新闻 综合新闻
“以房养老”下月试水中国 倒按揭或将水土不服
华夏经纬网   2007-09-24 11:07:32   
字号:

    争论一时的“以房养老”终于浮出水面,尽管这个名词的背后存有一丝苍凉:一个人把自己的一生与房子绑在了一起,年轻时为房子作奴隶,老年后以房子为依靠。可是,随着中国社会的急剧转型,这种超越传统观念、以经济为主体的社会保障模式有它存在的合理性和发展的前景。 中新社发 李忠 作

  抵押房产后,每月从保险公司领取一笔养老金,过世后将房产交与保险公司,这一流行于欧美几十年的“以房养老”的模式10月将首次在我国推出。上世纪80年代中期,美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立了“倒按揭”这一模式,之后流行于欧美世界。据了解,我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批,计划下月正式挂牌营业。

  “老有所养”、“惠及子孙”……这些延续千年的习俗观念,是构成中国人精神世界的重要支柱。在经历了四年左右的激烈讨论后,“倒按揭”的出台也给国人带来一场不大不小的观念碰撞。同时,“倒按揭”对于中国的房产市场、保险体系和法律体系,也是一次无形的考验。

  “倒按揭”,究竟是将“润物细无声”地改变我们的生活,还是初来乍到、水土不服?这些疑惑都尚待解答。

  中国寿险的最后缺口

  “对于完善保险市场、完善社会保障体系来说,'倒按揭'都有重要作用,”中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明介绍,我国人寿保险从1992年开始发展,短短15年时间就走过了西方250年的历程,覆盖了“生、老、病、死、残”各方面,目前唯一的空白就是“住房反向按揭”,即“倒按揭”,由于种种原因,这一风靡欧美的险种始终无法在中国落脚。

  陆建明介绍,我国目前的养老保障体系主要有三部分,即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障社会平均线,商业保险更适合年轻人,企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式,将老年人的资产通过配置变成资源,弥补了保险体系的一大缺口。

  “老年人交商业保险的费用高,时间短,很不划算,”陆建明说,从经济角度出发,“倒按揭”的思路非常好。随着老龄化社会的到来,一些大城市里的“空巢”家庭增多,很多老人可能会更需要这一产品。而“倒按揭”在形式上,房子的产权归属都是老人的,直至去世,这也满足了“居者有其屋”的心理需求。

  房价波动太大隐含市场风险

  倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押,贷款回收有一定保证,但面对无限制周期贷款,抵押资产的变化,利率的不稳定,预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响,存在着一定的市场风险,这也为“倒按揭”带来了技术难度。

  “我们的房价波动太大,估值和预测都相当困难。”陆建明认为,美国的“倒按揭”普及与其房地产市场的稳定有关,期房价估算变动不大,“倒按揭”的折旧预测较容易。但在中国特别是上海、北京等城市,房价如果继续猛涨,势必引发很多纠纷,甚至会出现大面积违约局面。

  其次,房产变现的难度也使得“倒按揭”危机四伏。欧美的租赁、中介和出售市场非常成熟,房产的变现相当容易,而我国的房产流通市场还很不健全,“有价无市”之忧甚虞。保险公司手中的房产,如无法随时变现,就会积累成巨大风险。“总不可能专门雇人去卖房吧。”

  政策隐忧和技术瓶颈仍然存在

  “欧美'倒按揭'之所以流行,与高额的遗产税有很大关系,人们在'以房养老'还是'留房予子'之中很容易作出选择,”陆建明介绍,以美国为例,子女要继承包括房产在内的遗产,必须缴纳高达60%-80%的遗产税,这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押,而子女也少有异议。我国目前法律体系的偏差,实际上鼓励了继承遗产,使“倒按揭”缺少生存的土壤。

  而且,我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷,等到退休后再向保险公司申请“倒按揭”。按照现行政策,等到保险公司拥有房屋的产权后,土地使用权的年限也所剩无几。“如果未来没有明确的政策落实,保险公司的积极性会受影响。”陆建明说,我国城市化进程中存在大量拆迁,如无政策保障,也会带来很多不确定性。

  “'倒按揭'是'连体保险',必须计算夫妻两人的寿命,精算的技术难度很大,”陆建明说,技术方面的瓶颈也将制约“倒按揭”的推广,保险公司是根据既往发生的数据推算未来,“10年前的生活水平,医疗技术,如何推算10年后人们的寿命呢?风险很大”。另外,如果参保的人数太少,样本量过低,计算偏差必然变大,将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。

  “'倒按揭'所涉金额巨大,风险是不可承受之重,”陆建明介绍,即使只有200万投保人,一套房子100万,也就是20000亿元,只要出现20%-30%的偏差,“规模小一点的保险公司就完了”。

  链接

  “倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。

  目前,美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。比较流行的主要有三种类型,依据不同的贷款发放单位来区别:首先是联邦政府保险的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦住房管理局进行保险,大约90%的倒按揭贷款属于此种类型;其次,是政府担保的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦全国抵押协会办理;第三种是专有倒按揭贷款,这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出,根据客户群分类而有一定的差异性,属于个人理财型产品。  

