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楼市为何“打喷嚏”:调控措施累积效应发力?
华夏经纬网   2007-12-13 09:00:40   
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    在经历了连续加息与购买第二套住房首付比例提高的影响后,目前上海的房地产市场开始发生变化,虽没有出现众多购房者所关心的价格下降现象,但一手市场供应量减少、成交量萎缩与撤销率提高、二手房买卖双方对峙等情况都已表明,“有价无市”的趋势已相当明显。 中新社发 汤彦俊 摄

  据国家发改委、国家统计局发布的70个大中城市房价调查数据,今年8月、9月、10月房价涨幅分别为8.2%、8.9%、9.5%,持续加速上升之势依然如故。然而,部分城市发布的11月份统计数据显示,楼市出现了成交量下降、销售面积缩减、甚至房价回落等现象。一边是开发商的高调促销,一边是买房者的冷眼观望。这个冬天,楼市似乎有点冷,甚至还打了个“喷嚏”。

  楼市为何“打喷嚏”?

  从长期看,有两大因素。

  一是宏观调控力度加大,成效显现。近几年,伴随着房价的节节攀升,中央先后出台多项调控措施,目前已产生积极的累积效应。今年,更有频出的杀手锏“速冻”高烧的房价。

  今年的楼市调控力度加大,主要集中在三个方面。财政金融政策:二套房首付比例的提高及认定标准的明确,直接剑指投机性购房需求;五次加息、十次提高存款准备金率,收紧了房地产信贷闸门;物业税试点、从紧的货币政策,则对人们的心理预期产生重要影响。土地政策:必须缴清全部土地出让金等新政,限制了开发商“融资—圈地—再融资”的高速扩张,也拉开了打击开发商囤地的大幕。市场秩序监管:通报多起土地违法违规典型案例、联合调查小组赴全国各城市进行专项调查等强硬手段,使房地产市场秩序得到进一步整顿和规范。

  二是保障性住房建设提速,分流了部分购房需求。随着《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障资金管理办法》和《经济适用住房管理办法》的相继出台,以“保障”促“调控”的思路正逐渐完善。这使望房兴叹的低收入群体看到“居者有其屋”的希望,也让盲目追涨的中等收入人群怦然心动。保障性住房覆盖面的扩大,已经在市场上形成相应预期,将分流部分购房需求,从而为紧绷的房地产市场供求关系“松绑”。

  经济手段的“无形之手”和行政手段的“有形之手”相配合,宏观调控双管齐下。“保障的归保障,市场的归市场”的认识发挥作用,政府加快保障性住房建设。这两大因素组合在一起,形成强大合力,影响深远地挤压着房价上升的空间,无形中给一路疯涨的房价戴上了“枷锁”。

  从短期看,有三大因素。

  一、从发展态势和周期看,经过近几年的“狂飙”,房价一直在高位运行。房价收入比远远超出了合理范围,当社会上大部分人购房有困难时,房价出现高位调整是很正常的现象。

  二、从住房贷款看,眼下商业银行的资金面大都偏紧。每逢岁末,商业银行全年的贷款额度都已提前用完,个人住房贷款的办理更加困难,部分购房需求受房贷的影响被拖延至明年。

  三、从房地产行业内部看,近期出现的突发事件,如中天置业老板卷款潜逃,带来的“地震效应”不仅影响本地的房地产市场,还通过“房流感”传染到其他城市。

  长短期因素联手,为偏热的楼市泼了两盆冷水。楼市虽然由此小感风寒,打了“喷嚏”,但“寒流”来袭未必是坏事。以我们国家的经济增长速度和庞大的刚性需求为支撑,房地产市场的供求关系短时间内难以改变,温度决不会降到零下。“寒流”能够发挥对投机资金的挤出效应,能够对房地产市场的供求双方进行风险教育,有助于在市场上建立更平和的心态,使房地产市场在长期能够又好又快地健康发展。(唐 帅)

来源:人民日报

转自中新网

 

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