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北京地铁五号线拉动沿线房价 个别楼盘房价翻倍
华夏经纬网   2007-07-23 10:24:32   
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    图为北京市区的楼盘。2007年上半年京城住宅开盘整体均价为11352元/平方米,比2006年同期上涨了41.5%。据“2007年上半年北京市房地产商品住宅市场研究报告”显示,从开盘价看,京城房价涨幅惊人。该报告由中大恒基不动产营销市场研究中心撰写,数据来源是北京市房地产交易管理网官方公布的楼盘信息。报告分析认为,京城房价高涨,主要原因是中高档住宅放量增加,拉动了价格整体上扬。据分析,开发商“有意捂盘”等保守态度,减缓了新增供应的速度,导致6月份供需差距为78万平方米。(资料图) 中新社发 郑劭淳 摄

  贯穿北京南北的地铁5号线已于7月1日试运行,预计9月20日正式开通。这再次推动了5号线沿线房产市场的涨价潮,有的楼盘涨幅竟高达1倍。

  “时间距离”拉动房价上涨

  “如果能够选择的话,我宁可买在南四环,也不买在北二环”,在城区政府机关上班的翟先生告诉《市场报》记者,“北边是上风、上水带,发展确实不错,距离单位也近。可要是上班的话,无论是开车,还是挤公交都让人着急,太堵了。”交通作为老百姓出行的一个重要环节,越来越多的人更倾向于选择很少发生堵车状况的公共交通出行,如轨道交通——地铁。据21世纪不动产与新浪房产前不久所作的一项联合调查显示,75%以上的受访者将交通作为购房和租房的首选因素。“由于普通购房者将交通视为购房的首选要素,所以,地铁为其沿线的物业带来了良好的溢价能力。”北京高力国际专业咨询部高级经理杨清对媒体表示。

  数家房地产研究机构的监测数据显示,2003年地铁5号线开工以来,其沿线房产的价格年平均上涨幅度近18%,超过了北京市房价年平均上涨速度。业主对于地铁开通后房产的升值预期,是支撑沿线房价不断攀升的主要因素,而购房需求对于轨道交通的追捧,也使此类房价居高不下。如5号线北端的佳运园,开盘时均价为3700元/平方米,目前的二手房价格已达7300元/平方米,涨幅几乎达到100%。南端宋家庄周边有3个在售新盘项目,均价在1.2万元至1.38万元/平方米之间。

  中大恒基不动产营销分析,5号线途经各个节点的房地产项目对地铁所带来的升值依赖程度各有不同。昌平区立水桥以北的路段主要以别墅项目为主,驾车出行是主要交通方式,因此地铁对于这类楼市的推动作用不够明显。但随着5号线的开通运营,预计该区域将加大普通住宅的开发。就目前的价格来看,南三环至南五环的房价,与同环线其他方位要低。城南城北普通住宅的房屋单价相差甚多,南三环附近的销售业绩不错的楼盘,价格也不过在7000元/平方米左右,而北三环的项目大都在13000元/平方米左右。随着地铁5号线即将开通,线路中南城区域的房价还将有很大的升值空间。

  自住型人群抢占先机

  “我刚在南四环买了一套房子”,在国贸工作的梅女士向《市场报》记者坦言自己就是被地铁5 号线打动的,“地铁5号线很快就要通车了,出行会非常便捷。其实,原来想在东四环附近找房子的,但是太贵。后来我就把目标瞄向南城,这里的房子品质不差,更重要的是价格便宜。”像梅女士这样“工作在市区,住在郊区”的白领一族在北京并不鲜见,他们是地铁周边楼盘的主要购买者,据统计这部分人群所占比例约为60%左右。

  同时,由于商业核心的日趋明显,像金融街、CBD以及亚北商圈这些写字楼集中地区的就业人群中有相当部分是“首次置业人群”。在房价普遍上涨的情况下,首次置业人群为“工作满足居住”,会更多的选择基础价相对较低,配套设施日趋完善的南城或北城,而缩短“时距”的地铁也缓解了“劳途奔波”的压力,这类型购房者使得地铁沿线的房价进一步攀升。例如,位于北五环外昌平区的楼盘“明天第一城”,其100平方米左右的二居室在地铁未修建之前均价为5000元/平方米左右,随着5号线的修建和即将开通,“明天第一城”相同面积的二居室户型均价已达1万元/平方米左右。而北五环以内,5号线辐射地带的亚奥核心居住型楼盘“嘉铭桐城”,在地铁未修建之前的楼盘销售均价为7000元/平方米左右,随着地铁5号线即将开通,相同面积的二居室户型平均售价已经涨到1.2万元/平方米左右。

  投资型人群看准商机

  据北京房产中介“我爱我家”的统计数据表明,在北京的购房人群中,投资性购房占总体购房的30%,也就是说每四个购房人中就有一个是投资性购房者。后现代城专案刘杉接受媒体采访时表示,区域交通条件的改善对于加大客户的投资信心非常重要,轨道交通通车对于站点周边楼盘价格起到了强力拉动作用。例如,地铁五号线途径的马家堡地区,在地铁还没有修建之前的均价大概在3000/平方米元左右,修建过程中的价格一路飙升,到2006年上半年,均价已涨到6000元/平方米,上涨幅度高到100%,目前这一带地段均价已经超过8500元/平方米。

  《市场报》记者联系了世邦魏理仕北京研究部主管覃晓梅,她认为:“地铁拉动房价上涨,分别经历了一手商品房和二手房的‘两级跳’。先是开发商在售房时将地铁的溢价因素打入房价,而后业主再将这一溢价因素计入二手房价格。”5号线北新桥站的杨先生有一套三居室的二手房,2006年6月挂牌价只有7300元/平方米。今年6月,同一院落同一户型的二手房挂牌价已达10800元/平方米,涨幅达48%。“5号线9月正式通车,到时估计价钱可以出得更高。”杨先生预计。业主敢于涨价的核心因素,即是5号线将于2007年9月通车。

  理性对待“地铁拉升房价”

  21世纪不动产市场分析师孟奇认为,轨道交通的概念已经被开发商和业主提前意识到了,个别项目有地铁概念使用透支的现象,预计5号线的开通对于其沿线的某些楼盘价格推动作用不会太明显,“等5号线真正通车后,预计还将助推房价进一步上扬,但涨幅会非常有限。”随后,《市场报》记者联系到戴德梁行董事王晨,他表示,对地铁5号线的影响应该区分对待,二、三环内地铁沿线物业,原本交通就较为便利,且这部分区域价格已处高位;相比之下,位置较偏远的物业,由于居住环境优越、价格适中,会更多受惠于地铁的开通。因此,地铁的开通会给地铁5号线南北两端的物业带来更大的升值空间。

  今明两年是北京地铁开通运行的高峰,继2007年北京地铁5号线开通后,2008年将会有地铁10号线、8号线一期(原奥运支线)、机场线开通,4号线于2009年开通。地铁无疑是北京新一轮房价上涨的重要推手。但是,交通条件毕竟只是物业定价的重要参考因素之一,而非唯一因素。因此,购房者在购买一手商品房和二手房时,还是要理性思考、全面衡量,不要因为“地铁全面拉升房价上涨”的观点而冲动购房。(王旭辉 李倩)

来源:市场报

转自中新网

 

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