率上升,远远超过普通老百姓收入增长的脚步。作为个人,我们无力扭转这个局面,但钱是自己的,不要拿着自己的钱冒险。

  房奴的出现有各种客观原因,但我们也看到,在这个过程中,也有一些人不能客观地估计自身的经济能力,选购的房屋面积较大,房屋总价偏高,一旦出现什么变故,经济状况恶化,就没有任何解救的办法。对个人来说,这是一个很麻烦的事情,对金融机构来说,这是不良资产在增加,对整个经济来说,这是在制造泡沫。

  套用股市上的一句话,市场有风险,买房须慎重。(主编:周人杰 记者:刘春华 高建国 李锦)


 

 

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