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四次加息楼市风险几何?“持币观望”态度显现
华夏经纬网   2007-08-29 16:03:55   
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   据中国人民银行宣布,自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27%,由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18%,由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。(资料图) 中新社发 海安仇稳山 摄

  8月21日,央行宣布,自8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。几乎与央行年内第四次加息同时,“房贷首付提高”传闻逐渐白热化。美国次级债风波更是在此间席卷全球。这些对于房地产市场意味着什么?

  “房奴”压力明显增加

  央行宣布,自8月22日,一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的6.84%提高到7.02%;五年期以上贷款利率由现行的7.38%提高到7.56%。另外,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点,五年期以上公积金贷款利率由现行的4.95%提高至5.04%。

  从此次央行上调利率的幅度来看,对于普通的购房消费者来说,此次利率上调的成本增加幅度并不大。以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率(基准利率的0.85倍)的消费者来看,在此次加息前,每月的还款额为2196.81元,而加息后的每月还款额为2223.67元,每月成本支出增加额为26.86元。但是今年以来已经四次加息,对于普通消费者来说,累计增加成本应该是比较高的,执行优惠利率,四次加息后,累计增加的成本达到106.44元。

  新浪网与链家地产联合调查显示,年内四次加息让54.1%的消费者选择暂缓购房。屡次加息对27.4%的“房奴”生活产生了冲击。在对“如果您已经贷款买房,加息对您的生活影响”的调查中,有46.5%的购房者感觉“成本明显增加,还款压力加大,但对日常生活影响不大”,26.1%的购房者感觉“成本增加有限,可以接受,生活照旧”,此外有27.4%的购房者认为“成本骤然增加,对日常生活已经产生了冲击”。

  另外,有54.3%的消费者认为加息不能抑制房价的上涨。此次网上调查的结果显示,在未来较长的时间内,央行再度上调利率的预期依然存在,这使得“房奴”的压力骤然增加。

  “以租养房”越来越难

  李先生于今年1月购买一套北京望京地区的慧谷阳光房屋,两居室,88平米,当时购房总价为105万元,李先生首付40万元,从银行商业贷款65万元,当时李先生从经纪公司了解到他的该套房屋如果出租的话,租金在3900元/月左右,为了尽可能达到以租养房的目的,李先生把还贷期限尽可能延长了一些,设为30年,这样的话,李先生月供为3819.69元。这样依靠租金,李先生就可以养这个房屋。

  但自2007年以来央行加息不断,截至目前已加息4次,房贷优惠利率已从2007年1月份时的5.814%上调至目前的6.426%。那对于李先生来说如果明年1月执行6.426%利率的话,李先生的月供就会达到4071.18元,而对于租金来说,一年后租金在4000元/月,变动幅度不会太大。这样看来,李先生的租金很明显已不足以支付月供了。

  北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为,此次加息并不是结束,根据月度CPI增涨幅度,今年9-12月份仍有可能加息,李先生月供增加额还有再次增加的可能,在租金基本无变动的情况下,月供与租金之间的差额会越来越大,“以租养房”的压力进一步趋紧,这将会促使部分投资者将房屋抛售出去。

  消费者“持币观望”态度已显现

  自从前段时间多家媒体爆料,银监会将出台政策把房贷首付比例提高至40%~50%之后,“房贷首付问题”愈发让人看得“一头雾水”。不论此传闻是真是假,目前市场上部分房贷消费者已出现了不同反应。

  据伟嘉安捷公司统计,目前,该公司每天接到想确认“房贷首付比例是否提高”的电话已高达50、60次,不少房贷消费者均表示,担心“房贷首付比例”真的提高后,买房将会难上加难。

  另据伟嘉安捷公司市场部相关负责人透露,近段时间,部分还在犹豫看房、买房的客户都已加快了签约、成交的速度,并要求加急审核房产评估,尽快完成提交首付款和银行批款业务。据统计,这部分人群约占总贷款人数的35%左右,这是市场较为积极的一面。

  不过,在目前北京二手房市场和个人房贷市场也出现一个不太乐观的局面。以往在“金九银十”二手房市场旺季即将到来之际,本应是二手房市场日趋活跃的时节,但在今年却出现了交易量走势放缓的情况。

  据我爱我家公司统计,进入8月份二手房市场交易量与去年同期相比小浮下调,降幅9%。部分二手房购买者出现“持币观望”的迹象。专家分析,部分二手房购买者之所以出现“持币观望”情绪,与“房贷首付提高”传闻日趋白热化不无关联。

  某银行相关负责人透露称:“由于贷款额度收紧,二手房抵押要求更严格,所以他们将尽量选择信誉好的优质客户”。业内人士则普遍认为,如果将首付款比例提高4至5成,提高购买者门槛的话,将会有37%左右的购买人群受到影响。

  监管层意欲何为?

  对于此次加息,北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为,主要针对的是CPI增幅过高,今年7月份居民消费物价指数CPI的增幅为5.6%,创下近十年来新高,出现通货膨胀预期。

  今年CPI增幅高的影响因素有很多,食品价格的上涨是其拉动的一个方面;另外,股市的火爆及房价的走高,这些都吸引消费者将资金从储蓄转为股票或房市上,进一步拉动了消费,促进CPI上涨。

  宫萍认为,此次存贷款利率齐动,且首次存款利率增长高于贷款利率增幅,这也充分说明,央行旨在通过利率来调节平衡储蓄、股市、房市三方关系。“只有通过这三方面关系的平衡,才能进一步促使CPI能够保持稳定发展。”

  链家地产副总经理金育松认为,此次加息之前,由于美国次级贷风波的影响,银行系统已经具有较强的控制房贷风险及规模的愿望;虽然此次加息针对的是整体经济过热,但是密集的加息还是对房地产市场形成了一定的影响,虽然每次调整的幅度不大,但是屡次加息后成本的叠加使得贷款成本出现明显上升,而密集的调控政策也使投资风险不断增加,由于频繁加息将对市场产生放大效应,投资需求有望进一步受到抑制。(周雪松)

来源:中国经济时报

转自中新网

 

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