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供求关系“唱涨”北京地产 高房价还能走多远?
华夏经纬网   2007-08-02 13:17:49   
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    图为北京市区的楼盘。2007年上半年京城住宅开盘整体均价为11352元/平方米,比2006年同期上涨了41.5%。据“2007年上半年北京市房地产商品住宅市场研究报告”显示,从开盘价看,京城房价涨幅惊人。该报告由中大恒基不动产营销市场研究中心撰写,数据来源是北京市房地产交易管理网官方公布的楼盘信息。报告分析认为,京城房价高涨,主要原因是中高档住宅放量增加,拉动了价格整体上扬。据分析,开发商“有意捂盘”等保守态度,减缓了新增供应的速度,导致6月份供需差距为78万平方米。(资料图) 中新社发 郑劭淳 摄

  如果拿经济学的规律来评判北京乃至中国房地产目前的现状,恐怕教纲就要改写了。尤其是北京市,即使是面对限价房、经济适用房、配建房的夹击,各项严令的包围,房价仍然在上涨:今年6月,据国家发展改革委、国家统计局调查最新显示,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。根据国家统计局公布的调查数据显示,2007年4月份、5月份北京房价的涨幅分别高达10.7%和10.3%;北京市统计局的数据显示,今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。许多业内人士预测下半年,房价仍有加速上涨的可能。

  到底是一只怎样的手“导演”着房价唱衰与唱涨的曲目?需求和供给在进行着怎样的博弈?我们试图用新近发生的种种事件以及专家学者们对房地产目前形式的判断,拷问一下———高房价还能走多远?

  供求关系唱涨北京地产

  供应量不足市政配套完善奥运会临近投资者跟风购买

  “以往,回报率只有达到8%或者10%,很多投资型买家才会去考虑买房或者买铺进行投资,而现在,7%甚至6%都会吸引众多投资型买家”,正在北京进行整包酒店式公寓的业内人士赵冬焱对记者说。分析原因,赵冬焱说,以前人们投资主要考虑有一个长期而稳定的现金流,只要买入和租出(或卖出)达到一个合理的差价就可以了。但是由于房价的上涨,投资型物业的年回报率已经由原来的10%、8%回落到目前的7%甚至5%左右。那么为什么还有大量的投资者一如既往地选择投资呢?

  “人们已经从追求现金流转向了对预期物业升值的追求,每个月现金的多寡和长期的投资回报相比,绝大多数会选择后者。”赵冬焱说。

  赵先生的经营行为可以管窥目前北京地产市场的大势。这仅仅是只占北京买房人群10%的投资型买家面临的局势,而在占有绝大多数的自住型买家那里,前几年认为6000元/平方米都觉得贵的房产,现在11000元/平方米都算是“经济型”了。目前的北京楼市,四环之内已经基本“消灭”了10000元/平方米以下的楼盘,20000元/平方米的四环沿线楼盘比比皆是。原因何在?

  7月末,国家有关部门分析原因认为,去年以来,加税、加息等打击买房投机的政策落实,推行90平方米70%住房户型结构,可以相对降低总价提高有效购买力。这些措施并没有从根本上解决推动房价上涨的主要矛盾———供应与需求的紧张状况,缓解土地价格飞涨和土地供应紧缺给住房建设用地需求的压力。应该说,去年以来,紧缩的银根和不足的土地供应与住宅建设、住房需求之间矛盾的加剧,是房地产价格尤其是住房价格上涨的最主要原因。

  而开发商们则是从另一个角度诠释了房价上涨的原因。以20000元/平方米即将入市的北京万达副总经理卢明在接受记者采访时表示,目前,世界各国的房地产价格都在不同程度地上涨,中国作为一个发展中的大国,随着经济水平的飞速发展,尤其是面临着奥运会的到来,像北京这样正在迈向国际化大都市的城市来说,房价上涨应该是正常的经济现象。

