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广州:按套内建筑面积售房有利于减少面积欺诈
华夏经纬网   2007-10-10 08:36:24   
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     以后,广州市民买房只要算套内面积就可以了,无需再管建筑面积。10月1日《物权法》实施当天,广州市在全国率先公示相配套的测绘办法———《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,首次提出小区共有建筑面积不进行分摊到户,即取消了现有房产证上的公摊面积说法,以后市民买楼只看套内面积就可以了。

    建设部在2001年颁布的《商品房买卖合同》示范文本,规定了商品房销售三种计价方式:一是“建筑面积”(套内建筑面积+分摊的公用建筑面积),二是“套内建筑面积”(套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积),三是“套”。但是,除了个别有明确要求的城市外,绝大部分开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。业内人士的普遍看法是,按“建筑面积”卖房更容易诱发开发商的暴利和欺诈,按“套内建筑面积”卖房相对而言则对消费者更有利。

    按照“建筑面积”卖房对于开发商的好处显而易见:

    其一,“公摊面积”的计算不透明,开发商可以自由发挥,增加“额外”收益。尽管有关部门对“公摊面积”也曾作出种种规定,但是,由于“公摊面积”的计算和标准相对专业,公众普遍不熟悉,一些开发商会通过做手脚,增加“公摊面积”,而增加的部分自然会进入“建筑面积”,从而使以“建筑面积”计算的总房款增加,让消费者多花冤枉钱。

    其二,开发商可以通过多造建筑物虚增出来“公摊面积”,将建筑成本转嫁给购房人,而由自己将“虚增”出来的建筑占有、出租或出售,以此获得收益,这等于是购房人出钱而由开发商独享收益。最明显的例子就是车库、地下室,一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主,随后又单独出售,等于是双重获利。

    其三,现在的物业管理费和供暖费等,基本上都是按“建筑面积”收取的,这样对消费者存在着明显的不公,比如,“公摊面积”并不供暖。如果“公摊面积”不实,消费者所承担的不仅仅是购房时多支付房款,还不得不在今后的几十年中不断支付更多的成本。尤其是在今后物业税开征以后,按“建筑面积”买房、售房对消费者的不公将更直接地体现出来,而按照“套内建筑面积”来计算,消费者就可以少支付不少冤枉钱,减少居住成本。

    其四,开发商增加“公摊面积”的伎俩不易被消费者发现。根据《房产测量规范》的规定,成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。消费者可以据此轻松计算出“套内建筑面积”,得出所购房屋面积有无缩水的结论,从而及时维权。而通过“建筑面积”买房,消费者连分摊面积是多少、是否合理都弄不清楚,很难进行维权。

    尽管如此,据中消协统计,近年来,商品房面积不实的投诉仅次于工程质量问题的投诉而高居第二———倘若公摊面积透明,相关投诉恐怕还要大幅度增加。

    因此,买房根据套内建筑面积计算有利于减少商品房面积欺诈,对于消费者是有利的。其实,在《物权法》出台后,全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。《物权法》规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。而目前房屋共有权对应的共有建筑面积是通过分摊方式获得的,即把其分摊到户,违背了《物权法》精神。

    实际上,据笔者所知,西方发达国家没有一个是按照“房屋建筑面积”买房、售房的,大都是根据“套内建筑面积”或“套内使用面积”(每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和)来计算房屋面积,就是充分考虑到了“建筑面积”欺诈的因素。

    当然,按“套内建筑面积”买房、售房,也须防止开发商压缩楼盘的公共空间,降低楼盘的品质。在这方面,广州市防范于未然的做法值得借鉴。广州市出台的《意见稿》规定,小区共有建筑面积不作分摊,而以“另共有面积”方式注记,并将建筑物的共用部位面积分项列明,使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成要素,并合法有效地运用自己的专有权和共有权。(⊙贾必)

来源:上海证券报

转自新华网

 

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