  旁边观察

  伦理困境:怕亲情也被“按揭”掉

  “中国父母对子女的爱是没有边界的,是终生的,”上海大学社会学教授顾骏说,“倒按揭”最先冲击的就是中国人的文化心态。在欧美人的传统里,“倒按揭”顺理成章,“巴尔扎克的小说里,欧洲的贵族就将自己的财产抵押出去获取'年金',可谓古来有之。”而在中国,这一模式面对的,是上一辈对下一辈越来越强烈的单向支持。

  老年人在享受“倒按揭”服务的同时,也意味着房屋价值的减少。“这意味着剥夺了下一代对房产的期权,”顾骏说,当老人做决定的时候,最大的困难是无法向子女交待。随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。“抵押了房产,就等于把亲情也给'按揭'掉了,这是老年人在情感上无法承受的。”

  “享受'倒按揭'的,往往是没有太多经济压力的老人;真正需要养老金的,反倒因为子女家境的窘迫,更不敢动房产的主意,”顾骏说,“倒按揭”将激化中国的家庭矛盾,加深独生子女背景下空巢老人的处境困难。

  中国人民大学社会学教授夏建中则担忧,“倒按揭”操作复杂的话,会令老人们无所适从,“个人恐怕算不过保险公司”。夏建中表示,对于那些单身或子女不在身边、不想到老了还要考虑如何“倒腾房产”的老人,倒不失为一个选择。但即便在国外,人们更多的还是依赖社会保障体系。

  “不要把'倒按揭'当成逃避责任的借口,”顾骏说,在健全的养老制度上,'倒按揭'是锦上添花,让老人多了一种支配财富的手段;但如果养老制度不健全,单靠'倒按揭'的雪中送炭,则是对现实的一种漠视。(孙君成 叶苗)

来源:南方日报

转自中新网

 

责任编辑:

共1页
  网友评论 更多评论>>>
  网友: 密码:   
 
 
 
  已有( ) 条评论 剩余 字 验证码:    
 
相关文章
   
·5次加息拉大商业贷款和公积金贷款利息差距(表)
·加息给购房者加重负担 调查显示五成人暂缓购房
·针对“捂盘惜售”等问题 各地政府再度发力整治
热门点击
  更多
一架载有77人客机在哥伦比亚坠毁 6人幸存
古巴革命领袖菲德尔·卡斯特罗去世,享年90岁。
精彩时评
 
·二元经济结构为精准扶贫做点什么
·为中国孩子取英文名网站为啥会火
·命案案卷丢失已经涉嫌违法犯罪
·马青莲:重塑医患和谐的“医疗大同”
·邓海建:多些“悦借”的巧心思
·明年供给侧改革或突出“去杠杆”
·莫让高校就业率沦为数字游戏
新闻推荐
  更多
·两岸文创企业在上海合作设立“创新发展基地”
·两岸企业家吁打造普惠共享的新经济体
·北京控烟一年半2719人遭处罚 总罚款近200万元
·女大学生在网络平台贷款惹纠纷 被“裸照”要挟
·韩国一日军慰安妇受害者去世 在世者减至39人
·印尼亚齐发生6.5级地震 至少25人死亡
·最新研究:剖腹产“影响到人类进化”
精彩博文
 
·[张良骅]“习洪会”为两岸关系注入正能量(时评解析)
·[风云变幻]民进党对待洪秀柱"大陆行"依然是一贯嘴脸
·[我心飞扬]蔡英文的"台独"把戏该收场了 把台湾带向何方
·[袁周]行走西藏——大湖.天路.古原 与珠峰不期而遇
·[宠辱不惊]王宝强朋友遭空壳公司欠薪近千万 帮转发消息
·[坐看云起]2015预算报告执行情况"出炉":民生支出是重头
·[我心飞扬]观察:柯文哲的无常 加速台湾政治生态恶化
华夏周刊
  更多
新闻排行
   
国民党推罢免“绿委” 柯建铭:看谁罢免谁
经济闷、两岸冻 2016年度代表字:苦
首周票房近4亿 拍部中国版《你的名字。》
郑爽马天宇新剧遇冷 流量担当为何带不来流
《间谍同盟》:一部被服装拯救了的电影
最新研究:剖腹产“影响到人类进化”
香港与智利签署投资协定
林佳龙带5局长赴欧洲考察 国民党批不顾预
港股大涨 成交金额急增73.6%
警花脚踝骨折 警察男友背其上班被赞恩爱
  图片新闻   更多
  精彩视频   更多
新闻中心
大陆新闻 | 台湾新闻 | 港澳新闻 | 国际新闻 | 综合新闻 | 图片新闻 | 热门点击 | 重大新闻 | 滚动新闻 | 国台办新闻发布会 | 热门评论 | 新闻说吧
媒体时评 | 看 世 界 | 国际热点 | 港澳风情 | 大陆人看台湾 | 社会广角 | 酷文辣评 | 星闻情报站
---华夏经纬网版权所有---