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中国楼市拐点将至? 专家激辩 买房者:等等看
华夏经纬网   2007-12-11 08:47:23   
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     11 月19日,北京、上海楼市“有价无市”局面的愈演愈烈,深圳、广州部分楼盘的价格松动,再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期,楼市 ——这个被称为中国最“顽固”的泡沫,近来出现局部疲软现象。北京、上海、深圳等一线城市继续演绎着“有价无市”的局面,坚挺的房价开始局部松动。图为北五环外一家楼盘多栋楼房正在兴建。 中新社发 吴芒子 摄

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  最近,关于深圳楼市的消息吸引了全国人民的眼球。统计显示,今年10月深圳新房市场日均成交住宅不足60套,较9月下降一半以上。同时,一些住宅新盘已采取低价开盘策略,每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

  在北京,楼市“有价无市”的消息频频见诸报端。确凿的事实是,部分楼盘出现了开发商打折、送车位、送油票等活动,甚至有的楼盘直接给予降价优惠。

  买房人期盼着这些迹象都是楼市拐点来临的前兆。楼市拐点是否真的即将来临?让我们听听专家的说法。

  “我觉得王小广说得很对,中国楼市调整的拐点真的要来了。” 北京买房人邹女士说。

  王小广是国家发改委经济运行与发展研究室主任,著名经济学家。11月28日,在第三届环渤海钢铁市场论坛上,王小广抛出惊人观点:中国楼市调整的拐点越来越近了。

  如果真是这样的话,对于那些要买房而买不起的老百姓而言,无疑是个大喜讯。

  一段时间以来,房价居高不下一直是购房人的心病。楼市拐点的到来,意味着一路攀升的房价增长趋缓,甚至开始回落。

  在业界,王小广向以言辞犀利著称,他曾对房价走势有过准确预测,被誉为有先见之明。因此,拐点论一抛出,便引来众多支持者,也得到不少业内人士的认同。反驳的观点同时存在,北京大学房地产研究所所长陈国强就认为拐点之说太武断:“目前个别城市部分楼盘楼价出现波动,要具体问题具体分析,并不等于楼市整体将出现拐点。”

  据搜房网进行的“2007年楼市拐点会否出现?”网络调查显示:59.23%的被调查者认为拐点会出现,32.05%的人认为以后房价还将看涨。

  这一次,王小广是否还有先见之明,有待事实的验证。

  楼市拐点即将出现?

  邹女士这段时间一直奔波在众多房产销售商中间。她期望用理想的价位换回一套理想的房子。但是,房产商开出的价位一度让她无法接受。

  “3个星期前,奥林匹克花园给我的价格是每平方米14000元,昨天我又去了,他们给出的价格相比上次每平方米降了1500元。有的楼盘还有打折、送车位等优惠活动。” 邹女士在看到深圳、上海楼市成交量出现下滑时,结合北京房价的现状,深信经济学家王小广的观点,即楼市的拐点真的要来了。她甚至认为,现在的降价就是拐点来临的前兆。

  据统计显示,今年10月深圳新房市场日均成交住宅不足60套,较9月下降一半以上。与此同时,深圳、广州部分楼盘的价格也开始松动, 一些住宅新盘已采取低价开盘策略,每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

  这正是王小广抛出“楼市调整拐点近了”的主要根据,他认为,深圳楼市的调整预示着房地产市场调整信号已经释放。“这预示着房价增长放缓甚至房地产绝对价格回落的逆转已经开始。我不敢说全国所有地区的房价2008年都会出现拐点,但房地产市场调整的拐点已经越来越近。”11月28日,在第三届环渤海钢铁市场论坛上,王小广如是说。

  拐点论抛出后,立即在房地产业内激起波澜。《民主与法制时报》记者接触的8位买房人中,有6位买房人愿意相信楼市调整拐点要来了。

  “王小广有时候说得挺准的。”一位在事业单位任职的刘姓买房人坦言,相信“楼市拐点近了”的原因不光有对王小广本人判断力的赞同,当然还有自己一厢情愿盼着房子价格下降能买房的情结。

  去年,当人们热议房价将由上涨转变为下跌时,王小广抛出“房价涨幅被严重低估了一到两倍”。后来的事实是,房价继续攀升,王小广的观点得到市场验证。关注楼市的人们认为王小广的观点冷静、现实,王小广“很有先见之明”。

  正是由于王小广这样的背景,目前一些买房人很愿意相信他的观点,准备在拐点来临前捂紧口袋,“等等再买房”。

  京沪深房价出现松动迹象

  邹女士说,自从听说“楼市调整拐点要来”的议论后,她就格外注意楼市的动向。

  前段时间她就盯上了奥林匹克花园一套70多平方米的房子,现在价格是每平方米12500元,相比3个星期前,每平方米下降了1500元。她曾光顾过的远洋一方楼盘,目前在分期付款的前提下,也为买房人在总价的基础上打9.9折。雍景四季的楼盘,在15天前均价为12000元,到12月5日,均价为10500元,同样每平方米下降了1500元。

  “有的楼盘还时不时地做活动,邀请我们参加,只要买房就给打折,还送车位、油票,这样每平方米比原来至少便宜了1000多元。”刘姓买房人认为,最近开发商突然间的殷勤和毫无理由的打折让利活动,让他彻底相信楼市已进入调整期了。

  “如果光北京的房价在降,那还不能说明什么,问题是像上海、深圳这几个城市也在降啊。”邹女士说,如果没有有力的证据证明这是楼市正常的运行态势,那么她相信楼市调整的拐点真的就要来了。