  “土地的价格在不断攀升,开发商拿地的成本也相应的大量提升,而且由于奥运会的临近,北京各个地域的市政配套建设已经接近尾声,尤其是轨道交通的大发展势必使周边物业升值,价格上涨是完全符合规律的。”卢明如是说。

  国家统计局局长谢伏瞻在接受央视采访时称,从1997年到2007年间,除了日本和香港之外,全球绝大多数地区房价涨幅都达到了100%以上,最高的是爱尔兰,10年房价涨幅达到180%。

  而通州一个超级大盘的老总对记者说,由于土地的稀缺,很多拿不到地的开发商已经走向联合拿地进行开发,而且无法预见下一个项目在哪里,因此,捂盘惜售、坐地涨价的现象屡屡发生。国家虽然推出了一些限价房、经济适用房,但由于准入制度的不完善,不能从根本上解决实际需求,因此造成了需求比例的失衡。

  供求比例的失衡造成一个现象:价格越涨,人们越买,于是价格就会再涨。专家将此称为“跟风型消费”。“前两年很多人一直在观望,以为房价会有转机。但事实远远超出了这些人的预期,从现在看,大多数人都放弃了观望,转变成了市场上又一股非常强大的购买力。”在这位专家看来,近来很多均价每平方米万元左右的楼盘一上市便被抢购一空,都是对这种“跟风型消费”的最好注解,甚至有很多家庭,6个工薪阶层供一套房子,都折射出对价格继续上涨的深刻忧虑,尤其中小户型、低总价住宅更是一房难求。

  种种迹象表明,今年下半年开盘的项目,基本还将是高开高走,甚至有人预言,未来五环沿线的商品房价也将超过每平方米万元单价。

  居者有其屋是未来楼市主题

  保障性住房应成“抑高”利器住房两级化趋势明显

  最近,北京市连续推出一大批经济适用房、限价房用地,在聂梅生看来,这是对以往宏观政策的一种深化。“政策房和商品房分开应该说是一个明智之举,中低收入者的住房问题,政府有责任承担起来,而不是简单把这个责任转嫁给市场。”聂梅生指出,这种分化同样是对消费的一种疏导,不要让所有需求一股脑涌入商品房市场,而是在不同领域得到消化。但同时,“房地产方面的政策不可能立竿见影,特别是保障性住房和限价房建设上,更需要有一个开发周期。”聂梅生告诉记者,转移需求不是短时间能达到的目标,会体现出明显的滞后效应,因此,宏观调控的作用要在未来一两年之内才能充分地体现出来。

  对于房价高低的争论与判断,中原地产华北区董事总经理李文杰认为,如果放在大环境上看,房价无所谓高或者低。因为它是国家经济的一种体现,是经济规律使然,而保障性住房应该成为控制高房价的利器。

  对社会上流传的“未来房地产项目配建15%保障性住房会给两种不同居住人群带来心理障碍”的言论,李文杰说,在很多发达国家和地区,高收入人群和低收入人群所住区域大多也是“混居”的,经济适用房、两限房等便宜房根本不会造成心理落差。在香港的新市镇建设中,开发商做项目配建比例达到了50%,而配建的公屋相当于北京的廉租房,配建的居屋相当于北京的经济适用房,高档房与便宜房在同一区域。并没有出现所谓的不和谐。而且开发商可以通过技术手段,将高低两个社区有意识地分开。

  香港房地产资深人士半求在接受媒体采访时说,香港房价为什么这么多年还没有飙升,其中一个原因就在于老百姓的解读能力比较强,他们得知政府在大力发展公屋和居屋,就能意识到房价会得到控制,因此不会轻易投币,开发商亦因此而在房价上控制增长。

  在开发商环节,配建比例也不会给他们带来太多的影响。虽然在同一个地块,但开发商可以通过成本核算来解决,无非高档房价格承担一部分便宜房的成本,开发商的利润还是能够得到保证。在记者采访的一些开发商当中,绝大多数开发商表示,会积极配合政府有关部门关于配建房的开发。