  中国指数研究院的一份统计显示,10月份深圳商品房成交均价为每平方米14797元,和9月份相比下降了10.35%。

  在深圳楼市价格出现下浮的同时,成交量也在下降。而其他城市,如上海成交量也出现了下降,关于北京楼市“有价无市”的报道更是频频见诸报端。

  北京链家地产的调研显示,政府对房地产的宏观调控,使商品住宅市场受到的冲击很大,预计2007年商品住宅成交量同比将下降21.7%,10月到11月份下降更为明显。

  根据国家发改委每月公布的住房价格指数显示,广州住房价格指数涨幅在全国70个主要城市的排名,从今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位。11月,上海市商品住宅成交均价下跌了7个百分点。今年10月深圳新房市场日均成交住宅更是不足60套,较9月下降了一半以上。

  在一系列打折、成交量下降的消息刺激下,一些买房人也像邹女士一样,深信楼市调整拐点真的要来了。部分地产业内人士则认为,中国楼市出现调整拐点已经有了必备因素。

  政策调控后的必然?

  王小广“中国楼市调整拐点近了”观点抛出后,搜房网进行了一项“2007年楼市拐点会否出现?”的网络调查,调查显示:59.23%的被调查者认为拐点会出现。对“今后一至两年里房价将呈何种走势”的问题,47.56%的被调查者认为下降,7.95%的人认为快速增长,32.05%的人认为稳定增长。

  中国社科院研究员易宪容是赞同“楼市拐点即将来临”的一位,他认为,楼市成交量低迷说明楼市进入了拐点。

  易宪容分析,近几年,国内房价暴涨已经有一段时间了,市场的价格永远是上下波动的,从来没有只涨不跌的市场。但在房价上涨时,工人的工资却没有涨,目前该买房的人已经买了,买不起房子的人受通货膨胀压力开始观望,在房地产市场“有价无市”的现实下,房价不可能再持续上涨了。

  “由于供需矛盾突出,楼市泡沫严重,造成了经济涨势虚高。从最近出台的一系列关于房地产市场调控政策来看,表明政府对房地产市场的认识有了根本的改变。如果这样,楼市调整的脚步也就近了。”易宪容说。

  同时,易宪容认为,随着保障性住房范围的扩大,必将使商品房销售范围缩小。再加上政策对购买第二套商品房人的贷款约束,商品房的销售范围进一步缩小,购买人数严重缩水。因此,要想使“不贫穷又不太富有”的这部分人掏腰包,调整价格是必然选择。

  实际上,王小广提出“楼市调整拐点近了”的另一个依据也是,目前楼市供需矛盾的现状。对于房地产市场“供给不能满足需求”的说法,王小广认为“不靠谱”,“我们目前房地产市场的需求有多少是真实需求?”王小广质问。

  王小广认为,在整个房地产市场需求中,有三成甚至更多是用来投资的,这部分需求不能算是真实需求。“正是房地产投资性需求过热造成了房价虚高不下。当调控之后,楼市调整拐点来临后,房价必然回落。”

  拐点之说“太武断”

  王小广的拐点说并没有得到业界的一致认同。北京大学房地产研究所所长陈国强就是持反对意见的一位。在陈国强看来,拐点之说“太武断”。

  陈国强认为,对于目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象,要具体问题具体分析:“当前的房地产市场状况说明政府的组合政策发生了效应,如果就此判断楼市将出现拐点过于武断。”

  对于王小广楼市供需矛盾的观点,陈国强并不认同。他认为,当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾,如果有效需求得不到满足,那么房价下跌的期望必然破灭。相反,如果市场供给得到大幅度提高,出现供求基本平衡或供大于求的市场状况,那么房价出现调整是一种必然。“从短期来看,出现这种情况的可能性不大。”陈补充说。

  对于深圳楼市出现的成交量萎缩、房价下降的现象,陈国强认为,是因为今年以来,深圳房价出现了爆发式增长,预先透支了未来的房价空间,因此出现一定的波动调整是正常的。

  “几年前上海、杭州等城市也曾出现过类似的状况,但后来楼市价格依然在呈上涨趋势。因此,不能就此认为拐点将会出现。就北京市场而言,目前成交量出现了一定的下降,但房价依然坚挺。我们要看到这种成交量的下降具有结构性特点,而非整体市场出现的萧条状况。”陈国强分析说。

  为佐证自己的观点,陈国强拿出了北京市统计局和国家统计局北京调查总队的统计数字。

  该统计显示,1 至10月,北京市商品房现房和期房销售面积均呈下降趋势,现房销售394.6万平方米,期房销售1253.9万平方米,分别比去年同期下降26%和 5.7%。其中,住宅现房销售286.3万平方米,下降32.8%;住宅期房销售1062.5万平方米,下降10.3%。

  另据国家发改委等部门公布的数据,10月全国房价同比上涨9.5%,而北京的上涨速度达到了17.8%,居全国第二位,在9月份13.5%的涨幅基础上继续攀升。今年前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米,而仅在几个月前,北京四环内住宅期房均价是13600多元/平方米。

  在陈国强看来,楼市还未到调整拐点出现的时候。

  对于中国楼市调整拐点是否真的近了这一话题,争论还在继续。事实是,得到市场的验证之前,谁的观点都只是对楼市走势的一种合理性预测。唯一让买房人得以安慰的是,目前房子价格的的确确有松动。

  这次,经济学家王小广是否“有先见之明”,有待2008年市场的验证。(记者 温淑萍)

来源:民主与法制时报

转自中新网

 

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