  “这不仅是项目开发成本与利润的简单意识,而是开发商们对于社会责任感与民生的一种义务,房价上涨虽然是多方面原因造成的,但开发商在其中起到了至关重要的作用,也是房价上涨的既得利益者,因此,做一些关乎民生的工程是理所应当的。”北京北辰置业经营公司总经理姜宏如是说。

  如此看来,国家有关部门最近出台的种种举措的确在房地产市场上带来了积极的影响,在纷纷扰扰有关房价高低的争论中,也许建设部政策研究中心主任陈淮的一句话可以道破“天机”:政策出台的根本目的,就是为了让老百姓能住上房子。

  不必仇富,不必嫌贫,只要人人有房住才是社会和谐的不变主题。

  新政频出欲挫高价锐气

  宏观调控政策平抑 重税在即供给增多

  “在现有的游戏规则下,土地、地价、房价之间已经形成了一个难以打破的怪圈,这个循环不打破,房价便很难得到抑制。全国的房地产商现在在争着吃同一块奶酪,奶酪大小是一定的,那最后结果只能是谁出的钱多谁来吃。但是,是不是可能多出一块奶酪呢?举例说明,比如前些时间争议一时的小产权问题,虽然这种住房最终可能得不到官方的认可,但在实际上,这种房子恰恰是在多出一块‘奶酪’上做的尝试,并达到了对买房人有益的结果。像这样的事情都在提示我们,在现有游戏规则的基础上做出一些调整,恐怕才是撬动房价唯一的杠杆。”全国工商联房地产商会会长聂梅生的采访发言,多少代表了房价担忧者乃至政府有关部门平抑房价的决心。

  最近,国家有关部门分析研究了目前全国经济形势和经济工作,认为只有在“投资”和“土地”———做好文章,控制房价上涨才有一线希望。

  具体措施包括,首先对房地产投资要做到分类对待、有压有保,压公建保住宅。“有压”就是要服从和服务于整体经济降温和控制固定资产投资规模的目的,对办公、商业等非住宅类项目投资可以阶段性严控。“有保”就是要对包括保障性住房和普通商品住房的投资给予保护性甚至鼓励性的政策倾斜。

  其次,住宅用地要网开一面,快速有效提高供应。除了提高新增出让住宅用地效率以外,盘活存量闲置土地是快速提高土地供应的有效途径。

  第三,应当提高住宅用地容积率,以期刚性提高有限土地的住房供应规模,在有限的土地上建设更多的住宅,推动高层住宅比例快速提高。这样可以节省地面,增加楼面,刚性增加住房供应量,缓解住房需求,平抑住房价格。

  而在此前,有关部门已经提出了“十一五”期间,北京要建设总面积达到3000万平方米的经济适用房和两限房的要求。不仅制定了将在定福庄、南苑、丰台、石景山等区域大力发展两限房,同时要求在5年之内完成12个经济适用房项目。更为重要的是,从2007年5月1日起,位于三环以外且不在政府土地储备控制区域内的普通商品住房建设项目,尚未取得规划意见书和仅取得土地一级开发项目规划意见书时,必须按照15%的规划面积配套建设保障性住房及两限性住房。这意味着,国家将不再坐视商品房大量入市而需求性住房不足的现状,用强力的政策直接要求开发商“扶强惜弱”。有人算账,到2010年,不算集中建设的两限房和经济适用房,仅配建的保障房就将达到1200万平方米,可提供17万套左右的便宜房。

  目前,方兴未艾的两限房虽然准入门槛还未确定、经济适用房难觅踪影,但不难想象,数年后当数十万套便宜房入市,它对高房价的影响将会如何,结果应该不难预测。

  除了刚性的政策,在持有环节上,政府有关部门也考虑重拳出击。在开征物业税条件并不成熟的情况下,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告建议,应选择部分问题比较突出的典型城市作为试点,尽快征收物业税,促进住房供给的有效释放。(张舰 高彤)

来源:北京青年报

转自中新网

 

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